房屋租赁合同纠纷

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0105民初42524号

原告（反诉被告）：北京XX公司

委托诉讼代理人：钱婷婷，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：张X，北京市XX律师。

被告（反诉原告）：北京XX公司

委托诉讼代理人：房X，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：曲X，北京市XX实习律师。

被告：北京XX公司

委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师。

原告（反诉被告）北京XX公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）北京XX公司（以下简称易XX公司）、被告北京XX公司（以下简称XXXX公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。XX公司的委托诉讼代理人钱婷婷、张X，易XX公司的委托诉讼代理人房X、曲X，XXXX公司的委托诉讼代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：1、确认XX公司与易XX公司签订的租赁合同于2020年3月1日解除；2、易XX公司向XX公司返还2020年3月1日至2020年4月30日多收取的租金188632元，履约保证金266523元，并支付利息（以455155元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年3月1日计算至实际返还之日止；3、易XX公司向XX公司支付违约金297183元；4、易XX公司向XX公司赔偿损失XXX.26元（包括装饰装修及设备残值损失592592元、品牌使用费及品牌保证金416658元、原材料库存损失41193元、员工工资22457元及宿舍支出15429元、物业费11680元、会员退费57827.26元）；5、易XX公司赔偿XX公司自2021年3月1日至2022年4月30日的营业利润损失521171.87元；6、XXXX公司对前述款项承担连带责任；7、易XX公司承担财产保全保险费2940.75元、律师费4万元。事实和理由：2017年，XX公司与易XX公司签订租赁合同，约定XX公司承租位于北京市朝阳区北XXX号X层X的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年11月1日至2022年4月30日，及租金标准、履约保证金、违约金等事宜。XX公司按约交付了履约保证金266523元，并足额缴纳房屋租金至2020年4月30日。2020年3月，易XX公司向XX公司出具告知函，载明其与XXXX公司签订的租赁合同于2020年2月29日期满，XX公司此时才知晓其超期转租长达2年2个月。XX公司针对上述事宜多次主动沟通，易XX公司不仅拒不解决，且在明知自身超期转租的情况下，仍不断发函催缴2020年5月1日后的租金，并以XX公司拒不缴纳租金为由恶意通知解除租赁合同，其行为直接导致XX公司自2020年3月起无法正常经营，恰逢新冠疫情复产复工之际，不仅导致无法正常经营取得营业利润，为经营店铺而投入的装饰装修费、品牌使用费、设施设备支出、原材料库存、员工工资及宿舍租赁费用等亦化为泡影。XXXX公司作为涉案房屋所有权人，明知XX公司超期转租但未尽监管职责，应承担连带责任。

XXXX公司辩称：不同意XX公司的诉讼请求，要求XXXX公司承担连带责任于法无据。XXXX公司是涉案房屋的所有权人而非XX公司与易XX公司所签租赁合同的一方当事人。XXXX公司与易XX公司于2004年3月30日签订房屋租赁合同，于2005年4月25日签订补充协议，约定租赁期限为2005年3月1日至2020年2月29日，约定转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除和终止。易XX公司违反与XXXX公司所签房屋租赁合同给XX公司造成损失及承担其他违约责任，对此XXXX公司没有过错，不承担责任。且XXXX公司多次通知易XX公司需按时交还涉案房屋，以及立即腾退并交还涉案房屋。

