中介工作未尽职原房主再次购房导致二手房税费增加起诉退还税款

    中介工作未尽职原房主再次购房导致二手房税费增加起诉退还税款

    安徽省XX市蜀山区人民法院

    民事判决书

    （2020）皖0104民初1352号

    原告：吴X**********************。

    委托诉讼代理人：赵爽，北京XX律师。

    委托诉讼代理人：严X，北京XX实习律师。

    被告：XXXX公司，***********************。

    委托诉讼代理人：王**，上海XX律师。

    法定代表人：李**，店长。

    原告吴X*诉被告XXXX公司（以下简称**公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告吴X*及其委托诉讼代理人赵爽、严X、被告**公司的法定代表人李**及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告吴X*向本院提出诉讼请求:一、依法判令被告赔偿原告损失22000元;二、依法判令被告退还居间服务费67830元;三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告、出卖人和被告三方共同订立了《居间服务合同》约定由被告提供居间服务。在被告居间下，原告和出卖人就位于XX市政务区的房屋（简称“该房屋”）签订《XX市存量房买卖合同》。被告，明确告知原告该房屋为“满五唯一”房屋免征个人所得税，原告在房屋过户时仅需交纳房屋契税。后出卖人在该房屋过户前另行购买房屋，该房屋丧失免征个人所得税的条件。而原告在交完所有税费后，才知晓该房屋条件已发生变化，致使原告多承担了22000元个人所得税。对此，被告完全知晓出卖人在该房屋过户前已另行购买房屋，却故意隐瞒实情，未及时将房屋“满五唯一”条件已发生变化的情况告知原告。在此后的微信沟通中，被告亦明确承认自己的工作疏漏。被告作为专门从事房屋居间服务的公司，应尽职尽责，及时向原告报告与房屋交易有关的重要信息。根据《中华人民共和国合同法》，居间人负有向相对人如实报告交易财产状况相关信息的义务。同时，被告在居间服务中，存在错误提供有关房屋交易的文书模板，在未提前告知原告的情况下擅自做主更换资金托管银行，导致原告多次无故往返外地与房屋所在地等种种不专业、不尽责行为，给原告造成损失。被告的行为已经构成严重违约，理应承担违约责任。原告多次与被告协商未果，为此原告为维护自身合法权益诉诸贵院，愿判如所请。

    被告**公司辩称：一、被告XXXX公司不是本案适格主体，不应承担损失赔偿责任。2020年1月1日经被告居间服务，业主江X与原告签订《XX市存量房买卖合同》，合同第七条载明，出卖方确认本案涉案房屋性质为“满五唯一”，免征个人所得税。同时第七条第（三）款载明：如在本合同履行过程中遇税费增收的，增收的税费仍由合同约定的承担方承担。2020年4月7日，业主江X因自身需求购买并过户一套房屋至其名下，本案涉案房屋性质自此由“满五唯一”变为“满五不唯一”，致使原告缴税时多缴纳2.2万元个人所得税。但江X购房过户的时间方面受诸多客观因素影响，很多环节并非被告主、客观上能克服。依据《中华人民共和国合同法》之规定：第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故，原告所受损失系业主违约操作造成，原告理应遵循合同相对性，追究合同相对方即业主江X的责任，被告XXXX公司不是本案适格主体，不应承担损失赔偿责任。二、被告XXXX公司已按照《居间服务合同约定》的约定履行全部的居间服务，依法享有合同约定的报酬。依据《中华人民共和国合同法》之规定：第四百二十四条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。2020年1月1日，经被告前期服务，原、被告及业主江X三方签订《居间服务合同》。合同签订后，被告积极履行合同载明的义务，安排工作人员为交易双方提供服务，并就双方交易过程中存在的问题及时沟通交易双方，协助交易双方办理各种手续（网签、面签、批贷、资金监管、过户、抵押、放款、物业交割），最终于2020年7月21日完成全部的居间服务。既然交易双方已经顺利完成涉案房屋过户交易，足以证明我方已全部履行居间服务合同约定的义务，故原告请求判令被告退还67830元的居间服务费无事实和法律依据，被告依法享有服务报酬。三、对于原告起诉状中提出的有关问题的答复。原告诉称其在多交完2.2万元税费后才知晓房屋条件已发生变化，并称被告完全知晓业主江X另行购房，故意隐瞒实情，未及时将房屋“满五唯一”条件发生变化情况告知原告，该点与事实不符。首先，早于2020年4月7日上午11点06分，被告工作人员已通过微信告知原告“她（江X）下午过户那边的房屋”，原告表示“好的，她那边顺利，我们这边交易才能更顺利”。可见原告早已知晓业主另行购房并过户，致使房屋性质发生变化，被告并未故意隐瞒实情，反而是及时通报了相关信息，得到原告的肯定，尽到了居间义务。退一步讲，即使被告工作人员存在工作疏漏，也并非故意隐瞒实情，仅是对房屋性质变化之事未及时尽到释X的责任，且事后被告工作人员积极上报相关情况并沟通业主江X，寻求解决办法，并未逃避相当的责任，足见被告试图解决问题的诚意，是一家诚信经营的专业居间服务公司。其次，原告在缴纳税款时，缴税的相关单据须经原告亲笔签名并转账才能完成缴税手续，相关单据中已明确载明所缴纳税款的项目，原告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，可以独立实施民事法律行为，同时对自己的民事行为承担责任，如原告不予认可该税费项目，完全可以不予签字缴费。且办理缴税时，被告工作人员陪同在侧，如遇问题，完全可以当时就询问清楚，至于原告缴税完毕事后再询问被告工作人员的行为，完全系原告缴税时自身未尽审慎义务，其损失应由原告自身承担。至于原告诉称的居间服务中的其他问题，与事实不符。托管当日，被告业务人员与江X、原告的委托人在原定的托管银行办理手续得知，原告的银行卡必须本人到场验证，无法代替，后为方便办理资金托管，原告提出更换托管银行要求，被告工作人员遂办理之。至于原告诉称被告行为致使原告多次往返外地与事实不符，被告工作人员仅过户时见原告一次，更无造成任何损失。综上，被告并无严重违约行为，居间服务合同业已履行完毕，依法应当享有服务报酬，请求贵院查明事实后依法驳回原告的全部诉请。

