上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2023）沪01 民终*号

上诉人（原审被告）：上海XX公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。

被上诉人（原审原告）：张X*，*，19**年*月**日生，汉族，住江苏省。

委托诉讼代理人：孔令斌，上海XX律师。

上诉人上海XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人张X*房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2023）沪0115 民初*号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年10月19 日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销原判第二、三、六项，改判驳回张X*相应的诉请，对于保证金要求予以退还。事实和理由：张X*非上海市浦东新区沪南XX**部分房屋（以下简称系争房屋）的产权人，涉案租赁合同应属无效。此外，张X*未按约向其开具发票，违约在先，给XX公司造成了损失。另外，原审判决的违约金过高，应予调整。

张X*辩称，其不同意XX公司的上诉请求，要求维持原判。

张X*向一审法院提出诉讼请求：1.确认张X*、XX公司签订《租赁合同》于2023年2月21 日解除；2.XX公司按照月租金人民币（下同）67,753元标准的2倍支付解约违约金135,506元；3.XX公司支付2021年4月1 日至2021年5月31 日装修免租期间租金135,506元；4.XX公司支付自2023年3月1 日起按照月租金67,753元标准计算至2023年3月31 日，自2023年4月1 日起按照月租金71,141元标准计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费；5.XX公司从系争房屋中迁出并将上述房屋返还给张X*；6.XX公司支付律师费2万元；7.诉讼费由XX公司承担。

一审法院认定事实：2021年4月1 日，张X*（甲方）与XX公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区沪南XX**部分房屋出租给乙方，租赁面积为675平方米，租赁期限自2021年4月1 日至2027年10月31 日止。合同第一条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为XXX、汽车维修、美容使用。自租赁开始日起，乙方可享有61天的装修免租期（自2021年4月1 日至2021年5月31 日），装修免租期包括在租赁期内，装修免租期内免收租金。在租赁期限内，乙方违约导致本合同提前终止的，在支付了违约金后，还需支付已使用的装修免租期的租金。第二条约定，2021年4月1 日至2023 年3月31 日期间的日租金标准为3.30元/日/平方米，月租金标 准为67,753元/月；2023年4月1 日至2025年3月31 日期间的 日租金标准为3.47元/日/平方米，月租金标准为71,141元/月；2025年4月1 日至2027年10 月31 日的日租金标准为3.64元/ 日/平方米，月租金标准为74,698元/月。租金每个月支付一次，乙方应于每月的20 日前向甲方支付下一期的租金，甲方在乙方汇 款到账后的七个工作日内提供等额税务发票给乙方。乙方应在签 订本合同的同时，向甲方支付租赁保证金298,792元。第四条约 定，乙方不按时交纳场地租赁费用超过一个月的，甲方有权解除 合同。第五条约定，乙方未按合同约定缴纳租金超过30天，经甲 方催告仍未付款的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方已付 租金押金不退，乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于本合同租赁期月租金标准的贰倍。甲方因向乙方催 讨租金等需乙方支付的其他费用而引起的所有费用、开支（包括 但不限于诉讼费、律师费），均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨。合同签订后，XX公司向张X*支付租赁保证金 298,792元。2021年4月1 日，张X*将系争房屋交付给XX公司使用。2023年1月6 日，XX公司向张X*发送《退租通知函》称，现因区域性政策、疫情零星反复等不可抗拒因素，造成XX公司实际经营困难，无法继续维持，2023年1月31 日后XX公司将不再继续承租系争房屋，并提出若张X*能同意退租一半房屋面积，剩余房屋面积按照每日3.30元/平方米计算，以后不递增，XX公司可继续经营。张X*当天收到该《退租通知函》。2023年1月20 日，XX公司未按约支付2023年2月份租金。2023年2月21 日，张X*向XX公司发出《律师函》，告知XX公司双方签订的《租赁合同》于2023年2月21 日解除，XX公司应于2023年2月21 日将系争房屋恢复原状并返还给张X*。2023年2月22 日，XX公司收到《律师函》，并于次日向张X*出具《回函》称，系争房屋门口的垃圾房问题严重影响XX公司的正常生产经营，张X*作为出租方有义务出面联系产权人、物业积极配合处理垃圾房事宜，若垃圾房问题有明确解决方案，XX公司愿意在3个工作日内将应付租金一次性支付完毕。2023年2月28日，XX公司向张X*支付2023年2月份租金67,753元。

