农村房屋买卖合同纠纷

    上诉人（原审原告）：李XX

    委托诉讼代理人：XXX，山西XXXX律师事务所律师。

    被上诉人（原审被告）：安XX

    委托诉讼代理人：马瑞瑞，山西XX律师。

    被上诉人（原审第三人）：安XX

    上诉人李XX因与被上诉人安XX、安XX确认合同无效纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    李XX上诉请求：1、依法撤销原判，将本案发回原审人民法院重审，或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。

    事实和理由：

    一、一审判决认定事实错误。首先，本案的基本事实是:2004年7月5日，上诉人与被上诉人签订了《契约》，上诉人李XX将本人名下位于晋中市榆次区××村的房院一处（四至为:东至路;西至庞XX;南至路;北至路）售于被上诉人安XX，交易价格为肆万陆仟叁佰元整，《契约》签订后，付款及宅院的交付也均是由被上诉人安XX和上诉人李XX履行的。另外,在双方交易时，被上诉人安XX非晋中市榆次区××村村民。其次，本案中所涉的《契约》是上诉人与被上诉人双方真实意思的体现。该《契约》中双方当事人明确，出售方就是本案上诉人李XX，买受方就是本案被上诉人安XX。另外，该《契约》中约定的出售标的明确,价款及交付时间明确，丝毫体现不出任何表见代理的意思表示。更何况在《契约》签订之时，第三人安XX已满23岁，属于完全民事行为能力人，根本没有必要采取所谓的表见代理的形式。另外，本案中无证据证明构成表见代理。即使被上诉人当庭提供了执笔人的视频资料，但其实质仍为证人证言。根据法律规定，证人应当出庭作证并接受审判人员及当事人的询问,除非有证据证明确有困难不能出庭。一审中,被告方并未提供证人确有困难不能出庭的证据。在《契约》与该视频资料同时出现的情况下,一审法院却认定证明效力较低的证人证言,而不认可证明效力更高的书证，存在错误。第四，第三人安XX述称的缴纳的取暖费、电费、水费、有线电视费的票据并不能证明宅院买卖事实，更不能证明表见代理的存在。在现实生活中,缴纳各种水、电、暖的当事人并不一定都是房屋所有人,很多是租户或者使用该房屋的亲朋好友。所以,该票据并不能证明《契约》中存在表见代理。而且一审法院认定该房屋已于2004年交付第三人安XX使用与本案是否存在表见代理没有任何关系。上诉人将宅院出售交付给被上诉人安XX,安XX既可以让其儿子代其缴纳相关费水、电费，也可以将房屋交付给其儿子使用。表见代理是根据订立合同时各方的意思表示来体现的，而非事后权利的行使来回溯追认。

    二、一审判决适用法律错误。首先，基于双方契约，本案的购房人为被上诉人安XX，并非第三人安XX,故上诉人与被上诉人所签协议显然不符合关于“一户一宅”的有关规定,原审置这一客观事实于不顾,适用《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条之规定作出判决，这明显不当。其次，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。可见表见代理的认定,是相对人对行为人无权代理、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，从而认定行为人构成表见代理。本案中,安XX是行为人,而非相对人,其完全可以取得其子授权。故其在本案中不符合表见代理的认定。所以一审适用《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理之规定,明显属于适用法律错误。综上,被上诉人安XX并非XXX村集体经济组织成员，与上诉人签订的《契约》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。一审法院错误认定事实、错误适用法律,导致判决结果极不公正,为此,现特依法向你院提出上诉，请贵院将本案发回重审或依法改判。

    安XX、安XX辩称：

    一、二人系父子关系，双方为同一家庭成员且一直共同生活，该家庭在XX村仅有该一处宅基地，符合《土地管理法》的一户一宅规定。

    二、自1998年起，安XX即落户XX村，至今仍为该存集体经济组织成员，是涉案房屋的实际购买人和所有权人。在交易时，上诉人也知晓该事实。交易时的中间人和执笔人在一审中均已充分证明，并提供相应视频资料，并就不能出庭原因做了明确说明。

