周XX与俞XX、沈XX等其他执行裁定书

　　上海市青浦区人民法院执行裁定书

　　(2018)沪0118执异191号

　　异议人(被执行人)：上海XX公司，住所地上海市青浦区XX练新XXXXX号。

　　法定代表人：俞XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：崔华，上海市XX律师。

　　申请执行人：周XX，男，1964年12月8日出生，汉族，住上海市青浦区。

　　被执行人：俞XX，男，1962年9月20日出生，汉族，户籍地上海市松江区。

　　被执行人：沈XX，男，1967年9月27日出生，汉族，户籍地上海市金山区。

　　被执行人：俞XX，男，1965年12月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。

　　被执行人：黄*，男，1958年5月28日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。

　　本院在执行(2016)沪0118执2621号周XX与上海XX公司(简称“XX公司”)、俞XX、沈XX、俞XX、黄*民间借贷纠纷一案中，异议人XX公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。

　　异议人XX公司称：法院在执行(2016)沪0118执2621号案件期间，于2018年8月31日出具拍卖公告，决定拍卖异议人名下位于青浦区XX练新XXXXX号和练塘镇东风XXXXX号(现练新路XXX号)的两处房地产。该两处房地产的土地系通过划拨方式取得使用权，根据相关法律规定，应报有批准权的人民政府审批。法院曾向青浦区规划和土地管理局征求意见，该局回复不建议拍卖变现，故法院对上述两处房地产进行拍卖的执行行为违反了法律规定;法院曾就两处房地产的价值委托上海XX公司进行评估，估价选取的价值时点为2016年10月24日，使用期限为1年，至拍卖时，该估价报告已失效，法院不应以该估价报告中的房地产价格作为拍卖的参考。上海XX公司对该估价报告作出了延长使用期的说明，对房地产价格未作修改，理由是租金对估价影响不大，但工业地块的估价包括了土地使用权的价值和地上建筑物的价值，租金仅为地上建筑物的价值，不能以地上建筑物的租金价格变现来解释房地产的全部价值变化。综上，异议人认为法院未进行重新评估，且异议人就评估提出异议时，法院未作出相应裁判;拍卖未经有批准权的人民政府审批，也未和当地土地管理部门达成一致，在此情况下，法院拍卖异议人名下的房地产违反法律规定，且拍卖程序不合法，损害了异议人的合法权益，故请求中止执行(2016)沪0118执2621号案件，并中止对异议人名下青浦区XX练新XXXXX号和练塘镇东风XXXXX号(现练新路XXX号)两处房地产的拍卖。

　　申请执行人周XX称：青浦区规划和土地管理局的意见为不建议拍卖并非不同意拍卖。对于涉案两处房地产所涉的划拨土地使用权，如国家回收则应给予买受人补偿，也可以要求买受人补缴土地出让金。至于青浦区XX人民政府的规划，买受人可以根据规划进行调整。以上均可在拍卖后由买受人处理，而不应成为停止拍卖的理由，故不同意异议人的异议请求。

　　本院查明：2016年3月1日，本院出具(2016)沪0118民初879号民事调解书，确认周XX与XX公司、俞XX、沈XX、俞XX、黄*达成的调解协议，即XX公司应于2016年4月10日前归还周XX借款人民币1,490万元及利息、律师费等，如XX公司未能按约履行还款义务，则周XX有权对抵押人XX公司名下的抵押物(分别位于上海市青浦区XX练新XXXXX号、上海市青浦区XX东风XXXXX号的房屋)依法行使抵押权;俞XX、沈XX、俞XX、黄*对XX公司的债务承担连带清偿责任。俞XX、沈XX、俞XX、黄*承担保证责任后，有权向XX公司追偿。因XX公司、俞XX、沈XX、俞XX、黄*未能按约履行付款义务，周XX向本院申请强制执行，本院以(2016)沪0118执2621号立案。

