房产纠纷无锡市XX公司、陈XX等民事二审民事判决书

无锡市XX公司、陈XX等民事二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市XX公司，统一社会信用代码9132XXXX1535845K，住所地江苏省无锡市锡山经济技术开XX。

法定代表人：胡X，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:毕X,江苏XX律师。

委托诉讼代理人:周XX,江苏XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈XX，男，1971年10月19日生，汉族，户籍地安徽省滁州市全椒县，现住江苏省无锡市惠山区。

委托诉讼代理人：李X，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：马寅天，江苏XX实习人员。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴XX，女，1970年10月15日生，汉族，户籍地安徽省滁州市全椒县，现住江苏省无锡市惠山区。

委托诉讼代理人：李X，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：马寅天，江苏XX实习人员。

上诉人无锡市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人陈XX、吴XX商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2021）苏0205民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销原判第四项，依法改判支持其公司全部反诉请求。事实和理由：1.XX公司提供的证人证言、挂号邮寄凭证等证据，足以证明其公司于2013年9月底曾通过邮寄方式通知玉洲名园业主收房，一审判决也认定了该事实，故一审法院认为其公司未积极采取措施督促陈XX、吴XX收房错误。2.从XX公司提供的业主交房流程表可以看出，正常的交房流程有四个环节，而陈XX、吴XX在未完成一至三环节的情况下，私自联系物业公司办理了交房手续，XX公司对此根本不知情，故一审法院认为物业公司系受XX公司委托代为履行交房义务错误。3.XX公司已于2013年9月底通知陈XX、吴XX收房，因陈XX、吴XX的原因导致未能按期交房且超过60日，根据合同约定，应视为陈XX、吴XX拒绝办理交房手续，故一审法院认为本案中买受人未拒绝办理交房手续错误。XX公司之所以仅诉请违约金而未诉请解除合同，系考虑陈XX、吴XX已付清全部购房款并已实际占有房屋。

陈XX、吴XX二审辩称：请求驳回上诉，维持原判。

陈XX、吴XX向一审法院起诉请求：1.判令XX公司支付逾期交房违约金52601元（以585440元为基数，自2013年10月1日起至2015年5月22日止，按照每日万分之一点五计算）。2.判令XX公司交付金额为585440元的购房款发票，协助陈XX、吴XX将坐落于无锡市惠山区××街道××幢××单元××层××号房屋的房屋所有权转移登记至陈XX、吴XX名下。3.判令XX公司支付逾期办证违约金200103元（以585440元为基数，自2015年11月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%的1.3倍计算为135590元；自2019年8月20日起至2021年8月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%的1.3倍计算为64513元；同时保留追究XX公司自2021年8月17日起至实际协助办理房屋所有权转移登记之日止的违约金的权利）。4.XX公司承担本案全部诉讼费用。

XX公司向一审法院反诉请求：1.判令陈XX、吴XX向XX公司支付住宅专项维修资金11323.8元（90元/㎡*125.82㎡）及逾期付款利息损失3074.23元（以11323.8元为基数，按照银行同期贷款利率4.35%，自2015年5月18日起计算至2019年8月19日止为2097.2元；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至2021年10月27日止为977.03元，主张至全部付清为止）。2.判令陈XX、吴XX向XX公司支付房屋管理费1800元（按照100元每月自2013年11月8日起至2015年5月17日止计算18个月）。3.判令陈XX、吴XX向XX公司支付违约金117088元（585440元*20%）。4.反诉费用由陈XX、吴XX承担。

一审法院认定事实：2012年3月6日，陈XX、吴XX（买受人）与XX公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定陈XX、吴XX购买XX公司建设的位于无锡市惠山区××镇××幢××单元××层××号的预售商品住宅，房屋面积125.82平方米,每平方米4653元,总价款585440元，其中首付款185440元，按揭贷款400000元。合同第四条约定，出卖人在交房时按照政府有关规定向买受人代收维修基金、电梯更新基金、契税等相关费用。第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前交付经验收合格的案涉房屋。第九条约定，出卖人如未按期交付案涉房屋，逾期超过120日后，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付日止按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。第十一条约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按合同约定交付房屋，房屋的权利、义务、财产风险及相关费用（包括物业管理费）由买受人承担；超过30日，由买受人向出卖人缴纳每月100元的房屋管理费；超过60日，买受人拒绝办理交房手续的，出卖人有权解除合同，扣除总房款20%的违约金，其余房款无利息返还买受人。第十五条约定，出卖人应在案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。第二十四条约定，买受人应在商品房交付后及时持本合同及相关资料向无锡市房屋登记机构申请所有权转移登记。

