龙XX与杨X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    重庆市沙坪坝区XX

民事判决书

    （2019）渝0106民初14536号

    原告：龙XX，男，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。

    委托诉讼代理人：于XX，重庆XX律师。

    委托诉讼代理人：杨小婷，重庆XX实习律师。

    被告：杨X，女，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。

    第三人：中国XX，住所地重庆市江北区建新北XX，统一社会信用代码9150XXXX3030702G负责人：蒋X，中国XX行长。

    委托诉讼代理人：肖XX，男，中国XX员工，住重庆市渝中区。原告龙XX与被告杨X、第三人中国XX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案，依法由审判员向容独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙XX及委托诉讼代理人于XX、被告杨X到庭参加了诉讼，第三人XXX经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙XX向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令原告代被告向第三人中国XX归还位于重庆市沙坪坝区房屋尚欠的抵押贷款（具体金额以XX行核算的为准）；2、请求人民法院判令原告代被告还清尚欠贷款五日内，第三人中国XX协助原告解除重庆市沙坪坝区房屋的抵押登记手续；3、请求人民法院判令解除重庆市沙坪坝区房屋抵押登记后五个工作日内，被告协助原告将位于重庆市沙坪坝区房屋过户至原告名下；4、请求人民法院判令本案的保全费用、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月6日，原被告通过重庆XX公司签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定被告将其所有的位于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称涉案房屋）以68.1万元的价格出售给原告，原告在签订合同当日向被告交付了定金2万元。2014年8月6日，原告向被告支付购房首付款39.1万元，约定剩余27万元房款待房屋产权证转移登记之后支付给被告。被告随后将房屋交付原告，原告对房屋进行装修后于2014年11月搬入居住至今。但被告收到原告首付的购房款后，并没有按照约定到XX行办理解押，反而连该房屋正常的按揭贷款都未归还，导致XXX起诉至重庆市江北区人民法院，要求被告一次性还款，因被告未履行判决义务，XXX申请强制执行。原告在得知此情况后表示愿意代被告清偿所欠XX行贷款，并要求在原告清偿被告所欠XX行贷款后将该房屋过户给原告。故起诉至法院，请求判如所请。被告杨X辩称，1、原被告双方签订的买卖合同存在缺陷，合同中对首付款不足以支付解押款没有协调的内容，中介公司现已经不存在，买卖双方之间存在歧义，但是中介公司一直没有履行责任，如果有必要中介公司应该提交买卖双方的买卖证据。2、因为涉案房屋的交易时间过长，房屋现在已经升值，已经不能按照原交易额进行交易，即中间时间标的物产生的所有费用应当重新计算。3、涉案房屋长达5年时间没有过户给原告，但原告一直居住在涉案房屋，被告承担了2年的XX行贷款，后期因被告个人经济原因无法再偿还XX行贷款，要求与原告协商过户事宜，被告提出收回房子，但原告一直居住在涉案房屋，妨碍被告享有涉案房屋的收益。4、房屋买卖合同中第二条C条XX行按揭付款第2小条，买方的房款总额减去XX行的承诺贷款，中介没有查清楚，根据合同提示买方要相应增加首期款，并且要存入经纪方XX行监管账户或经纪方指定XX行监管账户代为托管，因为中介没有履行责任以至于增加的首付款的金额产生了不确定。第三人XXX述称，1、第三人对涉案房屋依法享有抵押权，原被告双方在后的房屋买卖不得对抗第三人的抵押权。被告杨X至今未履行重庆市江北区人民法院生效法律文书确定的给付义务，不符合法律规定的涂销抵押权的条件。2、关于原告要求依法行使涤除权的问题，原告依据法律规定享有代被告杨X清偿全部债务后要求被告杨X过户的权利，但前提是被告杨X或原告龙XX将涉案房屋担保的债务全部清偿。原被告未全部偿清担保的债务时，第三人不同意涂销抵押和解除司法查封。3、同意原告龙XX代被告杨X偿还其在第三人处的全部贷款本息、执行费、案件受理费、XX行本金、利息、费用全部结清后，第三人将协助原告办理涉案房屋的解押手续。经审理查明，2009年6月25日，被告取得涉案房屋的房地产权证，房屋建筑面积142.11平方米，套内建筑面积115.92平方米。