房屋租赁合同纠纷

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民事判决书

（2021）新0104民初12712号

原告：新XX公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区东站路228号四季花城XX铺。

法定代表人：董XX，职务：总经理。

委托诉讼代理人：马XX，新XX律师。

委托诉讼代理人：马丽，新XX律师。

被告：何XX，男，1974年6月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开XX。

原告新XX公司与被告何XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马XX到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理（本院取得了被告本人于（2021）新0106民初173号案件中书写的送达地址确认书，并按该确认书上的地址进行邮寄，被告拒收）。本案现已审理终结。

原告新XX公司向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．请求贵院依法判令被告向原告支付欠付租金496，499.84元；3．请求贵院依法判令被告向原告支付服务管理费47，412.47元；4．请求贵院依法判令被告向原告支付暖气费15，485.04元；5．请求贵院依法判令被告承担违约金38，598.42元，计付至清偿之日止（2021年6月8日-2021年7月1日559，397.36元×3‰×23天=3，859，842元）；6．请求贵院依法判令被告承担律师代理费20，978元。以上合计：618，973.78元。事实和理由：2020年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），被告承租原告名下位于乌鲁木齐市新市区东站路228号四季花城XX、S1-110号商铺，面积352.16㎡。被告自2019年11月1日起欠付租金和服务管理费。截止2021年6月7日，被告累计欠付租金496，499.84元，服务管理费47，412.47元，暖气费15，485.04元。原告多次催促被告支付上述欠款，但是被告拒不履行，现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望贵院判如所请。

被告何XX未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。

庭审中，原告围绕自己的诉讼请求提供以下证据：

1.2017年11月1日签订的四季花城万科生活广场商铺租赁合同、2018年11月7日签订的补充合同、2020年11月17日签订的房屋租赁合同、城市供用热合同，该组证据证明原被告成立房屋租赁合同关系，被告承租原告四季花城生活广场S1-109、S1-110号商铺，面积352.16平方米，租金和物业费按合同约定，采暖费由原告代收，如违约，被告应支付违约金；

2．原告财务系统截图，证明被告租金缴纳截止日期为2019年10月31日，自2019年11月1日起，被告欠缴；

3．刊登在乌鲁木齐晚报的解约通知、邮寄快递单，证明因被告欠缴各项费用，无法联系被告的情况下，原告通过邮寄、报纸刊登等方式发出解除租赁合同通知；

4．律师费发票、诉讼保全担保发票，证明原告为索债，支付律师费20，978元、担保费1，500元，被告违约造成原告损失应赔偿。

被告未到庭质证。

本院对以上证据的真实性、合法性及关联性予以确认。

本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，原告新XX公司（出租人）与被告何XX签订《四季花城万科生活广场商铺租赁合同》，约定：被告租赁四季花城XX商业7号用于餐饮行业。租赁面积为296.01平方米。租赁期限为3年，即2017年11月1日至2020年10月31日。租赁保证金为18，649元。租赁保证金作为原告遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。租金为固定租金，不包括物业费、装修管理费、公共事业费、能耗费等其他费用。2019年11月1日-2020年10月31日期间的租金按照2.27元／平方米／天计算，租赁天数为366天，每年租金为245，931元。被告应自行承担租赁房屋的能耗费及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、水费，以及非正常营业时间空调供应费和设施、设备的开通和使用费。物业费的收费标准为2017年11月1日至2018年10月30日期间物业费为7元／平米／月，物业费由被告承担，每季度向原告支付。被告违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）、能耗费或租赁合同约定的任何费用的，每延误一日，被告支付原告500元的违约金，逾期超过15日，原告有权解除合同，被告支付原告欠付款项30％的违约金。2018年11月7日，双方又签订《四季花城万科生活广场商铺租赁补充合同》，约定：由被告新增租赁面积为56.15平方米，新增租赁年限为2年，即2018年11月1日至2020年10月31日。租赁保证金为5，390.4元。租赁保证金作为原告遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。租金为固定租金，不包括物业费、装修管理费、公共事业费、能耗费等其他费用。2019年11月1日-2020年10月31日的租赁面积56.15平方米／㎡，按照3.2元／平方米／天计算，租赁天数为366天，每年租金为65，762.88元。物业费的收费标准为2018年11月1日至2020年10月30日期间物业费为7元／平米／月，物业费由被告承担，每季度向原告支付。被告应自行承担租赁房屋的能耗费及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、水费，以及非正常营业时间空调供应费和设施、设备的开通和使用费。2020年11月17日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定：租赁面积为352.16平方米（系前两份合同租赁面积之和）。被告应交纳租赁保证金合计24，039.4元（系前两份合同约定租赁保证金之和，原告认可租赁保证金在前两份合同履行中已全额交纳，本合同约定的保证金未另行交纳）。租赁期限为24个月，自2020年11月1日起至2022年10月31日，租金按72.55元／㎡／月，每年递增8％标准收取保底租金，以7元／月／㎡标准收取服务管理费。被告使用租赁房屋经营的品牌为XXX。被告违反本合同约定逾期支付租金、服务管理费、租赁保证金（包括未补足租金保证金）或本合同约定的其他费用的，逾期30日内的，被告应按日按逾期付款金额的千分之三向原告支付违约金。逾期超过30日或租赁期内延迟交纳本合同项下相关费用，原告有权单方解除合同。本合同项下，原告所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品报关费和处理费、服务管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等。实际损失超过违约金的，乙方需按实际损失进行赔偿。2021年6月23日，原告在乌鲁木齐晚报刊登解约通知，内容为：何XX，你承租我司位于万科四季花城XX-109、110号房屋，截止2021年6月7日，欠交租金及其他费用共计5，615，116.6元。根据合同约定，现通知你，贵我双方签订的《房屋租赁合同》自2021年6月7日解除。经本院询问，原告已于2021年8月将被告租赁的房屋收回。

