关于物业费的那些事！

    西安市雁塔区人民法院

    民事判决书

    （2021）陕0113民初16700号

    原告：西安XX公司，住所地：西安市曲江新XX。

    法定代表人：胡XX，该公司项目经理。

    委托诉讼代理人：焦锐，陕西XX律师。

    被告：赵XX，女，汉族，1972年5月8日出生，住西安市碑林区。

    委托诉讼代理人：赵XX，北京市XX律师。

    原告西安XX公司(以下简称“XXX”)诉被告赵XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXX委托诉讼代理人焦锐及被告赵XX委托诉讼代理人赵XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告XXX诉称，被告系位于西安市曲江新XXXX路XX号XX花园XX号楼XX座的业主，于2003年1月29日办理入伙手续，同时签署了《前期物业管理服务协议》、《湖滨XX管理公约》，认可前期物业管理服务并同意按照约定的标准支付相应费用。原告于2006年10月25日与湖滨XX开发商西安湖滨XX房地产开发有限责任公司签订《西安湖滨XX物业委托管理合同》并在西安市房屋管理局备案，受托担任湖滨XX前期物业服务企业。至今，原告一直为湖滨XX的物业管理方，依约提供物业服务。但自2006年1月1日起，被告开始拖欠物业费等费用，暂至2021年3月31日共拖欠物业费、水费、公摊电费共计人民币81062.39元，前述欠费暂产生滞纳金人民币190375.02元（按照LPR一年期利率的四倍即15.4%计算）。前述欠费及滞纳金暂计算至2021年3月31日，均主张至被告实际支付之日。为维护原告的合法权益，现原告诉至本院，请求判令：1.被告向原告支付欠交的物业费、水费、公摊电费共计人民币81062.39元及滞纳金人民币190375.02元（欠费及滞纳金暂计算至2021年3月31日，均主张至被告实际支付之日）；2.由被告承担本案诉讼费用。

    被告赵XX辩称，第一，被告没有与XXX签订物业服务合同，根据合同相对性原则，被告与前期公司签订的前期物业管理服务协议不能约束被告与XXX，XXX与前期公司签订的物业委托管理合同更不能约束双方。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，这是法律、法规的强制性规定。《物业管理条例》第十二条第三款、第四款规定，业主大会决定本条例第十一条第（5）（6）规定之外的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。可见，只有合法的业主大会决议，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，才对业主产生约束力。非法签订的物业服务合同突破了合同相对性原则，加重了业主的责任及义务，排除了业主的主要权利。比如违约金条款，被告既未出席过业主大会，更未表决过选聘XX公司，从未见过XX与前期公司签订的委托管理合同，现在以该违约金条款约束合同相对人，违反了法律的强制性规定，应当无效。XXX作为专业的物业服务企业，对物权法律、法规、规章应当非常熟悉，在其进入过程中，应当对业主委员会及前期物业管理的合法性，对选聘流程的合法性、业主大会的决议真实性作出谨慎判断。在其明知不符合法律条件的业主大会决议的情况下，与前期公司签订合同，是一种恶意行为，侵害了被告的合法权益。综上，被告从不知道与XXX签订物业服务合同的情况。第二，XXX为非法的实际提供物业服务者，其违反收费与服务相一致的原则，构成侵权。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。XXX收取的物业服务收费标准为每平方米2.05元，2013年前为1.58元每平方米，但其没有经过全体业主的认可，不能随意涨价，且物业服务质量存在严重质量瑕疵。原陕西住建厅、陕西物价局联合发布的陕西省XX物业服务标准的使用说明，明确指出了质价相等的原则。XXX收取的费用应当提供一级服务，但与服务标准相比，相去甚远。XX公司提供的服务标准不符合收费标准，属于履行过程中存在重大瑕疵。故被告在XXX具有服务重大瑕疵的情况下，具有抗辩权，在物业服务合同合法性不具备的前提下，当然不应当承担违约金及滞纳金。第三，被告具有诉讼时效抗辩权，对XXX起诉前的3年内予以认可，对3年以前的物业服务费用，由于XX公司怠于债权请求，被告不予认可。对违约条款，被告根据法律规定，请求法院通过公权予以干涉，在法院认定违约金条款有效的前提下，予以调整。被告把该房屋卖给朋友刘XX，并进行了交付，但一直没有进行登记，并且没有入住，是空置房，该事实XXX是知情的。本案中，XXX并没有积极收取物业服务费用和督促被告缴纳物业服务费用，并且其未能提供证据证实以任何方式催缴过物业服务费用，由此产生的不利后果应当由其承担。本案应当适用诉讼时效，因为定期给付之债实际上是数笔独立的债务，每一笔债务的履行期限是明确的，其诉讼时效应当从该笔债务履行期限届满之日起算。本案中，被告至始至终没有收到任何督促缴费的通知，被告认可起诉前3年内的物业服务费等费用，并且按照50%予以缴纳为宜。被告并没有与XXX签订物业服务合同，XXX把被告与前期公司签订的合同违约金条款及其与前期公司签订的委托合同用到本案，没有法律依据。如法院认定违约金及滞纳金条款有效，请求法院予以调整。

