杨XX与刘XX、于xx返还原物纠纷

    辽宁省长海县人民法院

    民事判决书

    （2021）辽0224民初603号

    原告：杨XX，男，19xx年8月30日出生，汉族，退休人员，现住辽宁省大连市沙河口区。

    委托诉讼代理人：张XX，辽宁xx律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：刘XX，辽宁xx律师事务所律师。

    被告：刘XX，男，19xx年4月11日出生，汉族，个体业主，住辽宁省大连经济技术开XX。

    被告：于xx，男，19xx年3月15日出生，汉族，个体养殖户，住辽宁省庄河市。

    二被告共同委托诉讼代理人：张相奎，辽宁XX律师。

    原告杨XX与被告刘XX、于xx返还原物纠纷一案，本院于2021年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨XX及其委托诉讼代理人张XX、刘XX，被告刘XX、于xx委托诉讼代理人张相奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    杨XX向本院提出诉讼请求：1.确认被告刘XX与被告于xx签订的关于长海县XX公司北侧呲风嘴坝上房屋（约500平方米）堤坝及场地的买卖合同无效；2.判令被告刘XX与被告于xx立即将长海县XX公司北侧呲风嘴坝上房屋（约500平方米）堤坝及场地返还给原告；3.判令被告刘XX向原告支付房屋占用费，自2009年11月1日起算，每月6000元，计算至实际腾退之日止，暂计算至2021年5月31日为84万元；4.被告于xx对2020年6月23日以后的房屋占用费承担连带责任。事实与理由：2006年，经长海县村民委员会同意，原告在长海县XX公司北侧呲风嘴坝上建场房约1056平方米用于养殖。原告与被告刘XX于2007年5月22日签订买卖合同书约定，原告将海筏等养殖设备、海边房屋（即呲风嘴坝上房屋的一半，约500平方米，下称诉争房屋）及海边堤坝（一半）出售给被告刘XX，总价款XXX元。后因被告刘XX未及时支付全部价款发生纠纷，原告诉至大连市中级人民法院。2009年6月23日，大连市中级人民法院作出（2008）大民一初字第11号民事判决书，判决买卖合同中关于海边房屋及海边堤坝的买卖条款无效，刘XX应当将海边房屋及海边堤坝返还给杨XX，购房款90万元从总价款中扣除，判令刘XX于判决生效后10日内向原告杨XX支付货款947620元，支付违约金284286元；刘XX于判决生效后10日内将合同中约定的海边房屋及海边堤坝返还给原告杨XX。刘XX不服上诉至辽宁省高级人民法院，经辽宁省高级人民法院调解于2009年10月16日出具了（2009）辽民二终字第158号民事调解书，双方约定：刘XX按期向杨XX支付剩余价款（不包括诉争房屋对应的价款），杨XX同意在刘XX支付第一笔款项后，协助办理海域使用权过户手续，解除对刘XX部分财产的查封措施。之后刘XX未及时腾退诉争房屋。原告多次催促，被告刘XX仍不配合。2020年11月，原告发现被告于xx在实际使用诉争房屋。经多方了解，原告才得知以下情况：2019年3月22日，刘XX向法院谎称诉争房屋归其所有并愿意以诉争房屋作为偿还欠董xx债务的保证。长海县人民法院信以为真，遂在执行（2019）辽0224执26号案件中误将上述房屋（约500平方米）作为刘XX财产进行查封。后刘XX偿还了欠董xx债务，法院于2020年6月23日解除对诉争房屋的查封。于xx称，是刘XX将诉争房屋出售给他的，部分价款以替刘XX偿还欠董xx债务的名义直接支付给了法院。原告要求于xx腾退房屋，于xx明确拒绝。诉争房屋是经当地村民委员会同意由原告出资建设的养殖场房，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条的规定，养殖场房建成时即归原告所有。诉争房屋无法办理产权登记，原告与被告刘XX关于买卖房屋的约定经法院确认无效，并且被告刘XX并未向原告支付相应对价，依法刘XX不能取得诉争房屋的所有权，无权处分诉争房屋。刘XX与于xx恶意串通损害原告合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十四条的规定，二被告关于诉争房屋的买卖合同无效。被告于xx称其从刘XX处购买诉争房屋，但是刘XX并无处分权，且诉争房屋不能办理产权登记，于xx应调查了解房屋权属情况，但是其没有向当地村民委员会调查了解情况、未取得村民委员会同意，因此其没有尽到注意义务。被告于xx显然不符合《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定的善意取得条件，因此不能取得诉争房屋的所有权。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十条规定，二被告应当立即将诉争房屋返还给原告。二被告没有法律依据长期占有使用原告的房屋取得不当利益，依据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条规定，二被告应当向原告返还不当得利，即房屋占用费，具体金额应参照类似房屋租金计算。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