2012年10月22日，被告（抵押人）与第三人XXX（抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定被告将涉案房屋抵押给第三人，抵押期限为120个月，从2012年10月22日至2022年10月21日，贷款金额500000元。当日，涉案房屋办理抵押权登记，权利人为第三人XXX。2014年5月6日，原告向被告支付购房定金20000元。2014年8月6日，被告（卖方）与原告（买方）、重庆XX公司（经纪方）签订《房地产买卖及经纪合同》，约定如下：物业标的。买卖双方通过经纪方购买涉案房屋，房屋套内面积为115.92平方米，建筑面积为142.11平方米。房款及支付方式。该物业转让成交价为681000元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及无家具家电，买卖双方同意按下述方式付款。（一）买方在签署本合同时交纳定金20000元予卖方，卖方同意三方签署本合同后三日内将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理房产转让过户手续之用。（二）661000元为第二部分房款,付款方式为XX行按揭付款。如买方需办理XX行按揭，则上述第二部分房款之部分房款由买方委托经纪方向合作XX行申请按揭贷款支付给卖方，办理XX行按揭产生的一切费用4000元由买方支付，买卖双方需于本合同签署之日起五日内申请按揭并递交XX行所需资料及按XX行规定签署所需法律文书，否则视责任方违约。买方需支付首期款391000元（买方所付首期款为上述第二部分房款中非由XX行承诺以贷款形式支付之金额，如买方已付首期款少于上述第二部分房款总额减去XX行承诺贷款之金额，则买方首期款相应增加）。买方须于2014年8月6日前存入经纪方XX行监管账户或经纪方指定XX行监管账户代为托管，待该物业的房地产权证过户手续办理完毕，买方领取到本人名下的房地产权证时，由经纪方或监管方转交给卖方。XX行贷款金额为270000元，XX行承诺贷款之金额由XX行依据XX行贷款金额及约定时间支付给卖方，非经纪方原因导致XX行按揭不能顺利办成，由责任方承担违约责任，与经纪方无关。若卖方产权尚处于XX行抵押状态中，买卖双方约定由卖方还清该物业的XX行欠款（具体以XX行欠款清单为准），赎出该物业抵押在XX行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管。买卖双方约定于按揭审批通过卖方解押后5个工作日内办理该物业的房地产权证过户手续，自买方名下房地产权证出证之日起五个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并领取新房地产权证，买方按揭的须在领取新房地产权证时即时与XX行工作人员到有关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。费用承担。买卖双方此次交易所产生的交易税费由买方独自承担。交房，买卖双方自行约定于2014年8月6日卖方将该物业交于买方。七、基于经纪方已提供服务，买方应须支付经纪方13560元作为服务佣金。八、违约责任及纠纷解决方式：若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须按法律规定适用定金罚则。2014年8月6日，原告向被告支付购房款391000元。当日，被告将涉案房屋交付原告使用至今。2017年8月18日，重庆市江北区人民法院作出（2017）渝0105执5763号执行裁定书，裁定如下：关于申请执行人XXX与被执行人杨X借款合同一案，本院依据已经发生法律效力的本院（2016）渝0105民初11885号民事判决书，已向被执行人杨X发出执行通知书，责令其履行生效裁判文书确定的义务，但被执行人杨X至今未履行。遂裁定如下：查封、口业、冻结、扣划被执行人杨X在XX行或有储蓄业务的金融单位的存款或扣留、提取其收入414946.58元。2017年8月18日，重庆市江北区人民法院向重庆市沙坪坝不动产登记中心作出（2017）渝0105执5763号协助执行通知书，要求协助查封被执行人杨X名下的涉案房屋。2019年4月15日，原告龙XX向重庆市江北区人民法院提出执行异议，经审理后，该院于2019年4月27日作出（2019)渝0105执异42号执行裁定书，裁定驳回龙XX对被执行人杨X名下的涉案房屋中止执行的异议。2019年5月22日，原告向本院申请诉前财产保全，申请对被申请人杨X价值681000元的财产予以保全。本院于2019年5月27日作出（2019）渝010执保1239号执行裁定书并向重庆市沙坪坝不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了涉案房屋，查封期限三年。原告预交财产保全费3920元。2019年6月27日，重庆市江北区人民法院作出（2019）渝0105执恢66号执行裁定书，裁定如下：本院在执行申请执行人XXX与被执行人杨X借款合同纠纷一案中，申请执行人XXX与被执行人杨X已达成长期分期履行的和解协议，裁定终结（2019）渝0105执恢66号案件的执行。