易XX公司辩称：不同意XX公司的诉讼请求。涉案房屋租赁合同是因XX公司违反合同义务，拖欠房屋租金、XX电费而解除，易XX公司对合同解除无违约行为。XX公司因自身经营不善，且自2020年开始受新冠疫情影响，自复产复工后拒绝恢复营业，截至2020年12月底仍处于闭店状态，至租赁合同解除之日仍占有、使用涉案房屋，但却拒绝支付房屋租金，不配合办理房屋交接。XX公司应于2020年4月10日前向易XX公司支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金297183元，但经屡次催收无果，易XX公司于2020年12月28日向XX公司发送关于提前解除租赁合同并限期返还房屋的通知，于2020年12月31日提前解除租赁合同。由于XX公司违反合同约定拖欠房屋租金，直至2021年3月11日才将涉案房屋为注册地址的工商等证照手续迁移、未依约返还涉案房屋，已构成违约，依约定其无权要求易XX公司退还履约保证金、支付违约金。XX公司支付租金至2020年4月30日，但实际占有、使用案涉房屋至2020年12月31日，其无权要求易XX公司返还已付租金。XX公司亦无权要求赔偿因其自身违约而造成的损失。尽管易XX公司有超期转租的事实存在，但租赁合同的本质是使承租人对租赁房屋享有占有、使用的权利，租赁合同履行过程中，XX公司对涉案房屋的占有、使用并未受到任何影响，直至租赁合同解除时，涉案房屋仍然处于适租状态。故提出反诉请求：1、XX公司与易XX公司签署的租赁合同于2020年12月31日解除；2、XX公司向易事达司支付欠缴的2020年5月1日至2020年12月31日的房屋租金792488元，并支付逾期付款违约金（以792488元为基数，自2020年4月10日起计算至2021年6月10日止，按照每日5‰的标准支付违约金）；3、XX公司向易XX公司支付迟延办理以涉案房屋为注册地址或营业地址变更手续的赔偿金71649.6元（自2021年3月1日起至2021年3月11日止，按照日租金双倍的标准计算）。

XX公司针对易XX公司的反诉辩称：不同意易XX公司的反诉请求。易XX公司与我方签订的租赁合同超期转租2年2个月，涉案房屋自2020年3月起因易XX公司的超期转租而不具有使用条件，我方有权不支付租金，我方享有合同履行抗辩权。通过XXXX公司所述可知，易XX公司故意隐瞒超期转租，导致我方无法及时撤场、无法经营。租赁合同约定在本合同提前解除之日前一个月内，需要办理涉案房屋为注册地址的工商等证照手续迁移，但我方无法预见到易XX公司隐瞒事实并违约提前解除合同，所以无法及时寻找替代性房屋，无法提前一个月办理手续，我方于2021年3月11日完成变更手续，不存在违约。2020年12月底易XX公司将涉案房屋加设围挡、上锁，我方无法进行腾退。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定事实如下：

2004年，XXXX公司（甲方）与易XX公司（乙方）签订房屋租赁合同及补充协议，其中约定甲方将朝阳区北苑家园中XX综合服务楼，建筑面积约为50000平方米，（以产权证面积为准，如面积有差异，双方签定补充合同）租赁给乙方，作为商业用房对外经营；房屋转租应当订立转租合同，转租合同必须报甲方备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期；转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止；租赁期限为15年，从2005年3月1日起至2020年2月29日止。

2017年，易XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订租赁合同，其中约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2017年11月1日至2022年4月30日；租金标准为第一租赁年度(17.11.1-18.4.30)年租金XXX元，第二租赁年度(18.5.1-19.4.30)年租金XXX元，第三租赁年度(19.5.1-20.4.30)年租金XXX元，第四租赁年度(20.5.1-21.4.30)年租金XXX元，第五租赁年度(21.5.1-22.4.30)年租金XXX元；乙方每三个月作为一个结算周期向甲方支付租金一次；租赁合同签订当日，乙方应支付履约保证金266523元；涉案房屋仅供乙方经营四爷牛拉SIYENIULA品牌，经营范围包括餐饮管理；甲方保证有权将租赁房屋出租给乙方使用；在租赁期内，为使租赁房屋满足乙方的经营要求，在不改变主体结构及建筑风格、不影响建筑物质量及相邻关系的前提下，乙方可对租赁房屋进行装修，本合同终止或提前解除后，乙方除合同约定外需将租赁房屋按照天、地、墙恢复XX泥毛坯状；在本合同提前解除或终止（不论基于任何原因）之日前一个月内，乙方需办理完毕以该租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续，否则甲方有权扣除全部履约保证金和剩余租金（如有），如乙方在租赁期限到期后两个月内仍未办理完成的，乙方每迟延一日，应按最后一个租赁年度日租金标准的双倍向甲方承担赔偿责任，并且甲方仍有权要求乙方赔偿全部损失；租赁期间无约定或法定事实和理由，甲方解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，甲方应向乙方赔偿三个月的租金（当时的租金标准）作为违约金（该违约金含损失），退还乙方剩余租金，履约保证金的退还按本合同的约定执行；乙方逾期未支付租金或其他费用连续达5天（含5天）以上，或乙方在一个租赁年度内逾期支付租金或其他费用超过三次以上的（含三次），甲方可以单方解除合同；双方任何一方未能完全履行本合同或违反合同中任何条款规定，均视为违约，另一方有权要求对方做出弥补和赔偿。