本院认为，首先，依据原告新XX公司与被告何XX签订的《房屋租赁合同》约定，被告逾期超过30日或租赁期内延迟交纳本合同项下相关费用，原告有权单方解除合同。现被告欠付租金及各项费用的时间已经远超30日，且原告已经收回租赁房屋，双方已没有继续履行合同的必要和可能，故本院对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……原告于2021年6月23日在乌鲁木齐晚报上刊登解约通知，其目的是为了通知被告，且原告也同意以6月23日作为双方解除合同的时间，故双方解除合同的时间应为2021年6月23日。

其次，原告欠交的各项费用中：

第一，租金。原告主张的租金分两部分计算，第一部分自2019年11月1日-2020年10月31日期间的按照原有合同计算，第二部分2020年11月1日-2021年6月7日的按照2020年11月17日的合同约定交纳。其中：

1．按照双方于2017年11月1日签订的租赁合同约定：2019年11月1日-2020年10月31日期间的租金合计245，931元；

2．按照双方于2018年11月7日签订的租赁合同约定：2019年11月1日-2020年10月31日期间的租金合计65，762.88元；

以上合计311，693.88元；

3．按照双方于2020年11月17日签订的租赁合同约定：2020年11月1日-2021年6月7日期间的租金合计184，805.94元（72.55元／月／平方米×352.16平方米＋72.55元／月／平方米÷30天×7天×352.16平方米）。

以上三项合计496，499.82元，扣除原告认可的可予以扣除的，被告已交纳的保证金24，039.4元，剩余472，460.42元。

故本院对原告要求被告支付2019年11月1日-2021年6月7日期间的租金472，460.42元的诉讼请求，予以支持。

第二，物业费。按照双方签订的合同约定，物业费收费标准为每月每平方米7元，自原告主张的2019年11月1日计算至2021年6月7日，被告应向原告支付物业费47，412.47元（7元／月／平方米×19个月×352.16平方米＋7元／月／平方米÷30天×7天×352.16平方米）。

第三，暖气费。按照合同约定，被告应向原告交纳热力费的数额为15，495.04元（22元／平方米×352.16平方米×2个采暖期，2019-2020年度，2020-2021年度）。

最后，关于违约金及律师费。

在双方签订的合同中，约定了被告不交纳前述费用，应当承担违约责任。虽然双方约定按日3‰计算，但本院酌定参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率按日计算更符合原告受到损失的实际情况；而在合同也并未约定以被告的欠付的前述款项的总额计算违约金，故本院分项计算。

第一，租金的违约金。

自本院确定的双方解除合同的时间6月23日开始计算至原告主张的7月1日，共计应付违约金398.68元（472，460.42元×3.85％÷365天×8天）及自2021年7月2日至本判决生效之日期间的为违约金；

第二，物业费的违约金。

自本院确定的双方解除合同的时间6月23日开始计算至原告主张的7月1日，共计应付违约金40元（15，495.04元×3.85％÷365天×8天）及自2021年7月2日至本判决生效之日期间的为违约金；

第三，暖气费违约金。

自本院确定的双方解除合同的时间6月23日开始计算至原告主张的7月1日，共计应付违约金13.08元（47，412.47元×3.85％÷365天×8天）及自2021年7月2日至本判决生效之日期间的为违约金；

第四，律师费。双方在合同中约定：本合同项下，原告所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品报关费和处理费、服务管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等。实际损失超过违约金的，乙方需按实际损失进行赔偿。双方在合同中约定了，原告支付的律师费作为原告的实际损失，经过前述计算，该实际损失数额超过违约金数额，故本院对原告要求被告支付律师费20，978元的诉讼请求，予以支持。

被告未到庭答辩，视为放弃抗辩的权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、于2021年6月23日解除原告新XX公司与被告何XX签订的《房屋租赁合同》；

二、被告何XX向原告新XX公司支付租金472，460.42元；

三、被告何XX向原告新XX公司支付物业费47，412.47元；

四、被告何XX向原告新XX公司支付暖气费15，495.04元；

五、被告何XX向原告新XX公司支付延迟支付租金的违约金398.68元；

六、被告何XX向原告新XX公司支付延迟支付租金的违约金（以本金472，460.42元为基数，自2021年7月2日至本判决生效之日期间的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

七、被告何XX向原告新XX公司支付延迟支付物业费的违约金40元；

八、被告何XX向原告新XX公司支付延迟支付物业费的违约金（以本金47，412.47元为基数，自2021年7月2日至本判决生效之日期间的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

九、被告何XX向原告新XX公司支付延迟支付暖气费的违约金13.08元；

十、被告何XX向原告新XX公司支付延迟支付暖气费的违约金（以本金15，495.04元为基数，自2021年7月2日至本判决生效之日期间的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

十一、被告何XX向原告新XX公司支付律师费20，978元。

以上款项，被告何XX应于本判决生效之日起十日内一次性给付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案起诉标的618，973.78元，判决标的为556，795.69元，判决标的占起诉标的的89.95％，案件受理费减半收取4，994.87元（原告已预交），其中的4，492.89元，由何XX负担。剩余的501.98元，由新XX公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审判员　范　　　　　琥

二〇二一年十一月二十五日

书记员　姜XX