邹XX与雷XX、原审被告孟X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）邹XX，男。

委托代理人李小松，重庆XX律师。

被上诉人（原审原告）雷XX，女。

委托代理人陈XX，重庆市合川区古楼法律服务所法律服务工作者。

原审被告孟X，男。

上诉人邹XX与被上诉人雷XX、原审被告孟X房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年8月20日作出（2013）合法民初字第05181号民事判决，邹XX对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2014年11月24日对本案进行了询问。上诉人邹XX的委托代理人李小松、被上诉人雷XX及其委托代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，2012年6月4日，雷XX与邹XX、孟X签订了《房屋租赁合同》，合同约定雷XX自愿将位于合川区XX（现交通街170号上楼2楼和3楼靠右空房部分）出租给邹XX、孟X使用，租期5年，从2012年6月6日至2017年7月5日止，租金按季度缴纳，每季度提前十天缴纳，第一年每季度陆万捌仟元整，第二年和第三年租金逐年递增百分之十，第四年和第五年按第三年租金执行，第一个月为装修时间不计租金，押金贰万陆仟元整，租赁期间邹XX、孟X应遵纪守法，防火防盗防漏，装修时不得破坏此房的主体结构，租赁期满后一切装修设施不得破坏，如须回复原状由租赁方承担一切费用。一方中途违约，违约方赔偿违约金十万元整。未尽事宜由双方协商解决。双方未在租赁合同中约定租赁房屋的用途，签订合同时雷XX便告知邹XX、孟X房屋产权证正在办理中。后邹XX、孟X向雷XX交纳了第一季度房屋租金68000元和房屋押金26000元。雷XX将房屋交付邹XX、孟X后，邹XX、孟X对该房屋进行了装修，但一直未能开展实际的经营活动。2012年11月17日，雷XX张贴《通知》于租赁房屋门上，载明：“邹XX、孟X应于2012年10月7日向我缴纳第二季度房屋租金，但邹XX、孟X至今未按合同约定向我缴纳房屋租金，据此，特通知邹XX、孟X，请你们在十五日内向我缴纳房屋租金。逾期不缴纳，我将依法与邹XX、孟X解除房屋租赁合同。特此通知。2012年11月17日”。逾期后，邹XX、孟X未向雷XX交纳租金。2012年11月23日，邹XX、孟X以租赁房屋未取得产权证致使其无法办理相关经营证照从事经营活动，使合同目的无法实现为由，向一审法院起诉要求解除合同、退还租金押金及赔偿损失等，被一审法院以（2012）合法民初字第06048号民事判决书判决驳回诉讼请求。该判决现已于2013年7月24日生效。邹XX、孟X除向雷XX交纳了第一季度房屋租金68000元和房屋押金26000元后，一直未交纳租金。雷XX遂起诉至一审法院。庭审中，邹XX申请对争议房屋的装修价值进行评估，因未按规定交纳评估费用，该申请被鉴定机构退回。

另查明，2000年11月1日，原合川市人民公园管理处作为甲方与原合川XX公司（现重庆XX公司）作为乙方签订了《合作开发“园林商贸楼”协议书》，约定甲方提供交通街靠市委党校与图书馆间的一处面积约259㎡的土地作为投资，乙方提供全部建设资金作为投资，共同开发修建一幢一楼一底的建筑，“园林商贸楼”建成后，甲方拥有该建筑30%的底楼用房（轴线为①-②-③-④）和30%的二楼用房（轴线为①-②-③-④），即甲方拥有底楼用房77.7平方米和二楼用房77.7平方米，剩余的底楼及二楼用房产权为乙方所有，楼梯间产权甲、乙双方各占50%，共同使用（房屋面积待建成后再行精确丈量分配），屋顶产权分配甲方占30%，乙方占70%。后该园林商贸楼的建设取得了建设部门和规划部门的许可批准，并取得了渝规建验（2007）合川字第0020号《建设工程规划验收合格证》，由于原人民公园管理处提供的土地为划拨园林用地，且房屋验收不齐全，故至今产权证都未办理完毕。本案涉及的出租房屋系“园林商贸楼”中的开发房屋，系雷XX从案外人易XX处购买，双方在《房屋买卖合同》中约定房屋总金额为316万元整，在签订合同时支付定金20万元，签订合同后15日内支付180万元，余款在房产证办完后付清。重庆XX公司对易XX出卖该房屋的行为予以追认。

