拆迁时，不能仅仅因为没有房产证就不予补偿

    拆迁时，不能仅仅因为没有房产证就不予补偿

    安徽省高级人民法院

（2020）皖行终1184号

    1、案件情况

    董XX家有一处有证房屋和一处无证房屋拆迁，当地区政府对其有证房屋进行货币化补偿，但对于无证房屋以及营业损失不予补偿，董XX不服遂起诉至市中级人民法院。一审败诉，二审上诉至省高院，即是本案。二审撤销一审判决，并撤销行政机关作出的行政补偿决定书，要求重新作出补偿决定。具体理由在下文展开。

    2、律师点评

    当事人可以提供1986年航拍图和1990年地形图证明虽然没有证，但符合拆迁政策，应该补偿。没有经过调查过程直接对无证房屋不予补偿的行政补偿决定书应该被撤销。

    3、给出相应的建议或意见

    无证房屋并非一概不予补偿，应结合航拍图、地形图等综合判断是否符合拆迁安置补偿政策。

    （2020）皖行终1184号

    本院认为，根据一审判决以及当事人上诉情况，本案争议焦点有二。其一，对于上诉人董XX未经登记的房屋应否予以补偿；其二，上诉人董XX的经营损失应否予以补偿。对此，本院分别评判如下：

    关于第一个焦点问题。经依法登记取得的房屋所有权证，是当事人享有房屋所有权的法律凭证。国有土地上房屋征收补偿一般以产权登记的面积和用途为准。但对于未经登记的房屋，并非一律不予补偿，而是应综合考虑该房屋建设时间、当时的法律规定、当事人是否合法取得该房屋项下土地使用权、当地房屋登记制度是否完善、该房屋的建设是否影响规划实施以及有无可能采取措施消除对规划实施的影响、当地对此类房屋的认定及处理具体规定等因素，然后在此基础上作出审慎判断。为此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此，对征收范围内未经登记的房屋是否予以补偿，应当根据有关职权部门的认定和处理结果决定。本案中，瑶海区政府并无证据证明在其作出案涉补偿决定之前有关部门已经依法对董XX未经登记的房屋进行了调查、认定和处理，故该补偿决定对董XX该部分房屋未予补偿，主要证据不足。

    关于第二个焦点问题。上诉人董XX案涉房屋登记的用途虽为住宅，但《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。本案中，董XX于2006年5月29日经工商登记取得个体工商户营业执照，登记的经营场所为合肥市X路****，该经营场所与案涉被征收的已经登记取得所有权证的房屋一致。董XX提供的后续营业执照、税务登记证、烟草专卖零售许可证、食品经营许可证等证据，可以证明案涉项目房屋征收决定作出时其仍在持续经营。虽然《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》（合政〔2015〕187号）规定，2005年8月29日之前利用住宅从事生产经营活动的才可以给予一定的经营损失补偿，但董XX并非全部属于“住改营”，其实际经营场所还包括未经登记的部分房屋，该部分房屋尚未经有关职权部门调查、认定和处理，故可综合考虑董XX已经取得合法经营所需的各类证照并已连续经营多年、其首次取得营业执照的时间迟于合肥市上述规定的时间不到1年、从开始经营到办妥各类证照需要合理时间、有关部门对其未经登记房屋的调查、认定和处理结果、董XX家庭收入状况及生活来源、有无特殊困难等实际情况，根据上述国务院办公厅《通知》精神，本着具体情况具体对待同时兼顾公平的原则，对其主张的经营损失作出适当决定。

    综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律部分不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：

    一、撤销合肥市中级人民法院（2020）皖01行初68号行政判决；

    二、撤销合肥市瑶海区人民政府2019年6月21日作出的瑶房征补决［2019］第6号房屋征收补偿决定；

    三、由合肥市瑶海区人民政府在本判决生效之日起六十日内对上诉人董XX重新作出房屋征收补偿决定。

    一、二审案件受理费各50元，由被上诉人合肥市瑶海区人民政府负担。

    本判决为终审判决。