XX集团与XX幼儿园租赁合同纠纷

河北省沧州市运河区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)冀0903民初3241号

原告（反诉被告）：XX公司（原名沧州市XX公司），住所地河北省沧州市运河区迎宾大道天成XX7#楼104铺。

法定代表人：刘X，该公司经理。

委托诉讼代理人：曹XX、朱天宇，河北XX律师。

被告（反诉原告）：沧州市运河区蒙X幼儿园，住所地河北省沧州市运河区XX。

法定代表人：刘X队，该幼儿园董事长。

委托诉讼代理人：桂XX、高X，河北XX律师。

原告（反诉被告）XX公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）沧州市运河区蒙X幼儿园（以下简称蒙X幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2020年12月31日作出(2020)冀0903民初3811号民事判决书。被告（反诉原告）蒙X幼儿园不服，提出上诉。沧州市中级人民法院作出（2021）冀09民终1408号民事裁定书，撤销原判，发回重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人朱天宇、曹XX，被告蒙X幼儿园的法定代表人刘X队及其委托诉讼代理人桂XX、高X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告2014年8月11日签订的《租赁协议》已经于2016年4月26日解除；2、依法判决解除原告与被告之间的不定期租赁，并判令被告于2021年2月10日前将以《租赁协议》承租的房屋和场地腾退完毕交付给原告；3、依法判令被告给付原告人民币暂计41万元（最终数额自2020年4月11日起至被告腾退完毕承租的房屋和场地并交付给原告之日止按照第四年到第八年每年82万元、第九年到第十三年每年90万元计算）；4、诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告将诉讼请求第二项中的“判令被告于2021年2月10日前”变更为“2022年1月30日前”。事实和理由：2014年8月11日原告与被告签订《租赁协议》，被告承租原告位于沧州市运河区；建筑面积2903.77平方米；租赁期限为20年；第一年到第三年租金为85万元／年，第四年到第八年租金82万元／年，第九年到第十八年租金为90万元／年，第十九年到第二十年租金为77.5万元／年；第二年到第二十年租赁期间，被告按合同年度开始前15日一次性交清当年度租金，先付后用；被告承诺严格按照合同相应条款缴纳租金，如遇特殊情况，交纳租金的宽限期不超过十个工作日（宽限期限自当年度房屋租赁开始之日始），超过宽限期后本合同解除。按照《租赁协议》约定，被告应于2016年3月27日前向原告交纳第二年租金82万元，宽限期不超过2016年4月26日，但被告却于2017年6月21日向原告支付第二年租金，故依据《租赁协议》第9.3条约定，该《租赁协议》已经于2016年4月26日解除。之后，原告与被告之间形成不定期租赁，原告依法诉请解除该不定期租赁。鉴于幼儿园已经开园，2021年2月10日为今年除夕前一日，被告在该日期前腾退房屋和场地完毕并交付给原告较为适宜。被告应当按照《租赁协议》约定的租赁费数额向原告支付相应的租金；如逾期，被告还应按照《租赁协议》约定的数额向原告支付占用房屋和场地期间的租金。请人民法院依法公断。另被告将承租场地转租给沧州市XX公司，违反合同法的规定及民法典的规定，假设双方存在固定期限的租赁合同，依法也应当解除。