上述事实，有雷XX、邹XX、孟X的陈述、《房屋租赁合同》、租金及押金收条、《房屋买卖合同》、重庆市临时建设工程规划许可证、建设项目竣工规划验收合格证、建设工程规划验收合格证、证明、合川建发（2000）288号文、合计委发（2000）325号文、《合作开发“园林商贸楼”协议书》、会议纪要以及庭审笔录等证据证明，并经当庭质证，足以认定，一审法院予以确认。

雷XX向一审法院诉称：2012年6月4日，邹XX、孟X与雷XX签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为5年，即从2012年6月6日至2017年7月5日，其中第一个月为装修时间，不计租金；第二条约定：房屋租金按季度缴纳，每季度提前10天缴纳房租，第一年房租每季度为六万八千元整；第二年和第三年房租逐年递增百分之十，第四年和第五年按第三年房租执行缴纳，租赁期满邹XX、孟X有优先租赁权。合同签订后，邹XX、孟X依照合同向雷XX缴纳了第一季度的房屋租金，即2012年7月6日至2012年10月5日的房屋租金六万八千元及租房押金二万六千元整；邹XX、孟X与雷XX签订的房屋租赁合同履行至2012年9月26日，邹XX、孟X就找借口不缴纳房租并于2012年11月23日向重庆市合川区人民法院起诉，要求解除房屋租赁合同，该案于2013年5月14日经（2012）合法民初字第06048号民事判决书判决驳回诉讼请求，该判决已于2013年7月24日生效。雷XX为维护合法权益，起诉至一审法院，要求判决：1、邹XX、孟X共同立即给付雷XX房屋租金226666.67元；2、由邹XX、孟X共同向雷XX支付违约金100000元并解除房屋租赁合同，将租赁房屋恢复原状；3、由邹XX、孟X共同给付雷XX与邹XX、孟X解除合同期间的房屋租金；4、本案诉讼费由邹XX、孟X承担。

邹XX辩称：雷XX存在欺诈行为，至今都无法提供产权证，我不能确认房子到底系何人所有，我们和雷XX签订的合同是无效的。因此，不同意向雷XX交纳租金和违约金等。

孟X无答辩意见。

一审法院认为：雷XX、邹XX、孟X于2012年6月4日签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且租赁房屋的建设取得了主管部门的批准，因此该《房屋租赁合同》合法有效，雷XX、邹XX、孟X双方均应按照合同约定全面履行各自的权利与义务。签订合同后，雷XX将房屋交付给了邹XX、孟X，邹XX、孟X仅支付第一季度租金便未按合同约定支付租金，经雷XX多次催收后仍未履行，故雷XX要求解除与邹XX、孟X之间的租赁合同关系的理由正当，一审法院予以支持。由于合同并未约定租赁房屋用途，虽然邹XX、孟X询问过房屋产权证的情况，尽到一定的注意义务，但其在相关手续尚未完善的情况下即将租赁房屋用于开办动漫城导致不能实际经营，其自身有一定过错。而雷XX虽然告知邹XX、孟X该房屋产权证正在办理之中，但直至法庭辩论终结前仍未取得房屋产权证，导致邹XX、孟X因租赁房屋未取得产权证而无法办理相关经营证照从事经营活动，雷XX亦未收到房屋租金，雷XX、邹XX、孟X双方均存在相应的过错。针对雷XX的租金损失，一审法院认为责任划分比例以雷XX承担40％，邹XX、孟X承担60％为宜。至于邹XX、孟X的装修损失，因本案中邹XX、孟X未举示充分证据证实，本案不作处理，邹XX、孟X可另诉处理。雷XX要求租金从2012年10月6日起，计算至2013年8月21日，并以每月22666.67元的标准计算，一审法院予以尊重。故该时段的房屋租金为68000元÷3个月÷30天×320天＝241777.78元，邹XX、孟X应付给雷XX241777.78元×60％＝145066.67元。因雷XX本身存在一定过错，故对雷XX要求邹XX、孟X给付违约金100000元的诉讼请求，一审法院不予主张。雷XX要求邹XX、孟X将房屋恢复原状，因雷XX未举示证据证实邹XX、孟X在装修时对房屋的主体结构有所破坏或对装修设施有所破坏，故一审法院不予支持。雷XX要求邹XX、孟X支付解除合同期间，即从2013年8月22日至实际腾退时止占用房屋的租金，并自愿以每月22666.67元为标准计算，一审法院予以尊重，该部分房屋租金由雷XX自行承担40％，邹XX、孟X承担60％。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除雷XX与邹XX、孟X于2012年6月4日签订的《房屋租赁合同》。二、由邹XX、孟X于本判决发生法律效力之日起三十日内支付雷XX2012年10月6日至2013年8月21日期间的房屋租金145066.67元。三、由邹XX、孟X给付雷XX从2013年8月22日起至实际腾退之日止占用房屋的租金（按每月22666.67元×60％计算）。四、驳回雷XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由雷XX负担1240元，由邹XX、孟X负担1860元。此款由雷XX垫付，限邹XX、孟X在给付上述款项时一并付给雷XX。

