郭XX与XX和XX公司执行异议之诉民事判决书

    郭XX与山西和XX公司一审民事判决书

    包头市中级人民法院

    民事判决书

    （2018）内02民初195号

    原告（案外人）：郭XX，男，1988年7月1日出生，汉族，无业，现住广东省佛山市。

    委托诉讼代理人：邓X，内蒙古鹿城律师事务所律师。

    被告（申请执行人）：山西和XX公司。

    法定代表人：段XX，该公司执行董事。

    委托诉讼代理人：高佳，内蒙古罡和律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：姚慧欣，内蒙古罡和律师事务所律师。

    第三人（被执行人）：闫X，女，1966年9月26日出生，汉族，系包头市铁路局退休职工，现住内蒙古包头市昆都仑区。

    委托诉讼代理人：闫XX，男，1970年1月4日出生，汉族，包头市铁路局职工，现住内蒙古包头市东河区，系闫X弟弟。

    原告郭XX与被告山西和XX公司（以下简称和美公司）、第三人闫X案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭XX的委托诉讼代理人邓X、被告和美公司的委托诉讼代理人姚慧欣、第三人闫X的委托诉讼代理人闫XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告起诉称：2014年11月，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定购买第三人位于佛山市××区房。合同签订后，原告依约向第三人履行付款义务，同时第三人将房屋交付给原告使用，并同原告到佛山市南海区狮山行政服务中心地税办理递件交税。2014年8月19日，包头市中级人民法院就山西和XX公司、包头市XX公司、闫X、闫XX买卖合同纠纷一案，作出（2013）包民二初字第49号民事判决书，2015年2月2日作出（2015）包执字第7号执行裁定书，并于2015年4月16日向佛山市南海区国土城建和XX送达了裁定书及协助执行通知书，将原告购买的上述房屋查封。2015年4月19日，原告与第三人之代理人办理过户手续，得知涉案房屋被查封。2017年11月3日，贵院针对原告提出的执行异议，作出（2017）内02执异140号执行裁定书，裁定驳回原告异议。原告认为，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且合法有效，是否办理产权过户登记不影响合同效力，原告已支付合理价款并居住至今，在原告与第三人办理产权变更登记的合理期限内，上述房屋被贵院查封，不是原告自身过错，故为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求贵院：一、判令停止对佛山市南海区狮山中心城区狮城XX和富XX22座201号房屋的执行，并解除查封；2、确认上述房屋归原告所有；3、案件受理费由被告负担。

    被告和美公司答辩称，不同意原告的全部诉讼请求及事实理由，理由：第一、原告对涉案房屋不构成善意取得，2013年3月第三人已将涉案房屋抵顶给被告，2014年11月仍与第三人签订《物业买卖合同》，不能认定其是善意取得；第二、原告并未支付合理对价，其支付价款远低于当时市场价；第三，原告并未实际占有使用涉案房屋；第四、涉案房屋仍登记在第三人名下，尚未办理过户手续；第五、不动产物权经依法登记发生效力，涉案房屋至今仍登记在第三人名下，综上，原告对涉案房屋的权利不足以排除执行，其亦不是涉案房屋的所有权人，原告的诉讼请求均不能成立，应依法予以驳回。

    第三人闫X答辩称，其与原告之间的买卖尚未完成，剩余房款应该交给法院，解封后过户给原告，被告与执行法官去看涉案房屋时原告在涉案房屋处居住。

    原告向法庭提交以下证据：

    一、《物业买卖合同》2页、闫X身份证复印件1页、郭XX身份证复印件1页、公证书4页、广东省房地产买卖合同6页，证明2014年11月4日原告与第三人签订《物业买卖合同》，约定第三人将涉案房屋出售给原告，原告于交付首付款当日接收物业并占有使用涉案房屋，第三人委托何成代办还款、出售等事宜，2015年4月17日原告与第三人签订《广东省房地产买卖合同》。

    二、收款证明2页，转账凭证复印件1页，个人所得税、契税、印花税、房地产交易手续费、土地增值税（免）税收缴纳书及发票5页、中国XX银行利息清单复印件1页，证明原告分别于2014年11月4日、2015年3月24日、2015年4月1日合计向第三人给付购房款9万元，原告按照合同约定支付了大部分购房款并缴纳了全部税费，为办理按揭贷款原告已在中国XX银行做基础开户储蓄工作。

    三、照片复印件5张、支付宝电费支付明细复印件1页、天然气抄表情况一览复印件1页、佛山市XX公司专用收据复印件1页，证明原告在合同签订之后占有使用涉案房屋。

    四、佛山市南海区共用宗土地房产“两证合一”登记申请书2张、佛山市房屋登记询问笔录1张、行政服务中心项目办理表1张、行政服务中心答复单1张、佛山市房产查询证明1张，证明原告于2015年4月7日向房管局提交转移登记申请，申请办理过户手续，行政服务中心受理后于2015年4月16日作出答复，包头市中级人民法院对涉案房屋进行查封，作出不予受理房屋登记申请，原告在等待办理过户手续过程中涉案房屋被查封，原告不存在过错。

