米XX等与王X土地承包经营权出租合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）米XX，男，1975年2月17日出生。

上诉人（原审原告）秦XX，男，1975年12月7日出生。

二上诉人之委托代理人高峰，男，1974年1月28日出生。

被上诉人（原审被告）王X，男，1972年2月23日出生。

委托代理人张劲，北京市XX律师。

上诉人米XX、秦XX与被上诉人王X因土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第7426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成由法官杨XX担任审判长，法官刘XX、尚XX参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人米XX和上诉人米XX、秦XX之共同委托代理人高峰，被上诉人王X之委托代理人张劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

米XX、秦XX在一审起诉称：2009年9月27日，米XX、秦XX与王X签订了《土地租赁合同》，约定由米XX、秦XX承租王X位于北京市顺义区赵全营镇西小营村村南的40亩土地。米XX、秦XX依合同约定交付租赁费给王X，但王X未按合同约定履行义务，即未遵循合同第二条第四款之约定：“保证乙方建筑施工顺利完成，与此相关的事情由甲方负责协调解决（例如：村委会、乡政府、城管及国土局航拍等）。”2011年9月6日，北京市顺义区赵全营镇人民政府向王X下发了责令停工通知书，2011年9月7日、2011年9月16日、2012年2月17日又向王X下发了限期拆除通知书。现在米XX、秦XX投资建设的房屋已被依法拆除。现经了解租赁土地为水浇地，属于耕地，但《土地租赁合同》第一条第二款约定：“用途，沙场仓储用地。”因此，王X在签订该合同之时就存在欺诈，已构成根本违约。另据该合同第六条：“在本合同履行过程中，由于一方过错，使本合同不能履行，由过错方承担违约责任，并负责赔偿另一方的经济损失。”米XX、秦XX认为，双方应按《土地租赁合同》内容履行各自义务，现王X的行为已构成违约，故起诉请求：1.判令王X退还米XX、秦XX租金370000元；2.判令王X依约承担违约责任30000元；3.判令王X承担本案诉讼费用。

王X在一审答辩称：不同意米XX和秦XX的诉讼请求。王X并未违约，反而是米XX和秦XX未按照合同约定足额给付租金。

一审法院经审理查明：2009年9月27日，米XX、秦XX（乙方）与王X（甲方）签订《土地租赁合同》，约定：王X将位于北京市顺义区赵全营镇西小营村村南40亩土地租赁给米XX、秦XX；租赁地面积40亩，场地长70.18米，南北长380米，共计26668平方米；租赁地用途沙场仓储用地；土地租赁期限从2009年11月1日起至2023年8月1日止；40亩地土地租赁费为每年16万元；土地租赁费付款方式为自双方签字之日起，秦XX、米XX每年一次向王X交付当年租金至合同到期日止；甲方王X的义务有，保证乙方米XX、秦XX建筑施工顺利完成，与此相关的事情由甲方负责解决协调（例如村委会、乡政府、城管及国土局航拍等）。

合同签订后，王X按约将涉诉土地交由米XX、秦XX使用，米XX、秦XX亦按约向王X支付了2009年至2011年的土地租金37万元。庭审中，米XX、秦XX称，其承租涉诉土地后，自2011年7月31日即开始在涉诉土地上进行建筑施工，直至2011年12月底施工完毕。

2011年9月6日，北京市顺义区赵全营镇人民政府向王X下发了责令停工通知书，内容为：“由于你在西小营村南所建设的砖混结构，建筑面积为290平方米的建筑物、构筑物，未能出示北京市规划行政主管部门核发的行政许可手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，现责令你立即停止施工，恢复原地貌。”后，北京市顺义区赵全营镇人民政府又向王X下发了限期拆除通知书、拆除通知书。2012年2月26日，涉诉土地上的建筑物、构筑物被强制拆除。经法院询问，北京市顺义区赵全营镇人民政府称，因其只了解涉诉土地由王X承包，并不知道王X又将承包地转租给他人的情况，故上述通知书均向王X下发。庭审中，经双方确认，米XX、秦XX从王X处承租涉诉土地时，地上无任何建筑物及构筑物，现被强制拆除的建筑物、构筑物均为米XX、秦XX承租涉诉土地后所建，涉诉土地上现无地上物。