    刘XX辩称，不同意原告的诉讼请求。一是买卖合同书中案涉房屋和堤坝条款是有效的，杨XX已将案涉房屋堤坝等卖给了被告。杨XX诉称“大连中级人民法院（2008）大民一初字第11号《民事判决书》认定的买卖合同中关于买卖海边房屋及海边堤坝的条款无效。”这与事实严重不符。大连市中级人民法院（2008）大民一初字第11号民事判决书并不是生效判决，其内容没有法律约束力，真正的生效法律文书是辽宁省高级人民法院（2009）辽民二终字第158号民事调解书。该调解书推翻了原一审判决书，重新达成了调解协议，生效的调解书没有确认买卖合同中关于买卖海边房屋及海边堤坝的条款无效。换句话说，被告与杨XX在最终的生效法律文书上都是认可《买卖合同书》中房屋及堤坝的买卖，只是针对付款时间重新进行了调解。杨XX在起诉状中断章取义，以一审未生效判决的内容作为依据，犯了基本的法律常识性错误。二是法院的查封以及卖给于xx，都是完全符合法律规定。因被告与案外人董xx的债务纠纷，长海县人民法院在审查了辽宁省高级人民法院民事调解书以后才查封了案涉养殖场房，并不是被告“谎称房屋归其所有”。被告将买来的房屋堤坝通过法院卖给于xx，并将房屋堤坝交付于xx占有，被告依法处置自己的财产完全符合法律规定。三是杨XX诉称“2020年11月发现案涉房屋被占用”，辽宁省高级人民法院生效调解书在2009年就作出了，十几年来房屋场地堤坝一直是刘XX使用直到卖给于xx。如果案涉房屋真是杨XX所有，那么杨XX十几年都不主张权利，不符合基本常理。至于杨XX主张的房屋占用费，因为被告已取得案涉房屋所有权，所以根本就不存在占用费用一说。综上所述，没有任何生效法律文书确认案涉房屋堤坝买卖无效，也就是说双方签订的买卖合同书是有效的，案涉房屋堤坝场地等均已经卖给了被告，与原告没有任何法律上的关系。原告的起诉没有任何依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。

    于xx辩称，不同意原告的诉讼请求。一是被告是通过法院得知案涉房屋被查封，法院裁定书明确写明是“查封刘XX名下”的案涉房屋，对于刘XX与杨XX的纠纷根本不知情。被告与刘XX签订买卖合同，并按照法院要求将部分款项支付到法院账户。被告已经支付了全部的买卖对价，并已实际占有案涉房屋堤坝场地用于生产经营。在整个买卖过程中，包括执行过程中，杨XX从未出现，也从未主张任何权利。总之，无论刘XX与杨XX是何纠纷，被告完全符合“善意取得”条件。二是起诉状称“二被告恶意串通”，没有任何依据。被告是通过法院查封得知案涉房屋归刘XX所有，部分案涉款项都直接打进法院账户，绝不存在“二被告的恶意串通”。三是被告没有任何义务也没有法律规定，购买房屋需取得村委会的同意。况且，案涉房屋是法院查封，根本无需村委会同意与否。被告以合理价位购买，部分案涉款项都直接打进法院账户，可以说被告尽到了一个购房人的审慎注意义务，也完全符合《中华人民共和国民法典》善意取得的规定。综上所述，被告是通过法院裁定明确案涉房屋归刘XX所有，并支付了合理的价格，且已经实际占有经营，无论刘XX与杨XX的纠纷如何，都不影响被告的善意取得。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