合同签订后，陈XX、吴XX向XX公司支付购房款585440元，XX公司于2016年4月10日开具相应金额的销售不动产统一发票，但是未将发票交付给陈XX、吴XX。2013年8月27日，案涉房屋所在的9号楼经过竣工验收,无锡市建设局予以竣工验收备案。2013年9月底，XX公司曾通过邮寄方式通知玉洲名园的业主收房。XX公司提供的无锡市房屋初始登记证显示玉洲名园17-701室房屋初始登记时间是2014年8月1日，房屋所有权人为XX公司。

《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》规定，设有电梯的住宅的首期住宅专项维修资金按照专有部分建筑面积每平方米90元交存。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存在住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，按照同一标准向业主收取。2014年7月24日，XX公司向无锡市惠山区住房基金管理中心交纳了住宅专项维修资金XXX.2元，根据陈XX、吴XX购买的房屋建筑面积125.82平方米、每平方米90元计算，陈XX、吴XX应当交纳的住宅专项维修资金为11323.8元。

2015年5月17日，陈XX到无锡市××物业服务中心（以下简称物业公司）办理案涉房屋的验房手续。2015年5月23日，陈XX到物业公司办理案涉房屋的交房入户手续。关于为何未按照合同约定在2013年9月30日收房及收房的过程,陈XX陈述因为其是第一次买房不清楚流程,以为收房时间长一点没有关系,XX公司也没有通知其办理收房手续。物业公司打电话要求其去拿钥匙、验房，其在2015年5月17日验房，2015年5月23日签署入户文件、拿钥匙、交物业费，整个过程都是在物业公司办理，没有与XX公司接触。

一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。本案中，XX公司与陈XX、吴XX签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同约定出卖人应当在2013年9月30日前将案涉房屋交付给陈XX、吴XX，XX公司于2013年9月底通知案涉小区业主收房，即使陈XX、吴XX未收到通知，陈XX、吴XX对交房时间也是明知的，在交房期限届满时也应当主动到XX公司办理收房手续。陈XX陈述其是第一次买房不清楚流程,以为收房时间长一点没有关系，说明其未按期收房是因为自身原因造成的，XX公司对于陈XX、吴XX未按期收房没有过错，故对于陈XX、吴XX要求XX公司承担逾期交房违约金的请求，法院不予支持。

陈XX、吴XX要求XX公司承担逾期办证违约金，因合同约定买受人应在商品房交付后及时向无锡市房屋登记机构申请所有权转移登记，故陈XX、吴XX应当主动办理房屋所有权转移登记手续，案涉房屋已在合同约定的交房日期之前的2013年8月27日经过竣工验收备案，陈XX、吴XX未提供证据证明因XX公司的原因造成其不能办理房屋所有权转移登记手续，故对其该项请求，法院不予支持。

陈XX、吴XX要求XX公司交付金额为585440元的购房款发票并协助办理房屋所有权转移登记，XX公司称随时可以交付购房款发票，双方对此无争议，且XX公司作为出卖人有义务协助陈XX、吴XX办理房屋所有权转移登记，故法院对陈XX、吴XX的该项请求予以支持。

