案情简介：2021年12月，购房者小X到某房XX公司的楼盘看房。在现场，小X向销售人员如实告知个人及家庭经济基础、信贷情况，并明确表示需要以按揭贷款形式购房，且贷款额度不低于房屋总价的80%。现场销售人员反复向小X承诺向银行申请按揭贷款80%没问题。在现场销售人员的催促下，当天小X支付了购房定金，截至2022年1月累计支付了购房款30万元。

　　之后，房XX公司陆续向小X收取了契税款、维修基金、代办按揭费。2022年5月，销售人员告知银行批准的贷款额度为房价款的70%。小X多次与销售人员沟通，提出在按照原承诺的贷款方案的前提下继续履行合同或者退房退款，遭到房产公司的拒绝。2022年12月，房产公司向小X发出合同解除通知。2023年3月，房产公司申请商事仲裁，要求小X支付相当于房产总价10%的违约金。

　　案件分析：开发商与小X签订的《商品房预售合同》中，约定了开发商不承担办理贷款的责任、如果贷款审批未足额通过，小X应在指定期限内补足购房款、除非公司书面确认，否则对销售人员的承诺不予认可。单纯从内容上看，合同约定对小X显然是不利的。但律师接受委托后，认为《商品房预售合同》是开发商提供的格式文本，开发商有提示、说明的义务，且部分条款加重了小X的责任，应属无效条款。且开发商的销售人员在合同签订过程中明确向小X承诺可以贷款80%，存在履行瑕疵。再者，合同解除后，市场行情上涨，开发商的损失可以填补。

　　裁判结果：解除合同，开发商向小X退还购房款，小X向房产公司支付违约金5万元。

　　律师提醒：1、开发商提供的《商品房买卖合同》一般都是提前印制好的格式文本，消费者要仔细阅读重要条款，尤其是专项约定的内容。2、多数销售人员为了促成合同签订，会做一些夸大的承诺，消费者要仔细甄别，同时要保存相关证据。3、市场行情变化较快，购房前也要谨慎衡量。