　　2016年7月11日，本院作出(2016)沪0118执2621号执行裁定书，裁定拍卖涉案两处房地产。2016年12月10日，上海XX公司就两处房地产分别出具司法鉴定估价报告，其中青浦区XX练新XXXXX号房地产价值47,677,841元，练塘镇东风XXXXX号(现练新路XXX号)房地产价值14,888,383元。两份报告的有效期至2017年12月9日截止。2017年12月10日，上海XX公司向本院出具报告书有效期延长的说明，称根据本院执行的需要和房地产市场的变化，上述两份估价报告有效期可延长至2018年12月9日。2018年7月26日，本院出具了财产评估结果告知书。案外人俞XX和XX公司均提出异议，认为评估价值过低等。2018年8月28日，上海XX公司作出回复如下：1、2016年10月至今住宅房地产市场整体处于史上“最严调控中”，且住宅价格与工业房地产价格基本没有关联;2016年10月24日至今的22个月包括住宅和工业房地产在内的房地产市场并不具有上升趋势。2、异议人认为价格过低，但未能提供客观真实的案例;3、2016年10月至今练新路XXX号工业房地产一直处于空置状态，练新路XXX号大部分厂房已经出租，现状用途与批准用途相悖或违章，以违章用途来对工业房地产估值，其结果必定是错误的。对估价结果提出异议，或许一方面因为提异议人对房地产估价不专业，另一方面或者与该异议人期望练塘镇新规划出台或实施以提升估价对象房地产价格有关。但估价报告是根据估价对象批准用途、以估价规范规定的估价方法求取估价对象在价值时点的市场价值提供估价结果的。无论将来练塘镇新规划是否与估价对象有关，无论将来练塘镇新规划是否提升了周边房地产价格，都与2016年10月至今的估价报告估价结果无关。

　　本院在执行期间，就涉案两处房地产的拍卖向青浦区规划和土地管理局征求意见。2017年5月27日，青浦区规划和土地管理局向本院回函称：一、XX公司的两宗土地，其用地性质均为工业用地，不符合《划拨用地目录》,因此现不符合划拨条件。二、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;2、领有国有土地使用证;3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。三、根据已批的练塘镇控制性详细规划，练塘镇东风XXXXX号地块为一类住宅用地，位于古镇核心保护范围内;练新路XXX号地块为商业文化娱乐综合用地，容积率1.5。同时，根据目前在编的练塘镇总体规划，练塘镇东风XXXXX号和练新路XXX号地块均为住宅用地。综上，我局不建议对上述地块进行拍卖变现。

　　2018年7月9日，本院向青浦区XX人民政府发函，征求对本院拍卖涉案两处房地产的意见。青浦区XX人民政府于2018年7月11日复函，要求本院根据相关规定办理。

　　2018年8月31日，本院出具拍卖公告，决定拍卖涉案两处房地产，按上述评估价确定起拍卖价为4,381万元，拍卖时间为2018年10月22日10时至10月25日10时止(延时除外)。XX公司即提出本案执行异议。

　　上述事实，由(2016)沪0118民初879号民事调解书、司法鉴定估价报告、报告书有效期延长的说明、青浦区规划和土地管理局复函、青浦区XX人民政府复函、拍卖公告等予以证明。

　　本院认为：一、关于划拨土地使用权的拍卖。1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，符合该条款规定的4项条件的，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。周XX对于XX公司名下的涉案两处房地产，均办理了合法的抵押物登记手续，证明符合该条款规定的条件，则转让亦应认定为符合条件。2、(2016)沪0118民初879号民事调解书已确认周XX可对涉案两处房地产行使抵押权，而抵押权的实现方式为折价、拍卖或变卖。XX公司与其他被执行人在长达两年多的时间内，均未能履行民事调解书中确定的还款义务，本院以拍卖抵押物的方式以实现周XX的抵押权，符合相关法律规定。3、关于青浦区XX的规划，仅为当地政府的行政行为，不应以此阻碍周XX已经法律确认的抵押权的实现。因此，XX公司认为涉案两处房地产的土地使用权因其性质而不得拍卖的理由不能成立，本院不予采信。

　　二、关于评估报告的效力。上海XX公司将原评估报估有效期延长至2018年12月9日，认为原评估价格在当前情况下并无变化，即对于涉案两处房地产的价格进行了重新评估，本院据此进行拍卖并无不当。况且评估结果仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，标的物价值将通过拍卖程序在市场中体现，就评估结果本身，并非执行异议的审查范畴，无需作出裁判。

　　三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人提出异议请求撤销拍卖的，需符合五项情形，即竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益;买受人不具备法律规定的竞买资格;违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同的竞买条件;未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告;其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。XX公司提出异议的事实和理由均不符合该条款规定的五项情形，故对XX公司提出的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十一条之规定，裁定如下：

　　驳回上海XX公司的异议请求。

　　如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上海市第二中级人民法院申请复议。

　　审　判　长　　杨晶晶

　　人民陪审员　　蒋XX

　　人民陪审员　　曹XX

　　二〇一八年九月二十七日

　　书　记　员　　方成凤

　　附：相关法律条文

　　附：相关的法律条文

　　1、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

　　2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

　　(一)异议不成立的，裁定驳回异议;

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　　第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情况之一的，人民法院应予支持：

　　(一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的;

　　(二)买受人不具备法律规定的竞买资格;

　　(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同的竞买条件;

　　(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;

　　(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。