商品房销售合同纠纷

山东省泰安市岱岳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021)鲁0911民初3522号

原告：董XX，男，1990年10月21日出生，汉族，住山东省宁阳县。

委托诉讼代理人：杨雪，山东XX律师。

被告：泰安XX公司，住所地山东省泰安市岱岳区XX院内（办公楼南楼）。

法定代表人：卢X，总经理。

委托诉讼代理人：布XX，山东XX律师。

原告董XX与被告泰安XX公司（以下简称中达XX）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董XX的委托诉讼代理人杨雪与被告中达XX的委托诉讼代理人卜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告董XX向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告按合同约定交付所购买的商品房；2.依法判令被告支付原告逾期交房违约金50051元（以房款747030元为基数，按日万分之二计算至2020年11月30日）；自2020年12月1日起至实际交房之日止的违约金按上述方式计算；3.诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2018年6月12日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告开发建设的开元首府15号楼4层402号商品房，合同约定该商品房单价为每平方米7400元、总价款747030元，原告已按合同约定付清了房款。根据合同约定，被告应于2019年12月31日前交付符合合同约定的商品房，但至今未交付。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所诉。

被告中达XX辩称，我公司开发的涉案房地产项目因重污染天气预警一、二、三级应急响应及新冠肺炎疫情累计停止施工长达260余天，不能按照合同约定的时间交房系不可抗力导致的，请求法院将交房日期向后顺延264天。另外合同约定的违约金过高，请法院依法予以降低。

本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买被告所开发的位于桃花源路以东××河以西以南××首府××楼××号房屋一套，预测建筑面积100.95平方米，总价款为747030元。被告应于2019年12月31日向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（XX快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已支付被告购房款共计747030元。该商品房至今未交付。以上事实有商品房预售合同、购房发票及原、被告陈述等证据在案证实。

本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告应按照合同约定于2019年12月31日前将涉案房屋交付给原告，逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。庭审时，虽然被告提交泰安市建筑工程施工现场扬尘防治工作导则、泰安市政府关于泰安市重污染天气应急方案、停工证明等一系列证据，欲证实造成涉案房产延期交房系不可抗力造成的。合同履行过程中的不可抗力免责事由是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。污染天气应急预警响应，是国家、省、市为保护人民健康制定的常态化预案，在双方当事人签订商品房买卖合同时，被告作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故其不构成不可预见的客观因素。另外，因双方当事人在合同中约定的交房日期为2019年12月31日，而山东省新冠肺炎疫情防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，因此被告认为因新冠疫情导致停工，不应承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予采信。

关于违约金问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方当事人在合同中明确约定逾期交房时“出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金”，该条款系当事人自主协商确定，属于真实意思表示，根据本案事实、同期贷款利率标准、同地段房屋租金水平等客观因素，该违约金条款并未偏离客观实际，原告要求按照合同约定确定违约金数额并无不当，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：

一、限被告泰安XX公司在验收合格、具备交房条件时十日内交付原告董XX所购买的开元首府15号楼4~4层402号商品房；

二、被告泰安XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告董XX逾期交房违约金50051元（以房款747030元为基数，按日万分之二暂计算至2020年11月30日；此后违约金按照上述计算方式继续计付至实际交付房屋之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1051元，减半收取计526元由被告泰安XX公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。

审 判 员　　王　慧

二〇二一年六月六日

法官助理　　李XX

书 记 员　　弥XX