上诉人张XX与被上诉人彭X房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

上诉人（原审被告）张XX，女，汉族，生于1969年3月3日，住潢川县。

委托代理人肖XX，潢川县城关XX法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）彭X，男，汉族，生于1973年7月8日，住潢川县。

委托代理人宋成彬，河南XX律师。

上诉人张XX因与被上诉人彭X房屋租赁合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2014）潢民初字第1292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人张XX及肖XX，被上诉人彭X及委托代理人宋成彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，原告彭X与被告张XX经协商，签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：张XX租赁彭X所有位于潢川县城关护城河商贸城内门面房一间上、下三层并附带西边简易房一间，租期为2012年9月18日至2014年9月18日，每年租金6万元，合同到期后，提前三个月协商租赁事宜，如协商未果，张XX应保持房屋设施完好交给彭X。合同签订后，彭X把房屋出租给张XX，张XX向彭X交付租金，张XX承租房屋经营“帅哥男孩”服装生意。

在2014年9月16日及到期后，原、被告双方就房屋续租和租金问题进行协商，因意见不一，彭X为了收回房屋，于2014年9月25日派人对房屋堵门，9月26日将经营中的房屋换锁封闭，张XX经营的服装封在屋内，此后张XX没在继续经营。

租赁合同中，租赁房屋附带西边简易房一间，潢川县护城XX场改建工程指挥部证明，因护城河市场内变压器坐落于中间通道彭X第一间商铺西山墙旁边，为便于今后变压器的运行及维护，由彭X看管变压器棚，在不影响安全的情况下，彭X可利用变压器棚的部分空间，享有占有使用和收益的权利，并由潢川县护城XX场改建工程指挥部建变压器棚一处，上述租赁房屋附带西边简易房一间，系在紧挨潢川县护城XX场改建工程指挥部所建变压器棚南边、租赁房屋西边所建，简易房的卷闸门，铁架、方管、地板砖为张XX安装和铺设，张XX提出花费1万元，彭X认可6000元。

诉讼中，张XX向本院提出先予执行的申请，要求更换原租赁彭X房屋主房和附房的门锁，恢复经营权，并提供其房屋作担保，本院于2015年1月28日作出裁定，开启原租赁彭X位于潢川县城关护城河商贸城内门面房一间上、下三层和附带简易房一间的房门交于张XX使用。彭X于2015年1月29日开启房门，房屋交于张XX使用，屋内物品经双方清点，没有缺少。

原审法院认为，租赁合同中，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，被告张XX租赁原告彭X房屋，依据双方的房屋租赁合同，现租赁期间届满，张XX租赁彭X的潢川县城关护城河商贸城内门面房一间上、下三层并附带简易房一间应当向彭X返还；附带简易房一间用地为潢川县护城XX场公共用地，在指挥部建变压器棚后，指挥部允许彭X在看管变压器棚的情况下可利用部分空间，并享有占有使用和收益的权利，原告彭X请求张XX按合同约定返还适当；因张XX在租赁房屋内有经营的批量货物，应给予张XX一定处理货物的时间，且双方在租赁合同中约定，合同到期后提前三个月协商租赁事宜，时间本院酌定为从本判决生效后六个月，但张XX应从重新使用房屋之日的2015年1月29日起，按原租赁合同约定的年租金6万元向彭X给付使用费，直至腾出房屋之日止；简易房的安装费彭X应向张XX予以给付，酌定为6000元；被告反诉要求赔偿的经济损失及原告要求赔偿的经济损失，因双方均有过错，损失可以相抵；被告反诉要求彭X赔偿租赁主房装修费2.5万元，因装修房屋是经营所需，且从中受益，该反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：（一）限被告张XX于本判决生效之日起六个月内腾出占用彭X的房屋主房一间三层及附带简易房一间，并从2015年1月29日起，按每年6万元的标准向彭X给付房屋占用费，直至腾出房屋之日止；（二）原告彭X给付张XX租赁的附带简易房屋的安装费6000元，该款在张XX给付彭X房屋占用费时折抵；（三）驳回被告张XX要求原告彭X赔偿租赁主房装修费的请求；（四）驳回被告张XX的其他反诉请求。本案诉讼费500元，原、被告各负担250元。

上诉人张XX上诉称：原审认定事实不清。1、被上诉人出具的潢川县护城XX场改建工程指挥部的证明，原审法院采信不当。被上诉人关门换锁阻止营业，导致上诉人损失62000元。2、原审驳回上诉人反诉请求违法。请求依法改判XXX一间归我所有和使用并赔偿上诉人损失62000元。

被上诉人彭X答辩称：原审认定事实清楚，判决结果正确，请求依法维持原判。

二审查明事实与一审认定的事实一致。

本院认为，上诉人张XX与被上诉人彭X于2013年8月18日签订的房屋出租合同，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。现双方签订的房屋出租合同已届满，根据有关法律规定，租赁期间届满，上诉人张XX应当返还租赁物。上诉人张XX上诉称：被上诉人出具的潢川县护城XX场改建工程指挥部的证明，原审法院采信不当。被上诉人关门换锁阻止营业，导致上诉人损失62000元；原审驳回上诉人反诉请求违法，请求依法改判XXX一间归其所有和使用并赔偿上诉人损失62000元的上诉理由。经查，潢川县护城XX场改建工程指挥部证实，位于彭X所有的房屋西山墙旁边有一变压器棚，为便于变压器的运行及维护，有彭X看管变压器棚，在不影响安全的情况下，彭X可利用变压器的空间。该证明并盖有潢川县护城XX场改建工程指挥部公章，故原审法院采信潢川县护城XX场改建工程指挥部的证明，并无不当。上诉人在房屋租赁期间届满后，在没有与被上诉人彭X达成新的租赁合同，继续占有使用租赁房，导致被上诉人彭X关门换锁阻止营业，原审没有支持损失部分的反诉请求，并无不当。另双方争议的变压器棚使用权归属，是变压器棚所有人的权利，双方可到变压器棚所有人处主张。故上诉人张XX的上诉理由，本院不予采纳。原审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人张XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　朱XX

审判员　罗华松

审判员　文XX

书记员　吴XX