    经审理查明，被告赵XX，曾用名张X，系西安市曲江新XXXX路XX号XX花园XX号楼XX座业主，该房屋建筑面积为244.25平方米。湖滨XX小区的开发商为西安湖滨XX房地产开发有限责任公司。原告XXX系物业服务企业，自2006年11月1日开始为湖滨XX小区提供物业服务。2003年元月29日，上海东湖物业管理公司西安湖滨XX管理处（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，确认乙方受西安湖滨XX房地产开发有限责任公司的委托，对其开发的“湖滨XX”住宅小区实施前期物业管理，现以《西安市城市居住区物业管理条例》及西安湖滨XX房地产开发有限责任公司签订的《前期物业委托管理合同》为依据，制定本协议。该协议约定，物业管理服务费按照产权建筑面积每月每平方米2元（其中管理服务费每月每平方米1.40元，设备运行维护养护费每月每平方米0.6元）向甲方收取；甲方房屋空置应按西安市物价局（2001）304号文件规定缴纳日常维修养护费和30%的物业管理服务费，按产权建筑面积每月每平方米1.02元向甲方收取；甲方违反本协议，不按协议约定收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起每日加收实际应缴纳金额千分之三的滞纳金；本协议自双方签订之日起生效，小区业主委员会成立后与新的物业管理公司签订聘任管理合同，新的物业管理公司正式接管小区物业管理后，取代乙方在本协议中的地位，继续享有本协议中规定的权利并履行相应的义务。2006年10月25日，西安湖滨XX房地产开发有限责任公司与原告签订《西安湖滨XX物业委托管理合同》，约定西安湖滨XX房地产开发有限责任公司将西安湖滨XX小区委托给原告进行物业管理，委托合同自2006年11月1日起生效，待湖滨XX小区业主委员会成立之后另行聘用，原告进入湖滨XX开始工作时间为2006年10月25日。同日，西安湖滨XX房地产开发有限责任公司、上海XX公司与原告共同发布《公告》，载明“上海东湖物业管理公司（以下简称东湖物业）自2002年3月1日接受西安湖滨XX房地产开发有限责任公司（以下简称湖滨XX）委托，对湖滨XX小区物业实施管理。由于湖滨XX委托东湖物业的合同期限已届满，加之东湖物业西北市场战略调整，双方决定不再续签委托合同。现湖滨XX委托西安XX公司对湖滨XX小区进行物业管理，委托合同从2006年11月1日起生效。待湖滨XX小区业主委员会成立之后另行聘用。”原告自2006年10月25日开始为湖滨XX小区提供物业服务。2013年3月原告向业主发出《关于调整物业服务费征询函》，载明因通货膨胀引起物价、人员成本等企业相关支出巨幅上涨，物业全年收取的物业费用无法支撑小区整体的良性运营，且与湖滨XX相同的别墅物业收费为每平方米2.6元-3.8元，因此，为了湖滨XX的设施设备能够良好的维护与保养，延长房屋的物理寿命，使业主房屋增值保值，特征询全体业主意见，请求在下半年将物业服务费上调0.65元/平方米。2013年6月1日，原告发布《关于物业费上调公示》，载明“首先感谢大家对湖滨XX小区本次物业费上调工作的支持与理解。物业客服中心通过2个月逐户走访、征询表决，现已达到法定要求。本小区256户，面积65000㎡，现有244户同意本次上调物业费0.65元/㎡，同意户数及面积均已超过《西安市物业管理条例》第十三条规定（须经三分之二业主同意）。从2013年7月1日起湖滨XX小区物业费执行2.65元/㎡。”