    杨XX向法庭提交了6组证据。第1组证据，（2008）大地缴电XXXX税收通用缴款书、长海县XX证明2份、长海县原村长王德友、现村长王XX证明1份、合同书及付款凭证，拟证实原告杨XX合法建造并拥有诉争房屋。第2组证据，大连市中级人民法院（2008）大民一初字第11号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2009）辽民二终字第158号民事调解书，拟证实原告杨XX与被告刘XX签订的买卖合同中关于房屋买卖的条款无效，刘XX支付的价款中不包含诉争房屋对价，诉争房屋仍属于杨XX所有。刘XX与杨XX签订的合同价款是XXX元，其中海边房屋及堤坝价款90万元，刘XX实际支付的价款只有200万元，不包含房屋及堤坝的价款。第3组证据，辽宁省长海县人民法院（2019）辽0224执26号民事裁定书（查封案涉房产）、辽宁省长海县人民法院执行裁定书（2019）辽0224执26号（解封案涉房产）、辽宁省长海县人民法院2019年3月22日给刘XX做的调查笔录，拟证实被告刘XX违背事实，谎称诉争房屋是其所有，导致法院错误查封，同时两份查封裁定书均为程序性裁定，没有对财产权利作出具有物权效力的认定和处分。第4组证据，租赁合同一份，拟证实房屋租金计算的合理性。第5组证据，辽宁省高级人民法院民事审判笔录和代理词各一份，拟证实在辽宁省高级人民法院审理案件的庭审情况以及案涉房屋与海上养殖设备不具有必须一起出售的理由。第6组证据，大连市经济技术开发区法院（2009）开民初字第772号民事判决书，拟证实同时期刘XX还向杨XX借款40万元。

    经质证，刘XX对第1组证据的真实性、合法性、关联性请求人民法院依法判定，认为原告杨XX已在2007年5月2日签订买卖合同书将海边房屋及海边堤坝的一半（即案涉房屋及堤坝）卖给了被告。对第2组证据的真实性无异议，但认为不能证明待证事实。对第3组证据的真实性无异议，但认为被告刘XX并没有谎称房屋为其所有，而是房屋本来就是刘XX所有。长海县人民法院是依据双方签订的买卖合同书及辽宁省高级人民法院民事调解书才依法作出的查封，不是错误查封。对第4组的真实性、关联性均不予认可。对第5组证据不予认可，认为应当以二审最终生效的调解书为准。对第6组证据不予认可，认为不能证明待证事实。

    于xx对第1组证据未予否认，但表示对是谁建的房屋不知情。对第2组证据的意见与刘XX的意见一致。对第3组证据的真实性无异议，但并不了解原告杨XX与被告刘XX纠纷的来龙去脉。被告于xx是依据法院的查封裁定，支付价款并实际占有。于xx与刘XX的买卖中，如果刘XX有权处分，那就是正常的买卖行为，如果刘XX是无权处分，于xx是善意取得。对第3、4、5、6组证据，与刘XX的意见一致。

    经审查，对原告杨XX提供的第1、2、3、5组证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；第4组证据真实性无法确定，本院不予采信；第6组证据与本院不具有关联性，本院不予采信。

    刘XX向法庭提交了2组证据：第1组证据，辽宁省高级人民法院（2009）辽民二终字第158号民事调解书、买卖合同书，拟证实被告刘XX与原告杨XX针对买卖合同书的纠纷,辽宁省高级人民法院在2009年10月16日作出民事调解书，双方达成最终协议，被告刘XX按期付款、原告杨XX配合办理产权证并解除对刘XX财产的查封。大连市中级人民法院一审判决在高院调解书送达后就被撤销，原告杨XX与被告刘XX之间的买卖合同书是有效的，案涉房屋堤坝等已经作价卖给被告刘XX，刘XX有权处置。第2组证据，辽宁省高级人民法院上诉材料、调解书送达回证以及调解协议，拟证实大连市中级人民法院的判决并未生效。在辽宁省高级人民法院卷宗141页杨XX与刘XX达成了调解协议，调解协议内容与辽宁省高级人民法院作出的民事调解书是一致的。民事调解书已于2009年10月21日送达被告，根据法律规定，二审调解书送达后，原审判决依法撤销。

