因台风天气延期交房的，开发商应承担违约责任

【案例详情】

    2016年6月22日，王XX、黄XX与惠州XX**实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王XX、黄XX购买坐落于惠州XX××区淡水白云××中段***号房产，总价款941992元，王XX、黄XX应当2016年6月7日前支付首期房价款291992元，余款650000元向银行申请贷款支付，惠州XX**有限公司应当于2018年12月31日前向王XX、黄XX交付商品房。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之15（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交房买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第一条约定：“1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……”。合同签订后，王XX、黄XX按合同约定付清了购房款给惠州XX**有限公司。2019年7月1日，惠州XX**有限公司通知王XX、黄XX于2019年7月2日至2019年7月10日收房。

 另查明，2018年5月2日，惠州XX惠*区住房和城乡规划建设局向吴*市**工程公司、广东**监理有限公司出具《停工通知书》并抄送给惠州XX**有限公司，主要载明停工是因安全隐患。2019年1月7日，惠州XX惠*区住房和城乡规划建设局向吴*市**工程公司、广东**监理有限公司出具《复工通知书》并抄送给惠州XX**有限公司。2019年7月15日，本院依职权向惠州XX惠*区自然资源局调查《停工通知书》出具原因。2019年8月7日，惠州XX惠*区住房和城乡建设局出具《惠州XX*阳区住房和城乡建设局关于惠州XX**有限公司相关事宜的复函》，载明“……该项目在施工过程中，因项目标高跟周围市政道路标高相差2m左右，存在安全隐患，同时施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案，建设单位又未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测，我局于2018年5月2日对该项目下发了《停工通知书》，针对以上情况，安全隐患需消除经我局复核后才予以复工。经我局工作人员于2018年12月28日现场复核，经确认安全隐患已消除，准予复工并于2019年1月7日对该项目下发《复工通知书》”。

【争议焦点】逾期交房的行为是否应当承担违约责任

【裁判理由】

 王XX、黄XX与惠州XX**有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据双方当事人的争议，本案作以下分析认定：

 关于惠州XX**有限公司逾期交房的行为是否应当承担违约责任。惠州XX**有限公司辩称涉案房产逾期交房的原因在于案涉楼盘的土地历史遗留问题、政府行为和强台风天气导致停工，属于不可抗力，交房时间顺延，不应承担违约责任。根据《停工通知书》和《惠州XX惠*区住房和城乡建设局关于惠州XX**有限公司相关事宜的复函》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非政府行为及历史遗留问题所致。同时，惠州XX**有限公司也未提交证据证明王XX、黄XX同意其延期交房。另，案涉合同为惠州XX**有限公司提供的格式合同，惠州XX**有限公司对何时可以交房、期间有何事件可能导致延期交房等因素应有预判，夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于惠州XX**有限公司的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，惠州XX*有限公司可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。故惠州XX**有限公司依据上述抗辩理由请求免责并扣除政府要求停工的天数和台风影响施工的天数，本院不予采信。惠州XX**有限公司应对其逾期交房的行为承担违约责任。

 关于惠州XX**有限公司应承担违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，惠州XX**有限公司未按约定时间交房逾期在60日之内自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向陈*芬支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后按日向陈*芬支付全部房价款万分之1.5的违约金。惠州XX**有限公司未按合同约定在2018年12月31日前交房，且逾期超过60日，应向王XX、黄XX支付按日计算全部房价款万分之1.5的违约金，王XX、黄XX诉请惠州XX**有限公司支付违约金22877.04元，未超过双方约定的违约金数额，本院予以尊重。

 关于惠州XX**有限公司反诉请求王XX、黄XX支付逾期付款违约金的问题。本案中，王XX、黄XX通过按揭贷款支付余款是双方在合同中约定的付款方式，银行何时审批放款，受多方因素影响，且惠州XX**有限公司没有证据证明是原告单方原因导致按揭贷款迟延支付，故惠州XX**有限公司反诉王XX、黄XX逾期付款违约金，证据不足，予以驳回。

【裁判结果】

 一、被告（反诉原告）惠州XX**有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王XX、黄XX支付逾期交房违约金22877.04元。

 二、驳回被告（反诉原告）惠州XX**有限公司反诉请求。

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