另，根据京国土顺函（2013）7号文，涉诉土地在2009年—2012年土地利用现状地类全部为农用地，在顺义区土地利用总体规划（2001--2010）中全部为基本农田。

诉讼中，米XX、秦XX将诉讼请求变更为：1.要求确认米XX、秦XX与王X签订的《土地租赁合同》无效；2.王X返还米XX、秦XX租金37万元；3.诉讼费由王X承担。

一审法院认为：农村土地的承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设。本案中，涉诉土地在合同签订时全部规划为基本农田，而双方在《土地租赁合同》中约定租赁地用途为沙场仓储用地，该用途为非农业用途。因此，米XX、秦XX与王X签订的《土地租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王X作为发包方，将土地出租用于非农用途，且承诺：“保证乙方米XX、秦XX建筑施工顺利完成，与此相关的事情由甲方负责解决协调（例如村委会、乡政府、城管及国土局航拍等）”。该行为表明，作为发包人的王X对合同无效具有过错，且因其过错导致米XX、秦XX无法实现合同目的。米XX、秦XX作为承包方，未对土地性质尽到审慎审查义务，对合同无效亦有过错。因此，涉诉《土地租赁合同》被确认无效后，法院根据双方的过错程度，酌定王X应退还米XX、秦XX一半的租金，同时，米XX、秦XX亦应将涉诉土地返还王X。另，鉴于米XX、秦XX明确表示，建筑物被拆除的损失部分不要求在本案中一并解决，本案不予处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定，判决如下：一、确认米XX、秦XX与王X于二○○九年九月二十七日签订的《土地租赁合同》无效；二、王X返还米XX、秦XX租金十八万五千元，于判决生效之日起七日内执行；三、米XX、秦XX将涉诉土地返还给王X，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回米XX、秦XX的其它诉讼请求。如果王X未按判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

米XX、秦XX不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：米XX、秦XX没有能力确定土地性质。一审法院认定米XX、秦XX有审查土地性质的义务，存在错误。请求撤销一审判决，依法改判，判决王X返还米XX、秦XX全部租金37万元。

王X服从一审法院判决。

在本院审理期间，各方当事人均未向本院提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《土地租赁合同》、收条、责令停工通知书、限期拆除通知书、拆除通知书，调查函、国土局回函以及庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。

本院认为：农村土地的承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设。涉诉土地在合同签订时全部规划为基本农田，而双方在《土地租赁合同》中约定租赁地用途为沙场仓储用地，该用途为非农业用途。因此，米XX、秦XX与王X签订的《土地租赁合同》违反了法律的禁止性规定，一审法院认定合同无效，并无不当，本院予以维持。本案中，王X作为发包方，将土地出租用于非农用途，且承诺：“保证乙方米XX、秦XX建筑施工顺利完成，与此相关的事情由甲方负责解决协调（例如村委会、乡政府、城管及国土局航拍等）”。现米XX、秦XX无法实现合同目的，王X作为发包方应承担主要责任。米XX、秦XX作为承包方，未对土地性质尽到审慎审查义务，对合同无效亦有过错，但其过错明显小于王X所承担的责任，米XX、秦XX应承担次要责任。一审法院酌定王X退还米XX、秦XX一半的租金，存在不当，本院予以纠正。本院结合案件具体情况，以王X承担主要责任，米XX、秦XX承担次要责任为原则，酌定王X退还米XX、秦XX80%的租金。综上所述，对米XX、秦XX的合理上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第7426号民事判决第一、三、四项；

二、变更北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第7426号民事判决第二项为，王X于本判决生效之日起七日内返还米XX、秦XX租金二十九万六千元；

三、驳回米XX、秦XX的其他上诉请求。

如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费三千六百五十元，由米XX、秦XX负担七百八十元（已交纳），由王X负担二千八百七十元（于本判决生效之日起七日内交纳）；土地坐标测量费三千元，由米XX、秦XX负担六百元（已交纳），由王X负担二千四百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费三千八百元，由米XX、秦XX负担一千二百八十元（已交纳），由王X负担二千五百二十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长杨XX代理审判员刘XX代理审判员尚XX

书记员　黄XX　 书　　记　 员　 李XX