    同时查明，被告房屋一直空置，自2006年1月1日开始拖欠物业管理费。拖欠2006年1月1日至2021年3月31日期间物业管理费为80716.13元。

    上述事实，有前期物业管理服务协议、西安湖滨XX物业委托管理合同、公告、关于调整物业服务费征询函、关于物业费上调公示、照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

    本院认为，上海东湖物业管理有限公司西安湖滨XX管理处受西安湖滨XX房地产开发有限责任公司委托，对被告所在的湖滨XX小区实施前期物业管理，上海东湖物业管理有限公司西安湖滨XX管理处与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故前期物业管理服务协议合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在该协议中约定新的物业管理公司正式接管小区物业管理后，取代上海东湖物业管理有限公司西安湖滨XX管理处在本协议中的地位，继续享有本协议中规定的权利并履行相应的义务。后原告于2006年11月1日开始为小区提供物业服务，因此，根据上述约定，前期物业服务管理协议中约定的权利义务对原告具有法律约束力，故原告有权依据协议约定，向被告主张物业管理相关费用。庭审查明，被告自2006年1月1日开始拖欠物业管理费，至2021年3月31日已拖欠80716.13元，其行为已违反双方协议约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于原告要求被告支付拖欠物业费80716.13元的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付拖欠水费、公摊电费的请求，因其未提交有效证据证明拖欠金额，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于原告的上述请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因双方约定被告未按约定支付相关费用时，原告有权要求其从逾期之日起每日支付应支付金额千分之三的滞纳金，故被告应向原告支付滞纳金，但该约定标准过高，故本院依法应予以调整，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因此，对于滞纳金金额本院依法酌定为20000元。对于原告要求将诉请的各项费用计算至实际支付之日的请求，因对于2021年4月1日之后的费用，原告未提交证据证明被告存在拖欠行为，因此，对于原告的上述请求，本院依法不予支持。

    对于被告辩称其与原告之间未签订物业服务合同，原告与前期物业公司签订的前期物业管理服务协议不能约束原、被告的意见，庭审查明前期物业服务协议系上海东湖物业管理有限公司西安湖滨XX管理处与被告签订，双方在协议中约定原告接管小区物业后取代上海东湖物业管理有限公司西安湖滨XX管理处在本协议中的地位，继续享有本协议中规定的权利并履行相应的义务，且已发布公告，因此，前期物业服务协议对原、被告具有法律约束力。故，对于被告的上述辩称意见，本院依法不予采信。对于被告辩称原告为非法的实际提供物业服务者，其违反收费与服务相一致的原则，构成侵权的意见，庭审查明，前期物业服务管理协议约定空置房屋的物业费收费标准为1.58元/月/㎡，在2013年6月30日前原告一直按此标准收取，未违反约定。后原告经征求三分之二以上业主同意，将物业费收费标准调整至2.05元/月/㎡，后按照此标准收费，不违反法律规定。故对于被告的上述辩称意见，本院依法不予采信。对于被告辩称原告起诉3年以前费用已超过诉讼时效的意见，根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”因此，原告主张相关费用并未超过诉讼时效，故对于被告的上述辩称意见，本院依法不予采信。

    综上所述，兹依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

    一、被告赵XX自本判决生效之日起十五日内向原告西安XX公司支付2006年1月1日至2021年3月31日期间拖欠的物业管理服务费80716.13元及滞纳金20000元；

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    二、驳回原告西安XX公司其余的诉讼请求。

    本案案件受理费5372元，本院减半收取后，由原告承担1262元，被告承担1424元。因原告已预交，故被告在向原告支付上述款项时一并付清。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。

    审判员张XX

    二〇二一年九月十五日

    书记员董XX