国土局与企业之间的土地拍卖纠纷，诉讼后，土地顺利收回

　　四川省泸州市江阳区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)川0502民初1148号

　　原告(反诉被告)：泸州市国土资源局江阳区分局。住所地，泸州市江阳区。

　　法定代表人：王XX，局长。

　　委托诉讼代理人：刘X，四川XX律师。

　　委托诉讼代理人：骆圆，四川XX律师。

　　被告(反诉原告)：泸州市XX公司。住所地，泸州市纳溪区。

　　法定代表人：喻XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：雷XX，四川XX律师。

　　委托诉讼代理人：谭X，四川XX律师。

　　原告(反诉被告)泸州市国土资源局江阳区分局(以下简称，江阳国土分局)与被告(反诉原告)泸州市XX公司(以下简称，XX公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案受理后，因原、被告申请庭外和解以及对诉争土地是否存在未搬迁农房进行测绘，本案中止审理。现测绘报告已出，本案恢复审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)江阳国土分局的委托诉讼代理人刘X，被告(本诉原告)XX公司的委托诉讼代理人雷XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　本诉原告江阳国土分局向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除双方于2013年9月23日签订的《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：0405-2013-B-049)，并由原告无偿收回出让宗地使用权，被告立即返还土地;2.本案诉讼费由被告。事实和理由：原告通过招标拍卖挂牌出让案涉国有建设用地，并由被告竞得。2013年9月23日双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：0405-2013-B-049)，该合同约定了开工时间、付款期限和违约责任等内容。但被告未按合同约定按期缴纳相应价款，亦未按合同约定期限按时开工，在原告送达开工履约通知单后，被告迄今仍未开工建设，依据合同法第三十二条的规定，被告的行为导致案涉土地闲置超过两年，且被告的上述行为使得合同目的无法实现，故请求判决支持原告的诉求。

　　本诉被告辩称，原告所述不实，在上述合同签订后，被告依X向原告支付了首期土地出让款2,772,000元。此后，被告准备进场施工，但进入场地后发现土地红线有问题，按出让合同约定的面积，出让宗地的土地红线正好位于当地一户居民的房屋中间，因该居民阻挠，导致被告无法进场施工。被告及时向原告反映，要求原告解决这一问题。但到了合同约定的交付土地的最后期限，原告仍不能向被告交付土地。现被告同意解除《国有建设用地使用权出让合同》，但以原告违约在先为由，要求驳回原告的其他诉讼请求。

　　反诉原告XX公司向本院提出如下反诉请求：1.依法判决解除反诉原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》;2.判令反诉被告退回原告缴纳的土地出让金2,172,000元;3.依法判决反诉被告双倍返还原告定金1,200,000元，并赔偿原告损失3,658,620元;4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2013年8月发布国有建设用地使用权出让拍卖公告，反诉原告缴纳600,000元保证金后依法参与竞拍。依据拍卖规则，反诉原告以出价最高获得泸州市江阳区XX地块的建设用地使用权。反诉原、被告双方于2013年9月11日签订《公开出让国有建设用地使用权成交确认书》，并于2013年9月23日签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：0405-2013-B-049)，合同约定：出让宗地编号0405-2013-B-029，出让宗地面积1988平方米，出让价462万元，定金600,000元，土地出让金分两期支付，交付出让宗地时间2013年10月11日前。合同签订后，反诉原告依X向被告支付了首期土地出让款2,772,000元。此后，反诉原告准备进场施工，但进入场地后发现土地存在瑕疵，按出让合同约定的面积，出让宗地的土地红线正好位于当地一户居民的房屋内，因该居民阻挠，导致反诉原告无法进场施工。反诉原告找到反诉被告，要求解决这一问题，反诉被告均以各种理由推诿。依照双方合同约定，反诉被告出让的土地应当权属清晰、安置补偿落实到位，没有纠纷具备动工开发所必需的其他基本条件。但反诉被告出让的土地存在拆迁户未搬迁，反诉原告不存在土地闲置问题。现由于反诉被告的行为已构成根本性违约，依照合同法的规定和双方的约定，反诉原告有权解除合同，故提起上列反诉请求。

　　反诉被告答辩称，反诉原告所述不实，反诉被告已按合同约定向反诉原告交付了土地，反诉原告已进场，反诉原告陈述诉争土地存在瑕疵并非事实，并未影响反诉原告的正常施工。综上，同意解除合同，驳回反诉原告的其他诉讼请求。