前述租赁合同签订后，XX公司向易XX公司支付了履约保证金266523元，并陆续支付租金，其中2020年1月11日支付了2020年2月1日至4月30日的租金282948元。

XXXX公司于2019年10月16日、2020年1月15日分别通知易XX公司需按时交还涉案房屋，2020年3月4日通知易XX公司立即腾退并交还涉案房屋。

2020年3月，易XX公司向XX公司发送告知函，其中载明易XX公司与XXXX公司签订的租赁合同于2020年2月29日期满，XX建集团根据自身业务需要决定自营，我们希望贵司在收到到此函的五个工作日内将贵司是否愿意继续经营以回函的方式告知我司，我司一定会做到妥善安排，有始有终。

此后易XX公司与XX公司互有函件往来，包括XX公司阐明易XX公司超期转租却未给出合理解决方案的沟通函，易XX公司催缴租金的公函，易XX公司认为XX公司仍然具备营业条件且占有、使用商铺却不交租金的回函等。

2020年12月18日，易XX公司向XX公司发送关于提前解除租赁合同并限期返还房屋的通知，载明贵司延期支付租金，双方签订的租赁合同于2020年12月31日提前解除，请结清欠费，交还房屋。

XX公司提交照片，证明2020年12月底易XX公司将涉案房屋采取设置围挡、锁门、停XX等措施。易XX公司不予认可。XXXX公司表示不是租赁合同相对方，与其无关。易XX公司及XXXX公司表示均表示2021年2月左右XXXX公司已将涉案房屋所在的综合服务楼收回。

2021年3月11日，XX公司将以涉案房屋为注册地址的工商营业证照手续变更完毕。

经询，XX公司就其主张的各项损失不申请评估鉴定。

XX公司提交其法定代表人张玉XX与北京XX公司（以下简称XX公司）曾签订的《受托运营管理合同》、《补充协议》，XX公司与易XX公司曾签订的《租赁合同》，XX公司与XX公司曾签订的《品牌授权运营合同》，张玉XX支付装饰装修费、品牌使用费的转账记录等证据，证明当时因XX公司尚未成立，其股东委托XX公司经营涉案房屋店铺，并通过XX公司签订了《租赁合同》，XX公司系为运营“四爷牛拉”品牌而专门设立的主体，品牌使用期限自2017年3月15日至2022年3月14日，XX公司已支付品牌使用费50万元、履约保证金10万元、物流保证金10万元，支付装饰装修等费用合计XXX元。易XX公司认可与XX公司签订的《租赁合同》真实性，称对其他证据真实性无法核实，不认可证明目的。

XX公司提交转账记录、房屋租赁合同、收据、会员卡基础信息表、收银汇总表、营业报表等证据，证明2020年3月至2020年4月，向其员工支付停业期间工资22457元；为租赁员工宿舍，造成2020年3月1日至4月2日租金损失8029元、保证金损失7400元；造成餐盒、酒XX、面粉、牛羊肉等库存损失41193元，须退还会员费合计57827.26元，2020年3月1日至2022年4月30日的营业利润损失521171.87元。易XX公司均不予认可。