邹XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审判决认定事实不清，逻辑混乱，证据不足，有违公正原则，故意偏袒被上诉人一方。2012年6月4日双方签订合同时上诉人邹XX就要求被上诉人雷XX出示涉案房屋的房产证，被上诉人欺骗上诉人说房产证正在办理之中，因此，上诉人便与被上诉人签订了该合同，由于房产证问题导致上诉人无法进行经营活动，上诉人于2012年11月向一审法院起诉要求解除双方合同，上诉人不存在过错。被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁合同》时并不具备主体资格，涉案房屋是被上诉人从案外人易XX处购得，案外人易XX又是擅自处分重庆XX公司的房屋。2、一审法院存在程序违法行为。本案于2013年8月22日立案，于2014年8月22下判，严重超过法定审限。

雷XX答辩认为：双方签订合同时上诉人并未告知涉案房屋的用途，其没有经营和占有使用涉案房屋的说法不成立。上诉人于2012年向一审法院起诉解除涉案房屋的租赁合同已被生效判决驳回。此后上诉人一直没有将涉案房屋移交给被上诉人，被上诉人至今没有收到上诉人归还涉案房屋钥匙，无法减少损失的扩大。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

孟X未到庭，未提交答辩状。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为：上诉人邹XX、原审被告孟X与被上诉人雷XX于2012年6月4日签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，并且租赁房屋的建设取得了主管部门的批准，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。针对上诉人与被上诉人的诉辩，结合本案具体事实，作如下评述。一、关于涉案房屋尚未办妥产权证引起的承租人无法办证经营问题。由于上诉人与被上诉人双方在签订合同时，并未明确约定租赁房屋的用途，邹XX、孟X将租赁房屋用于开办动漫城，其应该清楚需要办理相关经营证照并应尽到更高的注意义务，但其在相关手续尚未完善的情况下即进驻涉案房屋进行经营准备行为，其自身存在缔约过错。而雷XX虽然告知邹XX、孟X该房屋产权证正在办理之中，但至今仍未取得房屋产权证，致使邹XX、孟X因租赁房屋未取得产权证而无法办理相关经营证照从事经营活动，雷XX也存在缔约过错。因此，一审法院根据双方的缔约过错责任大小酌定按照上诉人60%、被上诉人40%比例承担相应责任并无不当。至于被上诉人雷XX在签订涉案《房屋租赁合同》时是否具备主体资格问题，一审法院已经查明雷XX从案外人易XX处购得涉案房屋后，得到房屋原始产权人重庆XX公司对易XX出卖该房屋行为的追认，因此，被上诉人雷XX具备出租涉案房屋的主体资格，上诉人的辩解不成立。二、关于上诉人邹XX诉称一审法院严重超过法定审限，存在程序违法行为问题，本院在审理中已明确告知上诉人，在一审期间上诉人与被上诉人于2014年5月23日向一审法院提交过和解申请，申请需要时间进行协商，双方均对该和解申请表示认可，因此，一审法院并不存在超期审理的情况。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6200.00元，由邹XX承担。

本判决为终审判决。

审  判  长  晏  芳

代理审判员  伏XX

代理审判员  倪旻

书  记  员  白耀妮