一、 案情经过
2010年，某房地产开发有限公司（以下简称“开发XX”）响应地方政府招商引资号召，投资建设“某花园小区”项目。该项目总用地面积约六万余平方米，原规划容积率为4.85，并获得了时任县政府领导“同意先施工后补办手续”的批示。项目于2015年全部建成并交付业主入住。
由于历史原因，该项目属于“未批先建”的房地产解遗项目。为完善手续，开发XX于2017年11月就项目中7号楼所在地块，与当地自然资源和规划局（以下简称“自规局”）补签了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定的容积率为不高于2.5。同时，住建部门在开发XX缴纳相关罚款后，于2018年向其核发了7号楼的《建设工程规划许可证》，许可证确认的建筑面积与项目实际建成情况一致。
2022年9月，自规局突然作出《行政决定书》，认定7号楼实际容积率远超合同约定的2.5，构成超容积率建设，并依据评估报告（评估时楼面地价按历史地价核算为每建筑平方米四百余元），责令开发XX补缴土地出让金共计一千五百余万元。开发XX不服，向上一级市自规局申请行政复议，但复议机关维持了原决定。
开发XX遂委托强小磊律师代理此案，提起行政诉讼。
二、 案件焦点
本案的核心争议焦点主要集中在以下三个方面：
程序合法性焦点： 行政机关作出责令补缴巨额土地出让金的损益性行政行为时，未履行书面告知、听取陈述申辩、组织听证等正当程序，是否构成程序严重违法？
事实认定焦点： 在项目建成后补办的《建设工程规划许可证》已确认实际建设规模的情况下，能否仅依据事后为补办手续而签订的《出让合同》中约定的较低容积率，来认定开发XX存在超容积率建设的事实？
法律适用与历史遗留问题焦点： 对于地方政府引入并批准先建的房地产解遗项目，在适用解遗政策核算土地价款时，是应适用项目开工前已确定的容积率指标，还是适用补签合同时的新规指标？
三、 裁判结果
本案经某市某区人民法院一审审理，认定自规局作出的补缴决定事实不清、违反法定程序，且复议决定证据不足，判决撤销《行政决定书》及《行政复议决定书》，并责令自规局限期重新作出行政行为。
一审宣判后，自规局不服，提起上诉。某市中级人民法院经审理，依法组成合议庭，最终作出终审判决：认定原审判决事实清楚、适用法律正确，正当程序原则是行政机关作出损益性行政行为时必须遵守的法定要求，上诉人理由不能成立，依法驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人自规局负担。至此，开发XX获得全面胜诉。