XX公司提交物业费交费通知单及转账记录，证明其缴纳物业费至2020年4月30日，易XX公司造成2020年3月1日至4月30日的物业费损失11680元。易XX公司认可真实性，不认可证明目的。

XX公司提交诉讼财产保全责任保险费发票、律师费发票等证据，证明为本案产生保全保险费损失2940.75元、律师费损失4万元。易XX公司不予认可，表示无依据。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，XXXX公司与易XX公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。该合同双方约定租赁期限至2020年2月29日，可见易XX公司与XX公司签订的租赁合同存在超期转租，现缺乏证据证明XX公司明知易XX公司超期转租，亦缺乏证据证明超期转租对公共利益造成了影响，故应尊重易XX公司与XX公司的合同自治权利，该租赁合同亦系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应依约履行义务。故XX公司本应继续支付2020年3月1日以后的租金，但XX公司租赁涉案房屋用于经营餐饮，易XX公司的超期转租势必导致XX公司时刻准备清退，不敢充分采购食材，无法继续正常经营，一定程度上导致租赁合同履行不能，故其不支付租金可属于履行抗辩权。但另一方面还应看到，事逢新冠肺炎疫情期间，且随着疫情控制不断向好，不应认定构成不可抗力，故XX公司正常经营受到影响亦有疫情因素造成的自身商业风险。综上分析，XX公司未发送过解约通知，其主张2020年3月1日解除租赁合同缺乏依据，本院不予支持，而易XX公司以XX公司拒付租金为由发送解约通知并不完全合法，但考虑双方均主张解除合同，本院确认双方签订的租赁合同于2020年12月31日解除，并依法酌情判令XX公司向易XX公司支付2020年5月1至12月31日的租金396244元，易XX公司退还XX公司2020年3月1日至4月30日的租金94316元，双方互相主张的利息和逾期违约金本院均不予支持。根据租赁合同约定，XX公司没有按时办理完毕以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续，易XX公司有权扣除全部履约保证金，考虑本案情况，XX公司要求退还履约保证金本院不予支持，但易XX公司要求再支付赔偿金，本院亦不予支持。易XX公司超期转租，一定程度上造成超期部分履行不能，应当承担违约责任，根据双方约定，易XX公司应支付违约金297183元，本院予以支持，但营业利润损失不再单独支持。考虑XX公司租赁涉案房屋经营餐饮投入较大，违约金尚不足以弥补XX公司的损失。结合XX公司不申请评估鉴定自行承担不利后果，易XX公司的过错程度，XX公司对超期转租有一定事先注意义务，XX公司损失方面的证据不够充分确切等本案情况，本院酌定易XX公司赔偿损失50万元。XX公司要求XXXX公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。XX公司主张的财产保全保险费、律师费缺乏依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十五条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百一十七条、七百二十三条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京XX公司与被告（反诉原告）北京XX公司签订的租赁合同于二〇二一年十二月三十一日解除；

二、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京XX公司二〇二〇年三月一日至二〇二〇年四月三十日的租金九万四千三百一十六元；

三、原告（反诉被告）北京XX公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京XX公司二〇二〇年五月一日至二〇二〇年十二月三十一日的租金三十九万六千二百四十四元；

四、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京XX公司违约金二十九万七千一百八十三元；

五、被告（反诉原告）北京XX公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京XX公司损失五十万元；

六、驳回原告（反诉被告）北京XX公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）北京XX公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费26400元，由原告（反诉被告）北京XX公司负担16400元（已交纳），由被告（反诉原告）北京XX公司负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费27200元，由原告（反诉被告）北京XX公司负担22200元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京XX公司负担5000元（已交纳）。

财产保全费5000元，由被告（反诉原告）北京XX公司负担[于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京XX公司]。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　任征远

二〇二一年十月二十日

书记员　　李XX