    三、自2004年房屋交付起，即由安XX及其家庭成员实际居住，无论是房屋修缮、修建、装修等均是安XX进行，村委会的登记底簿、水电暖等各项项目登记权属人也是安XX。安XX是房屋的实际权属人和购买人，安XX仅是受委托代为办理人员，而非实际权属人和权益享有人，合同不存在无效情形。

    四、上诉人以契约中为安XX名字，进而否定买卖效力，偏离事实。实际购买人为安XX，而非安XX，安XX并非实际权属人，无论是村委登记底簿，还是水电暖登记都是安XX。上诉人明知上述情况，却脱离事实基础提起诉讼，有违诚信原则。

    五、上诉人自认其已经有一处宅基地，且取得相应权益。上诉人本就无权享有第二处宅基地。

    六、表见代理与年龄无关。二人系父子关系，基于该特殊的身份关系，以口头形式进行符合常理，也系实际情况。上诉人也明知双方之间的父子身份关系，其诉请无理无据，应当依法驳回。

    李XX向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告双方签订的农村房屋买卖合同无效；2、依法确认原告名下位于XX村宅院的对应拆迁安置补偿款（物）归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。

    一审法院认定事实：被告安XX与第三人安XX系父子关系，安XX为榆次区村民。2004年7月5日，原告李XX与被告安XX双方签订了一份《契约》，原告将本人名下位于榆次区的房院一处售于被告，院内四至：东至路；四至庞XX；南至路；北至路，院内正房五间，西方三间半（带厕所）、东房三间（带门道），交易价格为肆万陆仟叁佰元整。本案诉争房屋交付第三人安XX居住使用，现该房屋已被拆迁。原告以被告安XX非XX村集体经济组织成员、双方协议违反法律禁止性规定为由诉至一审法院，请求确认双方协议无效，双方调解不成，未达成一致意见，为本案事实。

    一审法院认为，农村集体土地依法属于村民集体所有，农村宅基地使用权应属本村集体经济组织成员享有，第三人安XX为XX村集体经济组织成员。本案中，原告李XX与被告安XX双方签订了房屋买卖协议，买卖合同签字是被告安XX，被告安XX是第三人安XX之父亲，符合表见代理关系，而且该房屋已于2004年交付第三人安XX使用，经一审法院调查，第三人安XX没有其他宅基地，双方所签协议符合关于“一户一宅”的有关规定，因此该房屋买卖协议有效，原告的诉求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条规定，判决如下：驳回原告李XX的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告李XX负担。

    本院二审期间，上诉人提交了常XX的证明材料和侯XX谈话的视频资料，用于证明协议字面内容就是双方真实意思表示，不存在代买房一说。被上诉人质证认为，证明材料未按手印，视频资料系偷拍，不能作为证据。经本院庭后询问常XX，常XX不认可上诉人提交的证明材料，其证词与一审一致。

    经审理，二审查明的事实与一审无异。

    本院认为，民事主体从事民事活动应遵循自愿原则、公平原则，表示意愿真实、不违反法律法规的强制性规定及公序良俗。根据证据规则，当事人需对自己提出的诉讼请求提供证据证明。本案中，双方签订的涉案协议有同村村民见证，双方亦认可协议系自愿签订，当年并未产生其他争议。现上诉人主张协议无效，认为被上诉人安XX不属于本集体成员，但综合本案事实，该房屋买卖后一直由安XX其子安XX居住所有，安XX落户该村，被上诉人提交的相关证据亦可以证实村委会认可安XX的集体成员身份，亦认可其被拆迁人资格，安XX作为房屋所在地集体组织成员，购买持有该房屋不违反有关国家政策和法规的规定，原审认定并无不妥，本院应予支持。

    综上所述，李XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费100元，由上诉人李XX负担。

    本判决为终审判决。