物业公司已经提供了相应服务，业主应当按照合同约定支付物业服务费

法定代表人：潘时，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：冯明文，江苏XX律师。

上诉人江苏XX（以下简称XX律所）因与被上诉人连云港XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人XX律所向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人并不存在物业服务合同关系。自上诉人使用XXXA幢3楼以来，并未与上诉人签订任何物业服务合同，小区的开发商也并未与被上诉人签订物业服务合同。因该小区并没有成立业主委员会，故小区内的业主也无权代表上诉人与被上诉人签订物业服务合同。对于被上诉人在一审中提交的物业服务合同，并没有在小区内公示，也没有证据证明该合同经过小区三分之二以上业主的同意。故上诉人认为，上诉人与被上诉人提供的物业服务关系不能成立。其次，被上诉人并未提供合格的物业服务。上诉人公共部分的卫生均为上诉人自行打扫，水电问题也均由上诉人自行解决，被上诉人并没有提供任何物业服务，一审中上诉人也在答辩时提出该观点，一审法院判决上诉人承担全部的物业费实属不当，应当在查明被上诉人提供的具体物业服务后酌定物业费数额。二、一审法院适用法律错误。上诉人使用的房屋并没有产权证，被上诉人对此也予以认可。该房屋目前并不满足交付使用的条件，而物业服务单位应当在房屋满足交付条件后开始收取物业费。

被上诉人XX公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1．上诉人认为双方没有合同关系错误。被上诉人与XXX业主代表签订的物业服务合同合法有效，业主取得小区业主授权，代表全体业主与被上诉人签订物业服务合同，是双方真实意思表示，对包括上诉人在内的全体业主均有约束力，上诉人应当支付物业费。2．物业服务是服务于整个小区的，包括小区的环境卫生、绿化公共部分的设施的维护、安保等。上诉人使用的涉案房产享受了被上诉人的服务，应当支付物业费。3．房屋有无房产证与上诉人是否缴纳物业费没有关系。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回。

XX公司向一审法院起诉请求：1．判令XX律所支付物业费66734元（2017年1月至2020年12月），并支付违约金从2021年1月21日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算；2．本案诉讼费用由XX律所承担。一审中，XX公司变更违约金诉讼请求为：其中15933.5元从2018年1月1日计算至2018年12月31日，按年利率6%计算；32867元从2019年1月1日计算至2019年12月31日，其中8月20日之前按年利率10%计算，之后按年利率4.25%计算；49800.5元从2020年1月1日至2020年12月31日按4.25%计算；66734元从2021年1月1日计算至实际给付之日，按4.25%计算。

一审法院经审理查明：2017年1月19日，XXX业主代表与XX公司签订《XXX物业服务合同》，约定由XX公司为XXX提供物业服务，物业服务费由XX公司按0.9元/平方米/月向业主（或交费义务人）收取，商务办公（有电梯）按2.2元/平方米/月向业主（或交费义务人）收取，商务办公（无电梯）按1.8元/平方米/月向业主（或交费义务人）收取，物业费按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。委托管理期限3年，自2017年1月19日至2020年1月18日止。业主逾期交纳物业服务费的，XX公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金。2020年1月15日，XXX业主代表与XX公司再次签订《XXX物业服务合同》，物业费收费标准与前述合同一致，委托期限自2020年1月19日至2025年1月18日。

2015年7月11日，XX律所租用连云港市XX公司位于海州区郁洲南XXA-2、A-5、A-6，合同中约定建筑面积“193.62＋762.59平方米”，租赁期限自2015年10月30日至2025年10月31日。2017年7月13日，XX公司出具收据一张，确认收到XX律所缴纳的物业费1000元。2021年1月21日，XX公司向XX律所发送律师函一份，向其催缴2017年1月至2020年12月的物业费。一审中，XX公司暂认可按照762.59平方米标准向XX律所收取物业费，其余未主张部分，XX公司另案诉讼。

一审法院认为：XX公司与XXX业主代表签订的《XXX物业服务合同》合法有效，XX公司按约为XXX提供物业服务，XX律所作为物业使用人应按照合同约定缴纳相应的物业服务费用。一审中，双方当事人确认XX律所租用物业暂按照762.59平方米为依据计算物业服务费，并扣除XX律所已支付的1000元，故XX律所欠缴2017年1月19日至2020年12月31日期间的物业费共计64090.75元（762.59㎡×1.8元月㎡×47个月＋762.59㎡×1.8元月㎡÷31×13-1000元）。关于违约金，XXX业主代表与XX公司签订的《XXX物业服务合同》并未明确约定付款时间，履行期限不明确的，债权人有权随时要求债务人履行，但应给对方必要的准备时间，XX公司于2021年1月21日向XX律所催缴物业费，原审法院酌定履行准备期限为一个月，故XX律所应自2021年2月22日起承担逾期付款的违约金；合同约定违约金的计算标准为应缴费用的日万分之一，XX公司未举证证明其实际损失，故对于XX公司超出合同约定主张违约金的部分，原审法院不予支持，XX律所应按照日万分之一标准向XX公司给付违约金。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、XX律所于判决生效之日十日内给付XX公司物业费64090.75元及违约金（以64090.75元为基数，自2021年2月22日起至实际给付之日止，按照每日万分之一标准计算）；二、驳回XX公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1468元（XX公司已预交），由XX公司负担58元，XX律所负担1410元，XX律所负担部分于给付上述款项时一并给付XX公司。

二审期间，上诉人江苏XX律所提供照片三张，该照片拍摄于上诉人的楼道，证明被上诉人并未尽到合理的物业服务，导致上诉人的楼道墙面剥落，楼梯口窗户损坏未进行维修和安装，应当减免其在一审中主张的物业费。被上诉人对其真实性不予认可，认为不能证明被上诉人没有履行合同义务。本院对前述证据的认证意见为，前述证据不能完整反映被上诉人在涉案物业服务范围内提供的服务质量，本院对该证据不予采信。

经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

另查明，2018年12月21日，本院作出的（2018）苏07民终4162号民事判决确认，XX公司与XXX部分业主刘XX、赵XX等人签订的《XXX物业服务合同》在该案审理期间得到小区三分之二以上业主书面确认，同意XX公司对小区进行物业管理。

本案二审争议焦点为：双方是否存在物业服务合同关系，上诉人是否应当承担物业费？

关于XX律所与XX公司是否存在物业服务合同关系的问题，本院认为，XXX小区虽未成立业主委员会，但XX公司与部分业主签订《XXX物业服务合同》后，在XXX小区提供物业服务的合法性已经本院生效判决予以确认，XX律所使用的场地位于XX公司物业服务范围内，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，本院对上诉人称双方之间不存在物业服务合同关系的上诉理由不予采纳。

关于XX律所是否应当承担物业费的问题，如前所述，其已经与XX公司形成了事实上的物业服务关系，XX公司已经提供了相应服务，XX律所应当按照合同约定支付物业服务费。至于相关费用是否应当减少的问题，XX律所仅提供部分照片，不足以反映XX公司在物业服务期间的整体服务质量，本院对其上诉称不应支付物业费以及应减少物业费的上诉理由均不予采纳。

综上，上诉人XX律所的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1468元（江苏XX已缴纳），由江苏XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　淼

审 判 员　　张淑媛

审 判 员　　程　艳

二〇二一年十一月十五日

法官助理　　徐XX

书 记 员　　严XX

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。