另查明，重庆市江北区人民法院作出的(2016)渝0105民初11885号民事判决书，判令如下：一、杨X归还XXX借款本金384502.27元，并支付截止2016年11月18日的利息20612.03元、罚息1687.99元、复利876.29元；二、杨X支付XXX自2016年11月19日起至借款本息还清之日止的罚息、复利（罚息以未清偿的本金为基数，按中国人民XX行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮30%计算，利随本清；复利以应付未付的利息为基数，按中国人民XX行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮30%计算；三、若杨X未履行前述两项义务，XXX有权在前述一、二项债权范围内对登记在杨X名下的涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。另外，原告述称其愿意代被告偿还在XXX处涉案房屋的贷款本金余额及其欠付的利息等费用。审理中，被告述称其于2016年上半年向XX行申请提前偿还按揭贷款，但原告支付的首付款391000元不足以支付XX行的解押款，与原告协商，但未协商成功，被告便没有再向XX行申请提前还款，被告一直在偿还按揭贷款，直到2016年中旬因被告没有能力继续偿还XX行按揭贷款未继续还款，第三人XXX便向重庆市江北区人民法院起诉被告借款合同纠纷一案。对此，原告述称被告并未与其协商解押事宜。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提供的房地产权证、《房地产买卖及经纪合同》、收据、XX行汇款凭证、收条、交楼确认书、（2017）渝0105执5763号执行裁定书、（2017）渝0105执5763号协助执行通知书、（2019）渝0105执恢66号执行裁定书等书证及被告与第三人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，2014年8月6日，原被告双方经重庆XX公司居间签订的《房地产买卖及经纪合同》中的房屋买卖合同条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行权利义务。原告已向被告支付了定金20000元及首期房款391000元，履行了合同约定的付款义务。由于涉案房屋处于XX行抵押状态，合同约定应由被告还清涉案房屋的XX行欠款，赎出涉案房屋抵押在XX行的相关证件，但被告并未按照合同约定还清XX行欠款，抵押尚未涤除，被告违反了合同约定。现原告愿意代被告向第三人XXX还清欠款，第三人XXX亦同意原告代被告偿还其在第三人处的全部贷款本息、执行费、案件受理费等费用后，第三人将协助原告办理涉案房屋的解押手续。因此，提前还款、涤除抵押的条件可以具备，对于原告的第一项、第二项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求。合同约定，买卖双方约定于按揭审批通过卖方解押后五个工作日内办理过户手续。虽然合同约定的过户条件之一为原告的按揭审批通过，原告并未举示其按揭审批已经通过的相应证据，但合同约定原告以按揭贷款的方式支付的购房款金额为270000元，通过重庆市江北区人民法院作出的(2016)渝0105民初11885号民事判决书、（2017）渝0105执5763号执行裁定书等文书可见，被告尚欠第三人的XX行欠款达400000元以上，原告代被告向第三人支付的金额远远超过了其应向被告支付的购房尾款，因此，在原告代被告还清XX行欠款后，该过户条件便已经成就。现涉案房屋产权仍登记在被告名下，并处于经原告申请的司法查封状态，存在继续履行的客观条件，在办理完毕涉案房屋的提前还款、抵押权登记注销手续后，被告应当按照合同约定协助原告办理过户手续。因此，原告的第三项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第三人中国XX经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：限被告杨X于本判决发生法律效力后五日内协助原告龙XX向第三人中国XX偿还位于重庆市沙坪坝区天房屋尚欠的抵押贷款（具体金额以XX行核算的为准）；第三人中国XX在原告龙XX还清按揭贷款后五日内协助原告龙XX办理位于重庆市沙坪坝区房屋的抵押权登记注销手续；该抵押权登记注销手续办理后五个工作日内被告杨X协助原告龙XX办理位于重庆市沙坪坝区房屋的产权过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10610元，减半收取5305元（原告已预交），保全费3920元（原告已预交），合计9225元。由被告杨X负担，限被告杨X于本判决发生法律效力后五日内给付原告龙XX。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

    审判员　　向容

    二〇二〇年一月十七日

    书记员　　卢X