房屋租赁的无效代理词

[律师回复] 对于房屋租赁合同纠纷代理词范本这个问题，解答如下, 代理词 尊敬的审判长、审判员： 根据我国《律师法》、《民事诉讼法》等法律的有关规定，北京市辽海律师事务所(以下简称“本所”)依法接受本案当事人赵某某女士的委托和特别授权，指派王细香律师担任被告诉讼代理人。在查阅案卷基础上，代理人发表代理意见如下： 一、“交还房屋”应以腾退房屋和交还钥匙为标准，被告已经如期交还房屋，根本不存在违约行为。 本案中，原告提讼的理由是“被告违约”，“违约行为”具体体现在未按照编号为004781的《北京市房屋租赁合同》(以下简称房屋租赁合同)第十条第五款的规定交还房屋，该规定为“乙方应当在承租期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。留置在房屋内的物品，甲方有权按丢弃物处理，甲方不承担赔偿责任。” 对此，被告坚决认为被告已按期交还房屋。正如原告在状中所写“原告于1月4日通知被告房屋租赁期满，被告本人未去房屋，而是委托其朋友王振才前往……交房期间被告对其居住期间造成的房屋设备设施损坏不认可，不予修复，双方协商不一致，……”，如此可见，原告认可交房当日双方已经在履行房屋交还手续，只是对房屋设备设施损坏未能达成一致，原告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，这与原告被告不按期交还房屋的说法自相矛盾。房屋设备设施损坏牵涉到的是押金退还问题，与房屋是否交还不是一个概念。因此，原告所称被告未按时交还房屋纯属乱讲。 事实上，被告早已签下另一《房屋租赁合同》并于1月3日搬出本案所涉房屋，旧房钥匙也一并归还于原告。从实践上说，正如交房以交钥匙为标准一样，交还房屋应以腾空房屋交还钥匙为认定标准，被告如期腾退房屋并交还钥匙，显然已完成交还房屋任务。原告被告不按期交还房屋，没有任何事实和依据，其状告被告违反合同不交还房屋，无非是想侵占被告的押金和攫取其他不当得利。 二、提供格式合同条款一方应采取合理的方式提请另一方注意免除或者限制其责任的条款，否则该条款应视为未订入合同。 根据我国《合同法》第三十九条，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释 (二)第六条，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民应当认定符合合同法第三十九条所称 ‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，原告为提供格式合同一方，其在合同第十条第五款中约定“乙方应当在承租期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿……。”该条规定显然属于免除甲方责任的条款而未作合理说明，该条款并不生效。 三、原告没有任何理由扣留全额押金。 根据交易惯例，房屋租赁合同到期终止，押金也应同时返还。如存在房屋设备设施人为损毁，给当事人造成损失的，过错一方应给予相应赔偿，赔偿款可在押金款中扣除。本案中，原告应举证证明其房屋设备设施遭受人为损坏，而原告提供的证据，根本无法证明此主张。因此，原告应退还押金款给被告。 四、被告不应承担1月4日至1月31日的房租。 被告在其诉讼请求第二项中主张被告承担其房租损失2020元毫无依据。如前所述，被告已于1月3日搬出本案所涉房屋，原告在其状中也提到1月4日双方已到办理房屋交还手续阶段，显然此时房屋已经腾退，并且根据本案房屋租赁合同第七条第六款，“办理房屋交还手续时，乙方不得在房屋中存放留置物品，甲方对未经同意的留置物品有权作为丢弃物品处理，不承担赔偿责任。”可见，就算被告有物品留置，原告完全可以自行处理，因此原告主张该时期的房租，纯属空穴来风，不可能得到支持。即使因整理修缮该房屋产生空租期，那也是其合理的经营损失，跟被告没有关联性。 四、原告的一系列违法行为给被告造成了损失，被告保留追究原告相关责任的权利。 原告先是借故房屋设备设施人为损毁不退还押金，随后又编造被告“不履行交还房屋义务”的说法来，其行为牵制了被告大量时间和精力，扰乱了被告的工作和生活，导致被告发生了许多交通费、误工费等费用，被告的经济损失完全由原告造成，理应由原告赔偿。被告已经就此提起反诉，将依法追究原告的法律责任。 以上代理意见，我们敬请能够给予支持为盼!谢谢! 答辩人： 月 日

[律师回复] 根据我国法律的有关规定，福建温陵律师事务所依法接受原告的委托，指派我们担任其诉讼代理人，为了维护委托人的合法权益，代理人现根据本案事实及争议的焦点，结合我国有关法律，发表如下代理意见： 一、原、被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分。 原、被告双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任，原告基于合同对租赁房屋都作了较为详细的约定，为此，将被告出租的房屋承租下来，并着手开始布置装修，但在装修过程中原告发觉被告拒不履行合同约定，首先没法提供合同第6条第2款第4项约定的经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。