被告蒙X幼儿园辩称，一、本案租金的交付时间因天成的种种违约已经发生事实变更，因此蒙X不存在延迟交付租金的违约情况，天成应继续履行合同。二、虽然租赁协议上约定了租金缴纳的时间，但是在合同履行过程中，天成出租的房产存在严重漏水等质量问题，并且房屋一直未能办理不动产权证，天成违反了合同的第7.1条约定，导致蒙X一直没能办理办园许可证，遭到了主管部门多次停止办园的通知，并导致蒙X多次停办，正是因为天成违约情况的产生导致了双方对租赁费的缴纳做出了事实变更，从天成收取租赁费的时间就可以看出。蒙X在合同签订之日缴纳了保证金和第一年度的租金，之后因为出现了漏水质量问题和产权问题和消防验收问题双方对于租金的缴纳时间做出了变更，2017年6月21日缴纳了2016年至2018年两个年度的租金、2018年7月5日缴纳了2018至2019年度的租金，2020年4月缴纳了2019至2020年度租金，每一笔租金天成都接收了并开具了发票。除了合同签订的第一年，其余几年双方缴纳租金和收取租金的时间均晚于合同约定的时间，显然双方已经针对合同约定的房租缴纳时间做出了事实上的变更，双方在实际履行合同的过程中已经通过自己的行为变更了合同约定的交付租金的时间,至2020年4月16日蒙X支付最后一笔租金时天成关于幼儿园的产权争议仍然没有解决，因此应沿袭双方协商变更之后的交易模式及交易习惯给付租金，因此2020年4月11日至2021年4月11日的租金应在2021年支付，所以至天成起诉时蒙X还没有到支付租金的期限，因此蒙X不存在违约情况。三、天成于2019年12月11日向蒙X发出《催租函》，该《催租函》的内容完全没有体现解除合同的意思表示，因此该《催租函》不能作为解除合同的通知。并且双方在实际履行合同的过程中已经通过自己的行为变更了合同约定的交付租金的时间，蒙X按照新的交付租金的时间于2020年4月16日缴纳了相应租金，天成也收取并开具了票据，因此《催租函》没有任何实质内容，也不存在任何法律效力。四、天成自签订合同至2020年9月28日期间一直没有办理房产证，直接导致蒙X无法办理办园许可证，已经严重违反了租赁合同第7.1条的约定显属违约，且运河区教育局在此期间一直通知蒙X停办幼儿园，给蒙X造成了严重的损失，蒙X出于为400余名幼儿及学生家长的考虑，为了不造成严重的社会负担，就没有追究天成的违约责任继续履行合同，反而天成于2020年9月28日取得了产权证书之后，其并没有因为之前违反了合同约定的第7.1条而配合蒙X及时办理办园许可证，反而在未告知蒙X其取得了房产证的情况下于2020年10月20日提起诉讼，且在案件发回重审期间发布招租广告，其明显目的是想在取得房屋产权证后将房产出租给他人获取更高的利益，因此通过恶意诉讼的形式达到其非法目的，完全抛国家、社会、他人利益于不顾，严重违背了诚实信用原则。五、蒙X与天成签订租赁协议的期限为二十年，之后为了能够使幼儿园在二十年甚至更长时间中不出现任何质量问题，按照高投资、高质量的标准对幼儿园进行了装修，装修先后投入了1100余万元，而现在合同只履行了5、6年的时间，投入与回报远远不成正比，虽然合同约定了解除的条件，但是也不能权利滥用，天成权利滥用不仅会导致蒙X的巨额损失，也会导致蒙X园中400余名幼儿及大量工作人员无法得到安置，会引发大量的社会问题，给政府造成严重的负担。根据《民法典》第一百三十二条之规定：民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。因此如果因天成的一己私利造成国家利益、社会公共利益和蒙X合法权益的损害，后果是不敢想象的。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。蒙德幼儿园是蒙X幼儿园的下属单位，且一直都是蒙X的法人刘X队一直在经营，因此不存在原告所述的转租行为。

反诉原告蒙X幼儿园向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人依照租赁合同的约定，履行合同义务，就租赁物即天成郡府幼儿园建筑及场地向反诉人提供办理幼儿园办园许可证所需的相关文件资料；2、诉讼费用由被反诉人承担。本案在审理过程中，反诉原告将反诉请求第一项变更为“依法判令被反诉人继续履行双方之间签订的租赁合同，并按照合同约定配合反诉人办理办园许可证”。事实和理由：反诉人与被反诉人XX公司于2014年8月11日签订了租期为20年的建筑物及场地租赁协议，约定反诉人租赁被反诉人开发的天成郡府相关建筑物开设幼儿园、被反诉人保证反诉人提供办理幼儿园办园许可证所需的租赁物相关资料，且自2015年开始就因被反诉人未能及时办理消防验收合格证、无法与教育部门核实租赁物是否属于小区配建的规划问题等原因导致反诉人不能完成办园申报手续并多次接到主管部门的停办通知，给反诉人造成了很大的困扰和损失。2020年9月新学期开学，反诉人再次接教育主管部门通知办理办园许可证，需要被反诉人提供合同项下租赁物的产权证书等相关文件资料，虽经多次联系，被反诉人仍未予以配合，已严重违反了租赁合同的约定。综上所述，为了维护被反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，判令被反诉人履行租赁合同义务。

