业主买房后，房开一直不予交房，通过起诉，人民法院判决解除购房合同、由房开退还购房款及利息

　　民事判决书

　　(2022)黔 0103 民初 16689 号

　　原告：徐XX。

　　被告：贵阳XX公司。

　　被告：贵州XX公司。

　　被告：贵州XX公司。

　　原告徐XX诉被告贵阳XX公司(以下简称XX公司)、贵州XX公司(以下简称XX公司)、贵州XX公司(以下简称XX公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

　　原告徐XX提出如下诉讼请求：一、依法解除原告与贵阳XX公司签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》;二、依法解除原告与贵州XX公司签署的《借款合同(五年期)》;三、依法解除原告与贵州XX公司签署的《商铺委托经营管理合同》;四、依法判令贵阳XX公司退还原告已支付的购房款共 158258 元;五、依法判令贵阳XX公司支付资金占用利息，暂计为 12954.39 元(以购房款为基数，按中国人民银行公布的间期贷款利率，自2020年7月11日暂计算至2022年 4 月 1 日，实际计算至购房款清偿之日);六、依法判令贵州XX公司对上述第四、五项诉请求承担连带责任;七、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2020 年 7 月 11 日，原告与XX公司签署《商品房买卖合同》，约定：原告向XX公司购买位于贵阳市云岩区公园北XX 116、118 号，建设项目名称为公园 2008 的 A 幢-层 2-308 号商品房 一 套 , 按 照 建 筑 面 积 计 算 , 该 商 品 房 单 价 每 平 方 米37175.00 元,购房总价款为 20 万元。同时，该合同还约定原告采用分期付款的方式，自 2020 年 7 月 1 日前向被告支付第一次分期购房款 6 万元，其他购房款自 5 年内分 10 期支付至XX公司账户，具体详见附件《借款合同(五年期)》，XX公司保证，该商品房没有权属纠纷，亦没有司法查封或其他受到限制交易的情况。另根据原被告签署的《借款合同(五年期)》，被告要求原告以“借款”形式支付所购商品房购房款，具体支付方式为：自 2021 年 1 月 11 日起，原告应每半年向XX公司指定的银行账户支付分期购房款 16086元，同时，XX公司指定的收款银行账户为XX公司的银行账户。签暑上述合同后，原告即按约定向被告银行账户支付购房款共计 122172.00 元，但原告近期发现，自签署《商品房买卖合同》时，该商品房已被抵押。原告认为，XX公司违背诚实信用原则，擅自抵押商品房。导致合同目的不能实现，己构成根本违约，原告依法享有合同解除权，且在合司解除后，XX公司应向原告返还房款并承担赔偿责任。同时，XX公司出借银行账号给XX公司收取购房款，应对前述款项承担连带责任。故向贵院提起诉讼，请贵院支持原告诉请为谢!被告XX公司、XX公司辩称：同意解除商品房买卖合同、补充协议、借款合同，但合同解除原因是原告起诉后双方不能继续履行，买卖合同签订后，被告已经通过拟制交付的形式交付房屋，原告已经收取出租收益，被告不存在原告所述违约情形。被告同意解除案涉合同并退还已收取购房款扣减XX公司垫付的租金，所有退还款项为 68172 元;鉴于合同解除非被告原因，且被告当庭表示同意解除，原告继续产生的扩大损失包括资金占用费不应由被告承担，被告同意解除前不存在违约情形，也不应承担违约损失。被告XX公司无答辩意见。