这些约定都是被告继续履约的附随义务，若被告拒不提供或不能提供将导致原告不能按期完成装修，按期开业，等于原告与被告所签合同不能按期履行，另外，被告也没有提供给原告适合放置备用电设备的场所，在原告装修过程中，被告更无法提供给原告足够经营使用的水和电，被告虽主张从未停过原告的水和电，并提供了物业公司的证明，但物业公司的证明不具有客观真实性，不能对自己实施的行为作出证明，证人刚好证实了停水停电的事实。合同第6条第1款第4、6项虽没有约定履行期限，但根据合同第2条以及交易习惯，被告应在将租赁物交付给原告时同时履行该项义务，并不是就被告所称的，应给予必要的准备时间并由原告先行通知，被告提供的工程竣工验收证明，不足以证明原告所承租的商场在承租时符合消防技术标准，该证明是2002年7月份对整个新加坡商厦的验收，但原告承租是2005年4月份，且是二楼商场，在原告承租时，二楼商场是否还符合消防部门规定的标准不得而知，因此，被告应按合同约定履行提供相关手续的义务。由于被告存在大量的违约事实，导致双方签订的合法有效合同没法按约履行，上述事实，根据《民事诉讼证据规则》第5条第2项的规定：“对合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”所以，被告无法提供已在合同约定的筹建期内履行以上合同义务，应承担相应违约的责任。 二、被告依约应承担的违约责任。 由于被告违约事实是清楚的，证据也是充分的，有合同及证人作证，依据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”第二十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告拒不履行合同第六条：“租赁期间甲、乙双方的职责和义务。第2款：‘甲方保证在租赁期间，乙方使用新加坡商厦二楼商场上述租赁面积的合法性。不得因权属纠纷。影响乙方的经营活动。’第3款：‘甲方须提供给商场足够经营使用的水、电。非电厂、水厂因素不得停水停电。’第4款：‘甲方应提供商场经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。’第6款：‘甲方提供给乙方适合放置备用电设备的场地。’”致使原告至今仍无法使用该租赁物，被告的行为已违约，《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告提出的诉讼请求合理、合法，应得到支持，以免造成双方更大的损失。 综上，代理人认为原告与被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分，被告应依约承担违约责任，原告的诉讼请求合理、合法，依据充分，应得到支持，请求法庭支持原告的诉讼请求

[律师回复] 你好，尊敬的审判员： 云南南广律师事务所接受本案原告委托，指派我作为原告代理人参加原告诉被告房屋租赁纠纷一案。现根据本案事实、法律及庭审情况发表如下代理意见： 一、原被告双方对其于2010年10月所签订的门面租赁合同书之真实性、合法性均不持异议，故该门面租赁合同书合法有效，应对原被告产生约束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了2010年11月1日至2012年4月1日的租金和水电费，并交纳了保证金8000元。 二、被告确认，其已经于2012年4月把原告向其承租的门面房另租给他人，以实际行为违约，应承担按合同约定的违约责任。被告以原告未付租金为由，径自单方面解除合同，既与事实不符也无法律依据。 1、在2012年3月，原告与被告商谈2012年4月1日至2013年3月31日房租支付一事，被告明确告知不再把房屋租给原告，并要求原告及时搬走。因被告岳母去世占用了门面房一定时间，被告同意把2011年4月1日至2012年3月31日的租期延长6天到4月6日；在4月1日至6日，原告仍然与被告协商承租事宜，被告称房子已经另租给隔壁卖服装的老板，不可能租给原告。因被告实际的不履约行为，4月6日，原告被迫搬离承租门面。原告未能向被告支付租金完全系被告违约所致，不能成为被告解除合同的理由。 2、退一步说，根据《合同法》第２２７条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付”。 也就是说，做为出租方即使在承租方无正当理由未支付租金的情况下，也必须给承租方留有合理的支付期限。即使如被告所说原告未按时支付租金，在未给原告确定合理的支付期限的情况下，于2012年4月7日就把门面房另租他人，悍然违约，既不符合法律规定也不合乎情理。且本案中原告未交纳租金是因被告不收，显然不属“无正当理由”。并且在2011年4月1日至2012年4月1日的房租支付中，双方都达成了可缓缴的口头补充协议。 3、被告称担心原告交不起房租或猜测原告不租房，均不能成为其违约把房屋另租他人的理由。根据《合同法》第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。”【《合同法》第六十八条 “应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化 （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”】被告以想当然的不安抗辩且没有通知原告就毁约，不符合适用不安抗辩权的情形。 4、根据“谁主张，谁举证“的基本诉讼原则，原告应举证证明其在把门面房另租他人之前，已履行了相应的告知及要求支付租金的义务。