一审法院认为，张X*、XX公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。XX公司抗辩系争房屋门口垃圾房的大量垃圾桶外露影响XX公司经营、张X*未开具租金发票给XX公司而拒付租金，房屋租赁合同双方当事人的主要义务为出租人提供房屋，承租人支付租金，张X*已将系争房屋交付给XX公司使用，XX公司理应按约支付租金，张X*未开具租金发票给XX公司的行为未影响XX公司正常使用系争房屋，且XX公司在签订租赁合同时经现场勘察明知系争房屋门口有垃圾房，张X*已积极与物业进行沟通，XX公司以此作为拒付租金理由不成立。

根据合同约定，XX公司不按时交纳场地租赁费用超过一个月的，张X*有权解除合同，本案中XX公司应于2023年1月20 日支付2023年2月份租金，但XX公司于2023年2月28 日支付，逾期支付超过一个月，且XX公司于2023年1月6 日向张X*发送《退租通知函》有退租意向，张X*要求解除租赁合同，符合双方合同约定，张X*、XX公司之间《租赁合同》于张X*向XX公司发送《律师函》中明确2023年2月21 日解除。租赁合同解除后，XX公司理应从系争房屋中迁出并将房屋返还给张X*。因XX公司违约致使租赁合同解除，XX公司理应承担相应违约责任，张X*要求没收租赁保证金298,792元，符合合同约定，予以准许。XX公司认为张X*主张解约违约金标准过高，要求法院予以调整，综合考虑XX公司的过错程度、张X*的实际损失、张X*已没收相当于四个月租金标准的租赁保证金，酌定判令XX公司支付给张X*解约违约金67,753元。根据合同约定，在租赁期限内，XX公司违约导致本合同提前终止的，在支付了违约金后，还需支付已使用的装修免租期的租金，故对张X*要求XX公司支付2021年4月1 日至2021年5月31 日期间装修免租期租金135,506元的诉请，予以支持。XX公司同意支付自2023年3月1 日起按照月租金67,753元标准计算至2023年3月31 日，自2023年4月1 日起按照月租金71,141元标准计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费，予以准许。张X*要求XX公司支付律师费2万元，符合双方合同约定，予以支持。

一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条之规定，于2023年7月3 日作出判决：一、张X*与上海XX公司签订的《租赁合同》于2023年2月21 日解除；二、上海XX公司于判决生效之日起十日内支付给张X*解约违约金67,753元；三、上海XX公司于判决生效之日起十日内支付给张X*2021年4月1 日至2021年5月31 日装修免租期间租金135,506元；四、上海XX公司于判决生效之日起十日内支付给张X*自2023年3月1 日起按照月租金67,753元标准计算至2023年3月31日，自2023年4月1 日起按照月租金71,141元标准计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费；五、上海XX公司于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区沪南XX***部分房屋中迁出并将上述房屋返还给张X*；六、上海XX公司于判决生效之日起十日内支付给张X*律师费20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,264元、保全费2,758元，上述共计14,022元，由张X*负担702元，由上海XX公司负担13,320元。

二审中，XX公司提供了如下证据：1.纳税违法举报，以证明张X*未按约开具发票；2.聊天记录，以证明其已于2023年7月31 日退还系争房屋。张X*对上述证据真实性均无异议，但认为双方协商不开具发票。双方对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。

张X*未向本院提交新证据。

经本院审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。

本院另查明，XX公司已于2023年7月31 日将系争房屋交还给了张X*。

本院认为，张X*和XX公司签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守。系争房屋的产权归属并不影响本案租赁合同的效力，XX公司对此提出的上诉抗辩本院不予支持。在合同履行过程中，XX公司单方提前要求解除合同，且迟延支付租金，已构成违约，张X*主张解除合同符合双方合同的约定。鉴于XX公司违约，

其依约应承担免租期租金和律师费。对于违约金，原审考虑到张X*没收了保证金，故而酌情判令XX公司承担解约金67,753元。本院认为原审法院对违约金部分的处理尚属合理，本院予以维持。至于XX公司提出张X*未开具发票一节，因双方存在争议，XX公司可另行主张权利。

综上所述，上诉人XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4,648.89元，由上诉人上海A汽车科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

二〇二三年十二月二十二日

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……