　　经审理查明:2013年8月，原告(反诉被告)江阳国土分局发布出让国有建设用地使用权的拍卖公告，拍卖位于泸州市江阳区XX泸宜路西北侧地块(宗地编号5105XXXX2013B-029，面积1988m²，合2.98亩)。被告(反诉原告)XX公司于2013年9月6日向原告(反诉被告)缴纳600,000元竞买保证金后参与竞拍。2013年9月11日，被告(反诉原告)以4,620,000元价格竞买成功。当日，双方签订《公开出让国有建设用地使用权成交确认书》(泸市国土资江确[2013]字第006号)，该确认书载明：成交时间为2013年9月11日，成交地点泸州市江阳区政务服务中心，地块位置泸州市江阳区XX，出让方式拍卖出让，出让面积1988m²(合2.98亩)，土地用途为城镇住宅(兼容商业)，使用年限商业40年、住宅70年，宗地编号5105XXXX2013B-029，成交单价155万元/亩，成交价款总额462万元，付款期限：成交之日起10日支付成交总价款的60%，成交总价款40%的余款应在成交之日起60日内付清，竞买保证金为60万元人民币;违约责任：本成交确认书签订后，竞得人须在10日内向出让人支付成交总价款的60%作为首付款，再与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。竞得人未在规定期限内签订《国有建设用地使用权出让合同》或未在规定时间内支付相应数额的土地价款，视竞得人违约，出让人可取消其竞得资格，除竞买保证金不予退还外，竞得人还须负责支付本次交易活动的实际费用。如果出让人另行公开出让本宗国有土地使用权的价格低于本次成交价，竞得人还须按实际差额支付赔偿金。成交总价款的40%的余款须在成交之日起60日内付清，竞得人不能按时支付土地价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延迟付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付土地款的，出让人有权解除合同，定金不返还。随后，原、被告在该确认书上加盖单位印章，双方的有权人员在该确认书上签字。

　　2013年9月23日，被告(反诉原告)XX公司(受让人)与原告(反诉被告)江阳国土分局(出让人)签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：0405-2013-B-049)(电子监管号：510XXXX2013B00480)，约定：本合同项下出让宗地编号为5105XXXX2013B-029，宗地总面积大写壹仟玖佰捌拾捌平方米，其中出让宗地面积为大写壹仟玖佰捌拾捌平方米。本合同项下的出让宗地坐落于泸州市江阳区XX，用途为城镇住宅用地(兼容小区服务商业)。出让人同意在2013年10月11日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件。本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为商业40年、住宅70年，按本合同约定的交付土地之日起算。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价为人民币肆佰陆拾贰万元，每平方米人民币贰仟叁佰贰拾叁点玖肆元，定金为人民币陆拾万元，定金抵作土地出让价款。受让人同意按以下规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期人民币大写贰佰柒拾柒万元，付款时间为2013年9月21日之前。第二期人民币大写壹佰捌拾伍万元，付款时间为2013年11月11日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。受让人应按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。延期付款超过60日，受让人仍然继续使用土地的，须向出让人一次性全额支付国有建设用地使用权出让价款和违约金，违约金每日按迟延支付款项的1‰支付。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。本合同项下宗地出让方案业经泸州市人民政府政府批准，本合同自双方签订之日起生效。本合同一式肆份，出让人贰份，受让人贰份，具有同等法律效力。随后，原、被告在该合同上加盖单位印章，双方的有权人员在该合同上签字。

　　上述合同签订后，被告(反诉原告)于2013年9月26日向泸州市财政局缴纳第一期土地出让款2,172,000元，同日，原告向被告出具《非税收入一般缴款书》(验证码：833XXXX2070)，载明：金额2,172,000元，项目名称：土地出让价款收入-基金收入，丹林5105XXXX2013B-029宗地。2013年9月27日，原告再次向被告出具《非税收入一般缴款书》(验证码：766XXXX4449)，载明：金额600,000元，项目名称：土地出让价款收入，泸州XX公司，5105XXXX2013B-029宗地。

　　2014年8月6日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发出《催缴土地价款通知》，载明：泸州市XX公司：你公司于2013年9月11日竞得位于江阳区XX，编号为5105XXXX2013B-028号和5105XXXX2013B-029号，面积分别为32.9亩和2.98亩的两宗商住用地。截至2014年8月6日028号地块欠土地成交价款921.2万元，滞纳金249.859万元，共计1171.059万元;029号地块欠土地成交价款185万元，滞纳金50.665万元，共计235.665万元。根据《泸州市江阳区人民政府办公室关于对欠缴土地出让金及滞纳金存在问题限期整改的紧急通知》，请你单位于2014年8月19日前将以上两宗土地所欠款项交清(滞纳金金额以实际交款时间计算)，逾期未缴纳的，我分局有权解除合同并保留请求受让人赔偿和向人民法院提起诉讼的权利。同日，被告(反诉原告)予以签收。

　　2015年9月8日，泸州市江阳区XX人民政府出具《情况说明》一份，载明：关于泸州市XX公司参与竞拍的<国有建设用地使用权出让合同>(合同编号：0405-2013-B-049)，该宗地已于2013年10月11日前实际交付竞拍人。特此说明。同日，泸州市江阳区XX长冲村村民委员会出具《承诺书》一份，载明：对于丹林镇长冲村2社拍卖给泸州市XX公司那宗土地，我村委会承诺一定会做好进场施工协调工作，以确保施工顺利进行。