反诉被告XX公司辩称，1、反诉人反诉请求不具体，根据民诉法第119条规定，应当驳回反诉。2、反诉人要求继续履行的租赁协议是已经按照合同约定解除了的协议，所以反诉人的主张明显不成立。3、反诉人诉请继续履行合同的事由竟然是被反诉人严重违约，该事由是解除合同的事由而不是继续履行的事由，反诉人的诉讼逻辑混乱，其反诉不成立。综上所述，请求驳回反诉人反诉或者反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，沧州市XX公司（甲方，后更名为XX公司）与沧州市运河区蒙X幼儿园金鼎部（乙方，后注册为沧州市运河区蒙X幼儿园）签订《租赁协议》，主要约定：甲乙双方经过友好协商，就乙方租赁甲方开发的建筑物（以下简称“租赁物”）开设幼儿园一事达成一致。该协议主要约定：1、租赁物位置：沧州市运河区天成郡府西区西门南XX；出租范围和状况：包括租赁物、附属设施和毛坯装修在内，具体以双方签署的移交确认书为准。2、租赁物的用途：租赁物用于乙方开办蒙X幼儿园，包括开设早教、才艺及其他有关的教育培训。3、租赁期限：租赁物租赁期限为20年，总租金额为壹仟柒佰贰拾万元整（人民币172XXXX0000元），自租赁物建筑安装工程竣工，经甲乙双方验收合格且签署移交确认书之日起180天后的次日起开始连续计算，开始计算租赁期的第一天为“起租日”。4、租金支付方式租金为第一年到第三年：￥85万/年，第四年到第八年：￥82万/年，第九年到第十八年￥90万/年，第十九年到第二十年￥77.5万/年；第一年到第三年租赁期间，乙方每年支付一次租金，其中第一次租金于签字生效后15日内交清，资金到位后交钥匙先付后用；第二年到第二十年租赁期间，乙方按照合同年度开始前15日一次性交清当年度租金，先付后用；乙方于本协议签署当日，向甲方交付租赁押金人民币壹拾万元整（￥10万元整），该租赁押金不计利息。甲方在双方协议解除或者期满终止时，乙方按移交确认书描述交还租赁物后的十日内返还乙方......6、租赁物的交付状况：毛坯交房，其中电接入租赁房屋内配电箱，水接入租赁房屋总表，地暖工程竣工验收合格，燃气通至租赁房屋楼底、预留接口；甲方租赁物的建筑安装工程，必须符合国家及沧州市相关规划建设、抗震、环保、防疫、消防、教育等部门对幼儿园规划建设的标准要求，并由甲方负责通过相关部门验收和备案。乙方自行装饰装修的部分，所涉及的相关部门验收和备案等，由乙方负责，甲方予以协助......7、租赁物的使用：甲方保证在租赁期内，对租赁物拥有合法出租权（提供有法律效力的证明文件），以保证乙方具有合法的承租权，不因为建筑合法出租权证明，而影响幼儿园的登记注册手续，同时甲方保证向乙方提供其办理幼儿园办园许可证所需的租赁物相关文件资料，若因此而发生纠纷，由甲方负责解决并承担全部责任以及乙方的损失。乙方保证按本协议规定的用途使用租赁物，改变用途必须经过甲方书面同意。未经甲方书面允许，乙方不得转租租赁物，更不得将租赁房屋用于抵押等与乙方债权债务相关联的事项......9、特别约定：甲方承诺甲方已合法取得租赁物的合法出租权，并提供相关证明；第三项约定，乙方承诺严格按照合同相应条款缴纳租金，如遇特殊情况，交纳租金的宽限期不超过十个工作日（宽限期限自当年度房屋租赁开始之日始），超过宽限期后本合同解除。