    被告向法庭提交以下证据：

    一、（2013）包民二初字第59号民事判决书复印件1份，证明2013年被告与第三人签订《以房抵债协议》，第三人用涉案房屋抵顶闫XX下欠被告的债务。

    二、（2017）内02执异140号执行裁定书复印件1份，证明涉案房屋查封时间是2015年4月16日，执行法官到涉案房屋处实地核查并贴封条。

    三、佛山市南海区城区房地产交易情况截屏3份、包头市中级人民法院关于拍卖被执行人闫X所有的位于佛山市××区号房产拍卖公告1份、实地核查照片3份，证明与涉案房屋相同地理位置、面积相差不多的房屋市场价格。

    第三人未向法庭提交证据。

    对当事人提供的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提交的证据一、二，第三人对真实性没有异议，本院对其真实性予以采信；证据二，收款证明2页及个人所得税、契税、印花税、房地产交易手续费、土地增值税（免）税收缴纳书及发票5页均系原件，本院对其真实性予以确认，其他证据均系复印件，证据来源无法核实，本院不予采信；证据三均系复印件，证据来源无法核实，本院不予采信；证据四均系原件，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据一、二，原告及第三人对真实性无异议，符合证据的有效要件，本院予以采信；证据三中拍卖公告及实地核查照片，原告及第三人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，交易情况截屏证据来源无法核实，且原告对真实性有异议，本院不予采信。

    经审理查明：和美公司与包头市XX公司、闫X、闫XX买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日作出（2013）包民二初字第59号民事判决书，后被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，案件进入执行程序，本院于2015年2月2日作出（2015）包执字第7号执行裁定书，同年4月16日向佛山市南海区国土城建和XX送达该裁定书及协助执行通知书，将闫X名下的位于佛山市××区房予以查封。后郭XX提出执行异议，本院于2017年11月3日作出（2017）内02执异140号执行裁定书，驳回了郭XX的异议请求。

    另查明，2014年11月4日闫X与郭XX签订《物业买卖合同》，约定闫X将其所有的位于佛山市××区房出售给郭XX，房屋价格为49万元，付款方式为签订合同当天支付定金2万元，于办理买卖双方地税递件受理当天交付首付款15万元，房产现状为抵押，闫X在签订合同后5日内向抵押银行申办提前还贷手续，于银行通知提前还贷之日起三日内一次性还清贷款。2015年4月7日，闫X与郭XX就上述房产签订《房地产买卖合同》，约定房屋价格为35万元，合同签订之日起三十日内到狮山行政服务中心办理过户手续。

    又查明，2014年11月4日郭XX向闫X支付涉案房屋定金2万元，2015年3月24日向闫XX支付房款4万元，2015年4月1日向闫XX转账支付3万元，合计支付9万元。

    本院认为，本案系案外人郭XX在和美公司申请强制执行闫X一案中，认为本院依法查封的闫X名下位于佛山市××区房屋，其享有足以排除强制执行的权益，而提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，阻却执行需具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，郭XX与闫X就诉争房屋签订两份买卖合同，房款总额及支付方式均不一致，虽然郭XX与闫X对两份合同的真实性均认可，但不能确定二人具体按照哪份合同履行合同义务，其是否合法有效不能排除合理怀疑；第二，郭XX未提供有效证据证明其在诉争房屋被查封前已经占有使用该房屋，应当承担举证不利的后果；第三，虽然其与闫X签订的两份合同的房屋价款不一致，但郭XX述称的其交款9万元，均不是按照合同约定的付款方式支付价款；第四，根据闫X所述其在郭XX2014年11月4日付款2万元之前已经还清购房贷款，诉争房屋在2015年4月16日被查封，在长达近半年的时间内郭XX与闫X未办理过户登记，不能证明其自身不存在过错。综上，原告提供的证据不能证明其对诉争房屋享有足以排除强制执行的合法权益。

    关于原告主张的解除查封，本案案由是案外人执行异议之诉，解除查封不属于本案的审查范围，故对原告的该项请求，本院不作审查。

    针对原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，本案中涉案房产仍登记在闫X名下，故对原告提出确权的诉讼请求本院不予支持。

    综上所述，原告提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

    驳回原告郭XX的诉讼请求。

    案件受理费6550元，由原告郭XX负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。

    审判长刘XX

    审判员杨XX

    审判员赵XX

    二〇一九年五月二十九日

    书记员王XX