《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》规定，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存在住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，按照同一标准向业主收取。XX公司已经按照该规定为陈XX、吴XX垫付了住宅专项维修资金11323.8元，陈XX、吴XX认为XX公司的请求已过诉讼时效，根据《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》规定，建设单位可在办理房屋所有权转移登记时向业主收取住宅专项维修资金,现案涉房屋未进行所有权转移登记,故XX公司关于住宅专项维修资金的主张未过诉讼时效，陈XX、吴XX应当向XX公司支付11323.8元。XX公司要求陈XX、吴XX承担逾期付款利息损失，因其未积极采取措施督促陈XX、吴XX收房并支付住宅专项维修资金，且案涉房屋目前尚未进行所有权转移登记，故XX公司关于逾期付款利息的请求法院不予支持。XX公司要求陈XX、吴XX支付房屋管理费1800元，陈XX、吴XX认为XX公司的该项请求已过诉讼时效，因陈XX、吴XX已在2015年5月17日收房，物业公司代XX公司验房、交钥匙等是代替XX公司履行房屋买卖合同约定的义务，物业公司应当是受XX公司委托，故XX公司应当知道陈XX、吴XX未在交房时支付房屋管理费，交房时其权利已经受到损害，XX公司从2015年5月17日至今未积极主张权利，故XX公司的该项请求已过诉讼时效，法院不予支持。

XX公司要求陈XX、吴XX支付违约金117088元，因合同约定买受人拒绝办理交房手续的，出卖人有权解除合同，扣除总房款20%的违约金，其余房款无利息返还买受人，本案中买受人未拒绝办理交房手续，XX公司未提出解除合同，故陈XX、吴XX不应承担违约金，XX公司的该项请求法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百四十二条之规定，判决：一、XX公司应于判决生效后30日内向陈XX、吴XX交付金额为585440元的购房款发票，协助将坐落于无锡市惠山区××街道××幢××单元××层××号房屋的房屋所有权转移登记至陈XX、吴XX名下；二、陈XX、吴XX应于判决生效后20日内向XX公司支付住宅专项维修资金11323.8元；三、驳回陈XX、吴XX的其他本诉请求；四、驳回XX公司的其他反诉请求。一审案件受理费5090元减半收取2545元（陈XX、吴XX已预交），由陈XX、吴XX负担2465元，由XX公司负担80元；反诉案件受理费2964元减半收取1482元（XX公司已预交），由XX公司负担1303元，由陈XX、吴XX负担179元。经折抵，陈XX、吴XX应于判决生效后10日内将应承担的诉讼费99元直接给付XX公司。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。

本院认为：根据商品房买卖合同约定，由于买受人原因未能按期交付，超过30日的，由买受人向出卖人缴纳每月100元的房屋管理费；超过60日，买受人拒绝办理交房手续的，出卖人有权解除合同，扣除总房款20%的违约金，其余房款无利息返还买受人。可见，出卖人在解除合同的情况下才可以扣除总房款20%的违约金，而本案XX公司并未主张解除商品房买卖合同，故其要求陈XX、吴XX支付20%的违约金无合同依据，一审法院未予支持并无不当。

XX公司上诉称其并未委托物业公司为陈XX、吴XX办理交房手续，但根据XX公司陈述集中办理交房手续的情况来看，除住宅专项维修资金以外，其余交房时需要交纳的费用均是交给物业公司的，且实际也由物业公司为业主办理验房及入户手续，故一审法院认定物业公司系代XX公司交房并无不当。XX公司在交房时即应知道陈XX、吴XX未交纳房屋管理费，现其诉请交纳已超过诉讼时效。

关于住宅专项维修资金，《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》规定由建设单位在办理房屋所有权首次登记之前一次性交存于住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时按照同一标准向业主收取。本案中，XX公司未提供证据证明其在办理集中交房手续之后通知过陈XX、吴XX交房，故一审法院认定XX公司未采取积极措施督促陈XX、吴XX交房并支付住宅专项维修资金并无不当。XX公司于2014年7月24日向无锡市惠山区住房基金管理中心交纳了住宅专项维修资金，但案涉房屋尚未办理所有权转移登记，故一审法院据此认定XX公司要求支付住宅专项维修资金的诉请未超过诉讼时效，以及对XX公司要求支付逾期付款利息的诉请不予支持，逻辑统一，并无不当。

综上，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2964元，由上诉人XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　杨

审判员　华敏洁

审判员　韦　苇

二〇二二年四月二十七日

书记员　邹XX