王XX、铁岭XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

　　辽宁省铁岭市中级人民法院民事判决书

　　(2020)辽12民终1647号

　　上诉人(原审被告)：王XX，男，1987年12月11日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。

　　委托诉讼代理人：单X(王XX母亲)，女，1964年4月12日生，满族，住辽宁省铁岭市银州区。

　　被上诉人(原审原告)：铁岭XX公司，住所地铁岭市银州区柴河街六段(新XX**楼**)。

　　法定代表人：陈XX，该公司经理。

　　委托诉讼代理人：陈旺鑫，辽宁XX律师。

　　上诉人王XX因与被上诉人铁岭XX公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院(2020)辽1202民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和对上诉人王XX的委托诉讼代理人单X，被上诉人铁岭XX公司的委托诉讼代理人陈旺鑫进行询问查明事实。本案现已审理终结。

　　王XX上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：因为我与铁岭XX公司没有办理入住手续，如果说我办理入住手续，请拿出办理入住手续证据，所以XX铁岭XX公司没有任何关系和经济往来，更没有产生费用。在没有入住之前XX其物业公司没有任何关系，有法可依，请法官明察。另开发商亦没有通知上诉人领购房发票、入住通知单、钥匙等一系列手续，故不应产生物业费用。

　　铁岭XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。上诉人是涉案小区业主，有义务遵守前期物业合同即业主公约，按时缴纳物业费。房屋是否使用是上诉人自己的权利，不影响交纳物业费和取暖费。开发单位已经将钥匙委托被上诉人交付给上诉人，但经过多次催告上诉人没有来领取，是因为上诉人自己的原因没有来领取，所以相应的责任应该由上诉人自己承担。

　　铁岭XX公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费8,309.60元、垃圾清运费450元、对讲门智能卡工本费30元、2014-2015年取暖费3,579.52元，合计12,369.12元;2、诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：2014年7月3日，被告向铁岭XX公司购买溢芳园小区8号楼4单元501室商品房(建筑面积127.84平)。被告未向原告交纳2014年11月17日至2020年4月16日(65个月，每月127.84元)的物业服务费共计8,309.60元。另，铁岭XX公司依据《辽宁省城市供热条例》规定，代缴案涉房屋2014年-2015年度取暖费3,579.52元。2020年4月，铁岭XX公司与原告签订《债权转让协议》，将其应向被告收取的取暖费的权利转让给原告。

　　一审法院认为：被告购置的商品房坐落原告取得物业管理权限的住宅小区。被告为该小区业主，有义务遵守小区业主公约。所购置房屋虽然没有使用，但房产已接受物业管理服务，应交纳物业服务的相关费用。铁岭XX公司依据《辽宁省城市供热条例》第23条第2款“新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费;已办理入住手续，由房屋购买人承担热费”之规定，为被告代缴2014年-2015年度取暖费3,579.52元，应由被告返还。经原告多次催告，被告无正当理由拖欠，违反物业管理的相关规定，应承担相应民事责任。原告要求被告交纳拖欠的物业费、取暖费，本院应予支持。原告提出的垃圾清运费450元、对讲门智能卡工本费30元，待被告入住后，按实际发生情况收取。依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款(当事人应当按照约定全面履行自己的义务)、第一百零七条(当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任)、《物业管理条例》第七条(五)项(按时交纳物业服务费用)、第十七条三款(管理规约对全体业主具有约束力)之规定，判决如下：一、被告王XX于本判决生效后10日内，给付原告铁岭XX公司2014年11月17日至2020年4月16日的物业服务费8,309.60元;2014年-2015年度取暖费3,579.52元。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。二、驳回原告铁岭XX公司其他诉讼请求。案件受理费109元(原告预交)，减半收取54.50元，由被告负担。

　　本院二审期间，双方均未提交新的证据。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，根据被上诉人提交的上诉人与铁岭XX公司于2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》，上诉人系贷款购房，约定交房时间为2013年12月31日前，也就是涉案房屋在上诉人购房时即应交房，但上诉人却一直未领取钥匙办理入住长达六年之久，上诉人称系被上诉人或铁岭XX公司未通知其入住的辩解明显不符合常理，可以推定系上诉人自身原因故意未接收涉案房屋和办理入住手续。参照铁岭XX公司与被上诉人于2013年10月30日签订的《关于物业管理委托协议》，也就是在上诉人购买涉案房屋前一年被上诉人既已在涉案小区服务，而物业管理费的构成是比较多元的，大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，多为针对整个小区全体业主而支出的费用，而没有专门针对某一业主进行的服务，故上诉人虽未办理入住手续和在涉案房屋实际居住，但其实已经接受到物业服务，故原审判决上诉人承担物业费并无不当。

　　综上，王XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费109元(王XX预交)，由上诉人王XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　裴好生

　　审判员　　李喜岩

　　审判员　　孙　伟

　　二〇二〇年十月十四日

　　法官助理李旌

　　书记员刘X