    本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，案外人江X（甲方、出卖人）与吴X*（乙方、买受人）签订一份《XX市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于XX市政务区，建筑面积124.04平方米，房屋成交价格为220万元，家具、家电、装饰装修等作价103万元，成交总价323万元；出卖人确认，交易房屋情况为：所有权证满两年，是出卖人家庭名下唯一住房，因房屋交易所发生的税费由买受人承担：契税、产权证工本费、登记费。案涉房屋情况实际为“满五唯一”。

    同日，江X（甲方、出卖人）与吴X*（乙方、买受人）、**公司（丙方、居间方）签订一份《居间服务合同》，约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于XX市政务区的房屋签订了《存量房屋买卖合同》，三方订立本居间合同，甲乙双方向丙方支付居间服务费共计78680元，由甲方承担30000元，乙方承担48680元，乙方应向丙方支付贷款服务费16150元，过户服务费3000元等等。合同签订后，吴X*支付了居间服务费67830元。

    之后，江X另行购买房屋，并过户至自己名下，案涉房屋不再符合“满五唯一”的条件，吴X*在过户案涉房屋时支付了契税33000元、个人所得税22000元。

    2020年4月7日，**公司的员工告知吴X*：江X购买另一套房屋要过户，但未将由此导致案涉房屋交易属性的变化及后果告知吴X*，**公司认可其工作存在疏漏，但称不是故意隐瞒。

    上述事实，有双方当事人陈述及原告吴X*提供的身份证复印件、企业信用信息公示报告、居间服务合同、房屋买卖合同、微信聊天记录截图、收条、税收交纳凭证、税费缴纳记录、居间服务费转账记录，被告**公司提供的《XX市存量房买卖合同》、2020年3月12日微信聊天记录、《居间服务合同》、系统截图、2020年4月7日11：06微信聊天记录等证据在卷佐证，足以认定。

    法院观点

    本院认为：原告吴X*与被告**公司之间签订的居间服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。**公司已促成吴X*与案外人江X签订存量房买卖合同，并网签备案，该房屋亦过户至吴X*名下，**公司按约履行了合同主要义务。江X在案涉房屋过户至吴X*名下之前，过户了另一套房屋至自己名下，案涉房屋交易属性发生变化，**公司在居间服务过程中未向吴X*告知江X该行为造成的后果，导致吴X*多支出个人所得税22000元，应当对吴X*的损失即其支出的个人所得税22000元进行赔偿。吴X*未提供有效证据证明**公司存在故意隐瞒行为，对于其主张**公司退还居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：

    裁判结果

    一、被告XXXX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴X*损失22000元；

    二、驳回原告吴X*的其他诉讼请求。

    二〇二〇年十二月二十四日