    经质证，杨XX对第1组证据的真实性没有异议，但认为调解书没有对案涉房屋及堤坝作出处分，刘XX不能因为调解书取得房屋及堤坝所有权。对第2组证据的真实性没有异议，但是认为调解书本质上是当事人之间的协议，对于调解书中内容不清晰、不明确的地方，需要结合案件背景和双方当事人的关系来理解。

    于xx对第1组证据的真实性未予否认，但不清楚杨XX与刘XX的纠纷，于xx是通过法院的查封才得知案涉房屋是刘XX所有并出资购买，部分钱款直接支付到法院账户，其他钱款也都支付完毕。对第2组证据无异议。

    经审查，刘XX提供的证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。

    于xx向法庭提交了2组证据：第1组证据，（2019）辽0224执26号民事裁定书两份、调查笔录及申请人民法院调取的相关证据、买卖协议及补充协议，拟证实被告于xx通过长海县人民法院得知案涉房屋被查封，通过法官联系购买案涉房屋。双方签订有书面买卖合同，约定案涉房屋土地等卖给被告于xx，部分款项直接打入法院账户用于支付刘XX对董xx的欠款。被告于xx是正常买卖行为，即便刘XX是无权处分，于xx受让案涉房屋土地时也是善意取得。第2组证据，辽宁省行政事业单位资金往来结算票据、收条、汇款凭据，拟证实案涉房屋土地堤坝钱款已全部付清，被告于xx已经支付了全部合同约定的对价。

    经质证，杨XX对第1组证据真实性无异议，但认为不能证明待证事实。对第2组证据的真实性没有异议，对关联性不认可。

    刘XX对第1、2组证据无异议。

    经审查，于xx提供的证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。

    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

    2006年8月24日，杨XX在长海县XX公司北侧呲风嘴建坝。该坝南北长80米，东西宽40米，计3200平方米。2006年10月20日，杨XX在长海县XX公司北侧呲风嘴坝上修建厂房，该厂房二层，长66米，宽8米，建筑面积1056平方米，占地面积528平方米。该厂房为临时建筑，无法办理产权证。

    2007年5月12日，杨XX与刘XX签订买卖合同，将案涉厂房、堤坝（一半）和其他养殖物资、产品出售给后者，合同总价款XXX元。在履行过程中发生纠纷，杨XX向大连市中级人民法院提起诉讼，要求依法判令刘XX给付剩余货款并支付违约金共计XXX元。刘XX辩称，双方签订买卖合同属实，但海边房屋和堤坝属于违章建筑，政府要拆除。房屋、堤坝和养殖浮筏的买卖是不可分割的，要求杨XX把房屋产权证、土地证拿出来，否则不同意给付剩余款项，并愿意把东西退还原告。2009年6月23日，大连市中级人民法院依法作出（2008）大民一初字第11号民事判决书，认定合同中关于房屋和堤坝买卖的条款无效，判决：“一、被告刘XX于本判决生效后10日内向原告杨XX支付货款947620.00元，支付违约金284286.00元。二、被告刘XX于本判决生效后10日内将合同中约定的海边房屋及海边堤坝返还给原告杨XX。”刘XX不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。审理过程中，在法院的主持下，双方达成和解协议：一、刘XX于2009年11月5日前向杨XX支付30万元，于2009年12月31日前向杨XX支付20万元，于2010年1月31日前向杨XX支付20万元；二、杨XX同意在刘XX支付第一笔款项后，协助办理海域使用权的过户手续；三、杨XX同意在刘XX支付第一笔款项后，解除对除房屋外其它全部刘XX财产的查封；四、一审诉讼费全部由杨XX承担，二审诉讼费由刘XX承担；五、本调解协议经双方代理人签字生效。

    2019年3月22日，长海县人民法院作出（2019）辽0224执26号裁定书，查封刘XX名下位于长海县呲风嘴养殖场房一栋（建筑面积约500㎡），查封期限3年。

    2020年6月23日，刘XX（甲方）与于xx（乙方）签订买卖协议，将案涉房屋及土地出售给于xx，合同价款85万元，相关款项打入大连市长海县人民法院案款专户（中国XX银行，XXXX），用于偿还刘XX欠款。刘XX保证协议所涉土地及房屋再无其他查封、担保及权属争议。合同签订后，刘XX将其与杨XX签订的案涉房屋、堤坝的买卖合同原件交付于xx保管。同日，于xx以鞠XX名义，将850001元打入长海县人民法院案款专户，长海县人民法院以刘XX已主动履行义务偿还全部债务为由，于当日依法解除对上述房产的查封。