10、协议的终止：乙方严重违反本协议条款，导致本协议无法继续履行的，甲方应书面通知乙方，要求其在合理时间内予以改正，如乙方未做改正的，甲方有权提前终止本协议。本协议终止的书面通知到达之时本协议终止。乙方应于接到甲方通知后40日内，按照《移交确认书》交回租赁物。乙方收回开办幼儿园所投入的财产、物品并恢复租赁物原状，甲方已收租金不予退还。乙方在40日内仍然未能履行返还租赁物义务的，由此给甲方造成的损失以及实际发生的费用由乙方承担；甲方严重违反本协议条款，导致本协议无法继续履行的，乙方应书面通知乙方，要求其在合理时间内予以改正，如甲方未做改正的，乙方有权提前终止本协议。本协议终止的书面通知到达之时本协议终止。甲方应于接到乙方通知后40日内，退还乙方未承租时间的相应租金，乙方收回开办幼儿园所投入的财产、物品。甲方在本协议终止之日起40日内仍然未能履行退还乙方未承租时间的相应租金之义务的，由此给乙方造成的损失以及实际发生的费用由甲方承担......。因案涉租赁房屋存在严重漏水现象，XX公司于2016年2月2日出具《补充协议》，协议将《租赁协议》第3条更改为经甲、乙双方验收合格且签署移交确认书之日起240天后的次日起开始连续计算，开始计算租赁期的第一天为“起租日”。《租赁协议》签订当日，蒙X幼儿园向XX公司缴纳租赁押金10万元和第一年的租赁费85万元。XX公司与蒙X幼儿园均认可第一年度交纳租金的起算时间为2015年4月11日。后XX公司将案涉房屋以毛坯状态交付给蒙X幼儿园，蒙X幼儿园对其进行了装修并投入使用。蒙X幼儿园于2017年6月21日交纳了2016年4月11日至2018年4月10日期间两个年度的租赁费170万元；于2018年7月5日交纳了2018年4月11日至2019年4月10日的一年度的租赁费82万元。2019年12月11日，XX公司向蒙X幼儿园发出《催租函》，主要写明：“贵园与我司就天成郡府西区西门南XX商铺（沧州市运河区开元大道XX东北角）签订租赁合同，根据合同约定贵园应于2019年4月11日前交纳2019年4月11日至2020年4月10日期间的租金820000元（大写：捌拾贰万元整）。到期后我司工作人员曾多次催告贵园依约交纳租金，但时至今日贵园仍未向我司交纳租金，违反了合同约定属于违约行为，对此我司按照合同约定除要求贵园交纳租金、承担违约责任外，还有权解除合同、要求贵园赔偿损失等。请贵园在收到此函后5天内付清全部应付的款项，如贵园未在规定的时间内付清全部款项，我司将采取法律手段追究贵园的法律责任，届时贵园不仅要全额付清租金、支付违约金、赔偿损失等，还要承担本案的诉讼费、律师费及一切与此相关的费用都一并承担，请您慎重对待以上函告内容，以免诉累。”2020年4月份，蒙X幼儿园交纳了2019年度的租赁费82万元，XX公司于2020年4月30日向蒙X幼儿园开具了820000元的增值税发票。2020年4月11日之后的租赁费被告未缴纳，原告于2020年10月22日诉至本院。