　　另查明，被告(反诉原告)于2013年9月底进入本案所涉宗地进行相应工作。

　　2015年8月被告(反诉原告)XX公司以诉争土地存在瑕疵，导致XX公司无法进场施工为由，向本院提起诉讼，请求判决解除与江阳国土分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，由江阳国土分局退还缴纳的土地出让金2,172,000元，双倍返还定金1,200,000元，赔偿损失1,265,000元。本院经审理后认为XX公司的证据不足，以(2015)江阳民初字第3736号民事判决书判决驳回XX公司的诉讼请求。判决后，双方均未上诉。以上事实均在(2015)江阳民初字第3736号民事判决书中予以确认。

　　另查明，2014年9月4日被告(反诉原告)以【泸巨峰投资发(2014)5号】文件的形式，向原告(反诉被告)提交了《关于退回江阳区XX5105XXXX2013B-029国有土地的报告》，该报告中称，按合同约定我司应于2013年10月11日前交付首付60%款项和相关税费，贵局应于2013年10月11日前将出让土地交付给我方，我方再在2013年11月11日前支付剩余185万元土地款，然我公司在已按规定时间缴纳了首付60%款项和相关税费进场打围受阻后聘专业人员测量，发现贵局所出让该宗土地有瑕疵(红线图错误，该宗土地上尚有房屋为拆迁，丹林镇政府已作重新测量，情况属实)。为此，我司分别与丹林镇政府及贵局座谈此地的处理，双方分歧较大未果。根据我司2013年9月23日与贵局所签的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条的约定，现正式提出退回5105XXXX2013B-029国有土地，并提出按三十七条约定处理此事。同日被告(反诉原告)将此报告送给了原告(反诉被告)。2015年2月26日被告(反诉原告)再次向原告(反诉被告)书面请示，要求原告(反诉被告)尽快解决。该请求原告(反诉被告)于同日签收。但这部分事实和证据，被告(反诉原告)在(2015)江阳民初字第3736号案件审理过程中未主张，亦未举证证明。

　　本次诉讼中，被告(反诉原告)申请对案涉宗地“出让红线中界址点号为J1编号的界址点是否与农房用地范围重叠”进行测绘。经原、被告双方共同委托第三方机构进行测绘，测绘结论：出让红线与农房用地重叠20.78㎡，出让红线与院坝重叠17.69㎡，出让红线与碎石路面重叠137.10㎡，合计面积175.57㎡。

　　审理中，原、被告双方均同意解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：0405-2013-B-049)，案涉土地由原告(反诉被告)予以收回，同时反诉原告XX公司自愿放弃要求反诉被告江阳国土分局双倍返还定金120,000元及赔偿损失的诉讼请求。

　　上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的法人身份证明、营业执照、工商登记信息、《公开出让国有建设用地使用权成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《非税收入一般缴款书》、《催缴土地价款通知》、开工履约通知单、民事诉状、(2015)江阳民初字第3736号民事判决书、《泸州市人民政府收文簿》、XX公司文件传达签收单及请示、现场勘查笔录、照片、《委托书》、《测绘技术报告》等证据在卷佐证，事实清楚，证据充分，足以认定以上事实。

　　本院认为，原告(反诉被告)江阳国土分局与被告(反诉原告)签订的《公开出让国有建设用地使用权成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对原、被告双方均具有约束力。国土资源主管部门出让的土地应当权属清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。本案原告(反诉被告)交付的土地存在瑕疵，被告(反诉原告)虽对此提出退还土地的请求，但在第一次诉讼时因未提供证据，其请求被驳回。被告(反诉原告)在其解除合同的请求被驳回后，应按合同约定及时付清全部土地出让款，但被告(反诉原告)至今未缴清出让款。因此原、被告均存在违约行为，故互不承担违约责任。现双方均同意解除合同，并由原告(反诉被告)收回土地使用权的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以准许。同时反诉原告放弃要求反诉被告双倍返还定金并赔偿损失的请求，系反诉原告自行处分实体权利的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的权益，本院依法予以准许，但由于反诉被告亦存在违约行为，故反诉被告应退还反诉原告已缴纳的土地出让金XXX元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

　　一、原告(反诉被告)泸州市国土资源局江阳区分局与被告(反诉原告)泸州市XX公司于2013年9月23日签订的编号为0405-2013-B-049的《国有建设用地使用权出让合同》于2018年12月13日起予以解除;

　　二、位于泸州市江阳区XX编号为5105XXXX2013B-029的1988平方米土地使用权由原告(反诉被告)泸州市国土资源局江阳区分局收回;

　　三、原告(反诉被告)泸州市国土资源局江阳区分局于本判决生效之日起60日内一次性退还被告(反诉原告)泸州市XX公司缴纳的土地出让金2,172,000元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费43,760元，本院减半收取21,880元，由被告泸州市XX公司承担。反诉费61,014.34元，本院减半收取30,507.17元，由反诉原告泸州市XX公司承担18,419.17元，反诉被告泸州市国土资源局江阳区分局承担12,088元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。

　　审判员　黄　茜

　　二〇一八年十二月十三日

　　书记员　胡XX