    2021年7月30日，刘XX与于xx签订补充协议，确认刘XX已全部收到于xx购买案涉位于长海县呲风嘴的养殖厂房（约500平）、附属物资、场地、土地及海边堤坝的包括850001元在内的钱款142.1087万元。

    另查，董xx与刘XX租赁合同纠纷一案，因刘XX未及时履行（2018）辽0224民初395号生效判决，董xx于2019年1月8日向长海县人民法院申请强制执行，案号为（2019）辽0224执26号。2019年6月22日，董xx申请终结本次执行程序。2020年7月7日，该案依法恢复执行，案号为（2020）辽0224执恢61号。

    本院认为，本案的争议焦点是：一、刘XX是否是无权处分；二、如果刘XX是无权处分，于xx是否善意取得。

    纵观杨XX与刘XX买卖合同纠纷一案一审、二审杨XX与刘XX的诉、辩，可以看到杨XX与刘XX始终未对一审法院认定案涉房屋、堤坝买卖条款无效提出异议，刘XX甚至在二审中要求确认其与杨XX签订的买卖合同整体无效，而辽宁省高级人民法院（2009）辽民二终字第158号民事调解书中，将刘XX在一审判决中应付的货款947620元、违约金284286元，降低至70万元并分期履行。综合分析上述审理经过，本院倾向认为辽宁省高级人民法院（2009）辽民二终字第158号民事调解书，并未推翻大连市中级人民法院一审对案涉房屋、堤坝买卖条款无效的认定，刘XX未能依据其与杨XX签订的买卖合同取得案涉房屋、堤坝的所有权，其将案涉房屋、堤坝出售给于xx是无权处分。

    案涉房屋、堤坝是无法取得产权证的临时建筑，则于xx显然无法通过不动产登记管理部门等有权机关查询到案涉房屋、堤坝的实际所有人。杨XX与刘XX在辽宁省高级人民法院主持下达成和解协议后的十余年间，刘XX一直占有、使用案涉房屋、堤坝，杨XX始终没有通过有效措施对自己的权利予以救济，这足以让于xx认定案涉房屋、堤坝为刘XX所有。长海县人民法院以案涉房屋是刘XX的责任财产为由予以查封，虽然该行为具有较强的程序性特征，但对第三人于xx而言，人民法院的执法行为无疑具有极高的可信度和公信力，其以此判定案涉房屋、堤坝是刘XX的财产，符合一般普通人的行为方式。此外，于xx在与刘XX签订合同时，刘XX将其与杨XX签订的买卖合同向于xx展示并交付其保管，作为第三人于xx有足够理由相信刘XX对案涉房屋、堤坝具有处分权。综上，第三人于xx在购买案涉房屋、堤坝时，已经尽到了一般普通人应尽的审慎和注意义务，可以认定其在购买案涉房屋、堤坝时是善意的。于xx以85万元价格购买案涉房屋、堤坝，该价格与杨XX将案涉房屋、堤坝出售给刘XX的价格即90万元相差无几，可以认定案涉房屋、堤坝是以合理价格转让。于xx购买案涉房屋、堤坝后即投入经营使用至今，已经对案涉房屋、堤坝实际占有。综上，刘XX虽然是无权处分，但于xx受让案涉房屋、堤坝时的情形符合《中华人民共和国民法典》第三百一十一条关于善意取得的规定，则依法取得该不动产的所有权。原告诉称案涉房屋、堤坝买卖需经村集体经济组织批准，无法律依据，其意见本院不予采纳。

    综上，原告的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:

    驳回原告杨XX的诉讼请求。

    案件受理费12200元，减半收取计6100元，由原告杨XX负担，退还原告杨XX6100元。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

    审判员　胡　銮

    二〇二一年十一月三十日

    书记员　战兴馥