另查明，2020年9月28日，XX公司取得案涉房屋的不动产权证书，产权证号为冀（2020）沧州市不动产权第XXX号，权利人为XX公司，用途为商服用地/幼儿园，面积为房屋建筑面积2903.77平方米，使用期限为2009年11月30日起2049年11月29日止。

又查明，2018年1月26日，沧州市XX公司变更为XX公司。另，蒙X幼儿园系民办非企业单位，其法定代表人为刘X队，园长为闫XX，业务范围为学前教育。蒙德幼儿园成立日期为2021年1月22日，为营利性幼儿园，性质为有限责任公司（自然人独资，股东为刘X队），法定代表人系刘X队（董事长），园长为闫XX。本案重审审理过程中，被告蒙X幼儿园认可沧州市XX公司（以下简称蒙德幼儿园）在本案的案涉租赁房产中运营幼儿园。

本院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定，原、被告均应按照双方的协议履行自己的义务。关于原告主张确认原、被告于2014年8月11日签订的《租赁协议》已于2016年4月26日解除的问题。本案中，原告按照协议履行了向被告交付租赁物，被告一直使用至今。原、被告均认可第一年度缴纳租金的起算时间为2015年4月11日，被告亦按照协议约定的时间交纳了10万元押金和2015年4月11日至2016年4月10日（第一年度）的租金85万元。同时被告于2017年6月21日交纳了2016年4月11日至2018年4月10日期间两个年度的租赁费170万元；于2018年7月5日交纳了2018年4月11日至2019年4月10日第四年度的租赁费82万元；于2020年4月16日向原告支付了第五年度（2019年4月11日至2020年4月10日）的租金82万元。被告缴纳第二年度至第五年度租金时虽均超过了宽限期，但原告收取被告交纳至2020年4月11日租金的行为表示了双方的租赁协议此时并未解除，而是在继续履行，因此，原告诉请的确认双方之间于2014年8月11日签订的《租赁协议》已于2016年4月26日解除的主张，证据不足，本院不予支持。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。原告与被告签订的《租赁协议》中第9条第三项约定“乙方承诺严格按照合同相应条款缴纳租金，如遇特殊情况，交纳租金的宽限期不超过十个工作日（宽限期限自当年度房屋租赁开始之日始），超过宽限期后本合同解除”。被告应于2020年4月11日前向原告缴纳第六年度（2020年4月11日至2021年4月10日）的租金，根据原告与被告签订的《租赁协议》中第9条第三项约定，缴纳租金该期间租金的时间不应晚于10个工作日之后的2020年4月24日。原告于2020年10月22日向我院提交相关诉讼材料时，被告仍未缴纳上述租金，此时已符合合同约定的解除条件。因原告在未通知被告的情况下，直接以诉讼的方式行使合同解除权，故本院认定合同解除时间以本案原一审诉状副本送达被告时即2020年11月13日为解除时间，之后双方之间的租赁合同为不定期租赁合同。被告辩称迟延交付租金系因为原告未能提供被告申请办理幼儿园办学许可证的相关证据材料，基于不安抗辩权，才会拒付租金。对此本院认为，原告将案涉房屋交付给被告，被告进行装修后正常开园并一直使用中，未影响其开办并经营幼儿园；且原告已于2020年9月28日取得了案涉房屋的不动产权证书，被告仍然未交纳该年度的租金，故其行为已构成违约。因此，原告基于被告迟延交付租金的行为主张被告违约，要求解除双方之间的不定期租赁协议，其主张证据充分，本院依法予以支持。

关于被告腾退案涉房屋的时间。根据《租赁协议》第10.2条约定“乙方接到通知后的40日内，乙方应于接到甲方通知后40日内，按照《移交确认书》交回租赁物。乙方收回开办幼儿园所投入的财产、物品并恢复租赁物原状，甲方已收租金不予退还”，故本院认为被告于本判决生效后的40日内腾退案涉房屋，收回其开办幼儿园所投入的财产、物品并恢复租赁物原状。

关于被告应给付原告的租金数额。被告租金已给付至2020年4月10日，自2020年4月11日起至今的租金被告未给付。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，因受疫情影响可以减少租金。结合2020年1月25日沧州市人民政府《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》和2020年3月24日河北省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于全面恢复正常生产生活秩序和医疗秩序统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的通知》，原、被告约定2020年4月11日至2021年4月10日期间的租金为82万元，故本院酌情减免该年度的租金数额10万元，故被告蒙X幼儿园应给付原告该期间的租金72万元，之后的房屋占用费参照《租赁协议》约定的租金金额计算至被告实际腾退案涉房屋之日止。另，根据《租赁协议》第4.4条约定原告在按移交确认书描述交还租赁物后的十日内将10万元押金返还被告，故本院认定原告在收到租赁物后的十日内返还被告押金10万元。关于被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持。被告如因解除双方之间的租赁协议产生其他争议，可另行主张权利。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条的规定，判决如下：

一、解除原告XX公司与被告沧州市运河区蒙X幼儿园之间的不定期《租赁协议》。

二、被告沧州市运河区蒙X幼儿园于本判决生效后的40日内腾退案涉房屋，收回其开办幼儿园所投入的财产、物品并恢复租赁物原状。

三、被告沧州市运河区蒙X幼儿园给付原告XX公司的租金72万元（租金已计算至2021年4月10日），以后的房屋占用费参照《租赁协议》约定的租金金额计算至被告实际腾退案涉房屋之日止。

四、原告在收到租赁物后的十日内返还被告押金10万元。

五、驳回原告的其他诉讼请求以及被告的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11000元，反诉费50元，由被告沧州市运河区蒙X幼儿园负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审　判　长　　张雯

人民陪审员　　刘杰

人民陪审员　　崔敬

二〇二一年十二月十六日

书　记　员　　刘X