　　本院经审理认定以下事实：2020 年 7 月 11 日，原告徐XX(买受人)与被告XX公司(出卖人)就被告XX公司所有的位于贵阳市云岩区公园北XX 116.118 号公园 2008 第 A幢二层 2-308 号(面积：5.38 平方米)房屋签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价 200000 元，该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。被告XX公司承诺该商品房没有权属纠纷，没有销售给除原告以外的其他人，没有司法查封或其他受到限制交易的情况。如因被告XX公司隐瞒上述情况，导致原告不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告XX公司应当自收到退房通知之日起 90 个工作日内，将原告已付房价款及利息(按银行同期- 4 -存款利率计算)退还给原告，并承担赔偿责任。原告应在 2020年 7 月 11 日前支付出卖人第一次分期房价款 60000 元，如买受人选择分 5 年 10 期还款时，每月将月供款转入甲方账户，详见附件《五年期借款合同》。被告XX公司应当在 2020年 1 月 1 日前向原告交付该商品房。被告XX公司承诺于交房后 640 个工作日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。同日，双方还签订了《<商品房买卖合同>补充协议》，原告(借款方、乙方)还与被告XX公司(出借方、甲方)签订一份《借款合同(五年期)》，主要约定：乙方因认购了第三方开发的“金沙坡·MarKet”商铺一间，由于资金周转困难特向甲方申请借款 140000 元，借款期限为 5 年，乙方于 2021 年 1 月 11 日偿还第一次，2025 年 7 月 11 日前归还完甲方本金加利息，每期还款 16086 元。2020 年 7 月 11 日，原告(委托方、甲方)与被告XX公司(受托方、乙方)就上述房屋签订《金沙坡·Market商铺委托经营管理合同》，约定合同自 2020 年 9 月 19 日起生效，至 2030 年 9 月 19 日终止，租金收益每 6 个月支付一次。2020 年 7 月 12 日，原告向被告XX公司转账支付 60000元，2020 年 7 月 18 日，被告XX公司向原告出具一份《收据》，载明“今收到徐XX购商铺 2-308 号款 60000 元”。- 5 -2021 年 1 月 12 日、2021 年 9 月 18 日，原告分别向被告XX公司归还借款 5000 元、11086 元、16086 元。另查明，被告XX公司于 2010 年 6 月 2 日取得位于云岩区公园北XX(建筑面积1030.4 平方米，证明号为贵阳市 010XXXX9259)及 2 层 2 号(建筑面积：1048.67 平方米，证明号为贵阳市 010XXXX9262)房屋的产权登记。2015 年 7 月 20 日，上述 2 层 1 号房屋被抵押给中国XX并办理抵押登记。因被告XX公司涉及诉讼，上述 2 层 1 号房屋及 2 层2 号房屋分别于 2021 年及 2022 年被我院查封。庭审中，原告与被告XX公司均同意一并解除补充协议及经营管理合同，原告徐XX认可收到租金 24000 元。同时，原告提交一份银行流水、支付宝付款凭证，拟证明其分别向案外人贵州XX公司支付 50000 元购房款。被告XX公司、XX公司表示该款与其无关。上述事实，有原、被告陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。

　　本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《<商品房买卖< span="">合同>补充协议》及《金沙坡·Market 商铺委托经营管理合同》、《借款合同(五年期)》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。庭审中，被告XX公司对原告要求解除《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》的诉请无异议，被告XX公司对解除双方签订的《借款合同(五年期)》无异议，应认定系当事人协商一致同意解除合同，故对原告该项诉请予以支持。案涉《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》解除后，基于《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合< span="">同>补充协议》而签订的《金沙坡·Market 商铺委托经营管理合同》的合同目的已不能实现，《金沙坡·Market 商铺委托经营管理合同》也应一并解除。本案的争议焦点为 1.合同解除后，被告XX公司应向原告退还的购房款、是否应当支付利息;2.被告XX公司是否应对上述款项承担连带责任。针对争议焦点 1.关于退还的购房款问题。原告已按照约定支付购房款 92172 元，被告XX公司当庭予以认可，本院予以确认，对于XX公司主张以租金抵扣购房款的意见，经查，该租金系原告基于与XX公司签订的《商铺委托经营管理合同》获取的收益，并非被告返还的房款，被告要求抵扣，无事实及法律依据，对被告该辩称意见，不予支持。对于原告主张的余款，系由案外人收取，原告也未举证证明与本案的关联，应承担举证不能后果，故对原告该主张，本院不予支持。关于利息，在案证据显示，被告XX公司出售案涉房屋时，案涉 2-1 号房屋所设立的抵押权并未注销，案涉房屋存在抵押、查封系导致双方合同未能继续履行的根本原因，根据《商品房买卖合同》第四条及第五条的约定，被告XX公司除应退还原告购房款外，还应自收到购房款之日起按照中国人民银行同期存款利率向原告支付利息。原告主张于法有据，本院予以支持。针对争议焦点 2.虽然本案XX公司存在代收款的行为，但导致本案合同被解除的原因在于被告XX公司，其代收款的行为与合同解除之间无因果关系，故对于原告要求被告XX公司承担连带责任，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国< span="">民法典>》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及第一百四十七条之规定，- 8 -判决如下：

　　一、解除原告徐XX与被告贵阳XX公司于 2020 年 7 月 11 日签订的《商品房买卖合同》及《<< span="">商品房买卖合同>补充协议》;

　　二、解除原告徐XX与被告贵州XX公司签订的《金沙坡·Market 商铺委托经营管理合同》;

　　三、解除原告徐XX与被告贵州XX公司签订的《借款合同(五年期)》;

　　四、被告贵阳XX公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐XX购房款人民币 92172 元及利息(以 92172 元为计算基数，其中 60000 元自 2020 年 7 月12 日起、16086 元自 2021 年 1 月 12 日起，16086 元自 2021年 9 月 18 日起按照中国人民银行同期存款利率计算至购房款退还之日止);

　　四、驳回原告徐XX的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 2361 元(已减半收取、原告已预交)，由原告徐XX承担 271 元，由被告贵阳XX公司承担 2090 元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。

　　审 判 员章 放 忠

　　二 O 二三年四月二十八日

　　书 记 员乔XX