陈XX与陈X等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）陈XX，男，1970年6月17日出生。

委托代理人刘忠诚，北京市XX律师。

被上诉人（原审被告）谢XX，男，1960年9月24日出生。

委托代理人李X，北京XX律师。

被上诉人（原审被告）陈X，女，1963年7月13日出生。

委托代理人杨XX，北京市XX律师。

上诉人陈XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第2231号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

陈XX在原审法院诉称：我系公司法定代表人，与陈X系朋友关系。2010年初，我委托陈X在北京寻找一处房屋用于在北京成立新公司及关联公司开展业务活动。

农家院落系谢XX所有，2010年初，谢XX将该农家院落出租给袁XX经营，农家院大门外东侧小饭馆由谢XX租赁给他人经营。后经陈XX与袁XX协商于2011年4月22日达成农家院转让合同。2012年2月25日，我授权陈X与袁XX签订了《转让合同终止协议》。2010年4月18日，陈X与谢XX签订一份补充协议，就农家院大门外东侧小饭馆用房达成协议，该小饭馆租期到期后归陈X使用。2010年9月19日，村委会出具“证明”。2011年6月19日，我方以洛阳市XX公司的关联公司“河南XX公司”的名义与北京XX公司订立了《北京靠山居会馆工程装修固定单价合同》，装修工程总造价XXX元。另有“电热膜地暖”工程造价14568元。2013年4月17日，对农家院大门外东侧的原小饭馆进行装修，费用为23000元。2011年9月21日，进行电力改造，工程费用10160.63元。

2012年2月25日，陈X与谢XX就农家院落租赁事宜，补签一份落款时间为2010年3月27日的租房合同。该合同没有约定拆迁房屋的附属物、停产停业补助费及搬家费的补偿方式。上述协议签订后，陈XX进行了装修和电力改造，按时交纳租金及商业用的水费、电费等。其中，2013年6月5日我指示洛阳市XX公司财务刘XX一次性向谢XX交纳了2013年全年租金12万元。同时，我方在改造后的“靠山居会馆”进行业务活动。2014年1月初，谢XX口头告知我方，称其房屋在拆迁范围内，拆迁补偿款是400多万，同意给陈XX20万元补偿款，并要求我方在七日内搬迁，我方未同意。

2014年1月25日，谢XX强行停电、停水。导致我方无法经营，经我派人多次与谢XX交涉，未果。为此，我于2014年3月18日起诉谢XX，门头沟区人民法院经过审理，驳回我方起诉。

根据上述事实，我认为，我是涉案农家院落的实际承租人，该涉案院落的水费、电费、房屋租金均是我交纳，谢XX应赔偿其提前解除合同给我造成的损失，故我诉至法院要求：1、解除落款日期为2010年3月27日的租房合同以及2010年4月18日的补充协议；2、要求谢XX给付我装修等损失共计XXX.63元；3、要求谢XX赔偿我经营损失949952元（参照停产停业补助费标准）；4、要求谢XX给付我搬家费29686元。

陈X在原审法院辩称：在签订合同时，我系受陈XX的委托，因为法律意识不强，没有告诉谢XX我系受陈XX委托一事。2011年装修会馆，2013年6月5日刘XX向谢XX支付房租，通过这两件事情，我认为谢XX应该知道我系受陈XX委托一事。

谢XX在原审法院辩称：我方与陈XX没有合同关系，其起诉主体不适格。就此事，陈XX已经起诉过，被法院驳回起诉，其现在又行起诉，系违反一事不再理原则。陈XX在起诉书中陈述其于2011年4月22日与袁XX达成农家院转让合同情况，我对该情况的真实性和合法性均不认可。我不认可陈X系陈XX委托的代理人，对于陈XX陈述的装修情况，我亦不认可。陈XX陈述就合同解除问题多次与我协商不属实，我实际一直在与陈X协商。综上，我不同意陈XX的诉讼请求。

原审法院查明：2012年2月25日，谢XX与陈X订立租房合同及补充协议，约定谢XX将涉案房屋出租给陈X，租期为20年。陈XX提供的租房合同及补充协议中，落款处陈X签字，有“（代陈XX）”的字样。但谢XX持有的租房合同及补充协议中，落款处陈X签字，无“（代陈XX）”字样。经询问，陈XX承认“代（陈XX）”字样系其公司员工自行添加。谢XX否认陈XX的观点，坚持合同相对方为陈X，不认可陈XX与陈X的代理关系。在审理中，陈XX向法院提供个人电子转账凭证，证明陈XX指派其所担任法定代表人的公司会计刘XX给谢XX汇去租金12万元，经质证，谢XX表示收到租金，但是其认为系陈X让他人所交租金。陈XX向法院提供证据以证实其对涉案房屋院落进行装修及电力改造，经质证，谢XX不予认可。

2014年，陈XX曾起诉谢XX至法院，经审理，法院裁定驳回其起诉。陈XX未提供其他证据证明谢XX知道陈X与自己的委托关系，亦未提供证据证明在履行合同时，陈X已经向谢XX披露双方存在的委托关系。

上述事实，有各方当事人及其代理人的陈述、租房合同及补充协议、陈XX提供的转让合同终止协议、授权委托书、个人电子转账凭证、北京市靠山居会馆工程装修固定单价合同、民事裁定书等证据在案佐证。

原审法院裁定：起诉应当符合法定条件。本案中，陈XX主张陈X受自己委托与谢XX订立租房合同及补充协议，承租涉案房屋，陈XX提供的租房合同及补充协议中，落款处陈X签字，有“（代陈XX）”的字样。经法院询问，陈XX承认“（代陈XX）”的字样系自己公司员工自行添加。陈XX提供的证据不能证明陈X与谢XX订立合同时，谢XX知晓陈X与陈XX的委托关系，也不能证明陈X与谢XX履行合同期间，陈X向谢XX披露陈XX与陈X的委托关系。现谢XX明确表示租房合同及补充协议的相对方为陈X，否认陈XX为合同当事人，故陈XX以自己为租房合同及补充协议的一方当事人，向谢XX主张因合同发生的权利义务关系，缺乏事实和理由，属原告主体不适格，其起诉应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定：驳回陈XX的起诉。

陈XX不服原审法院的裁定，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院的裁定，指令原审法院对本案进行实体审理。陈XX的上诉理由是原审法院适用法律错误。陈XX是诉争院落的实际承租人，交付了水电费并对院落进行了装修，与谢XX存在着事实上的房屋租赁关系。

陈X认可陈XX的上诉请求和理由。

谢XX同意原审法院的裁定，不同意陈XX的上诉请求和理由。

本院认为：起诉应当符合法定条件。陈XX虽主张其与谢XX存在实际的租赁合同关系，但陈XX提供的租房协议及补充协议均不能证明其主张。陈XX也不能证明陈X与谢XX履行合同期间，陈X向谢XX披露陈XX与陈X的委托关系。故陈XX以自己为租房合同及补充协议的一方当事人，向谢XX主张因合同发生的权利义务关系，缺乏事实和理由，属原告主体不适格，其起诉应当予以驳回。

综上所述，原裁定是正确的，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长柳XX代理审判员王爱红代理审判员范X

书记员　赵XX