事实上，被告是因门面租金上涨的直接原因，又有隔壁租其门面的卖服装老板愿意出远远高于原租金价承租房屋，才找借口违约，有意损害原告的权益的。 5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则。该原则严格限制了解除合同的条件，根据该原则，并不意味着一旦违约都可导致合同解除，解除从实质上来说是消灭一项交易，一旦宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能体现合同的鼓励交易的目的。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同解除。本案原告多次主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问，一味回避不理，其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰。 三、原告诉求被告返还保证金8000元并赔偿装修折旧损失25000元，有事实依据和法律依据。 1、因被告违约把房另租他人，致使原告与被告的租赁合同实际不能履行；新承租人又拆毁原装修装饰，致使原告装修全部丧失。按双方《门面租赁合同书》第六条、第九条“乙方租赁期间，甲方保证乙方门面的正常经营活动的使用。甲方不得把门面另租给他（她）人。如有，甲方赔偿乙方所有的损失”的约定，被告应承担返还及赔偿责任。 2、据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费32050元的残值损失即25000元。 3、退一步说，即使原告在合同履行中有小过错，因被告毁约另租房给他人是导致合同不能继续履行的根本原因， 据上述第 （三）款“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，被告也要承担退还保证金和赔偿装修损失的责任。 综上，被告以另租他人的实际行为违约，造成了原告继续使用承租房屋不能，被告应承担违约责任。以上代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳。　　　 云南南广律师事务所律师　 申开光　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2012年 月 日

[律师回复] 答辩人因与原告__房屋租赁合同纠纷一案，提出如下答辩意见： 一、答辩人不是原告房屋的承租人，原告的起诉主体错误，应予驳回。 1、2005年12月1日，原告与__公司签订《房地产租赁合同》，合同期限自2005年12月1日至2006年12月1日。签约双方于2005年12月12日办理了备案登记。__公司在租赁原告的房屋后，将公司注册地址迁移到该房屋内，并在该房屋内开展经营活动。（见证据《房地产租赁合同》、营业执照）合同期满后，__公司继续使用原告出租的房屋，并继续向原告支付租金，原告在2007年开具给__公司的收据上，交款人写的也是“__公司”。由此可以说明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告与__公司之间存在租赁关系。（见证据〈收款收据〉） 2、被告是__公司的法定代表人，有权代表__公司对外签订合同。原告与__公司签订的《房屋租赁合同》，就是被告代表__公司与原告签订的，该合同的实际承租人是__公司。理由如下： 、原被告签订合同时，原告与__公司的房屋租赁合同仍在有效期内，双方没有办理任何解除合同的手续，原告也没有将房屋从__公司手中收回来，并交给被告本人。 、原告是__公司的法定代表人，代表__公司与原告签订了第一份租赁合同。这第二份合同也是代表__公司与原告签订。 、原告证据《委托书》、《欠租款单》和《解除合同的结算单》可以证实，原告明知承租房屋的是__公司。 、原告自2006年8月至2007年7月，都是向__公司开具《收款收据》收取租金，从来就没有向被告个人开具收款收据，也没有向被告个人要过租金。 、原告此前与此后开出的租金收据，均是开给__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保险柜等办公用品，这些收据都被原告扣押，无法当庭举证。 二、原告的所有证据中，均未能证明原告在2006年11月16日与__公司解除了房屋租赁合同，也不能证明向被告交付了房屋，更不能证明被告是 房屋的实际承租人。如果原告坚持认为2006年11月16日签订的《房屋租赁合同》，是原告与被告个人签订的话，则该合同是一份没有实际履行的合同，该合同对实际承租人__公司没有任何约束力。 三、被告作为承租人的法定代表人，愿意在这里说明__公司与原告之间租金结算的有关事宜： 、被告自始至终都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人没有私下租赁原告房屋的需要，也没有私下使用原告的房屋。 、原告在2007年6月23日，在没有通知__公司的情况下，单方更换了出租房屋的门锁，致使__公司自6月23日起不能使用出租房屋，也不能取出 物品，受到严重损失。该损失__公司将另案与原告解决。原告换锁对本案产生的最直接后果就是，被告要用的证据被原告控制，无法及时在本案中举证。原告换锁的事实有__可以作证，证人现已在法庭外等候，请求法庭在质证阶段传唤作证。 、由于原告在2008年6月23日不让__公司使用出租房屋，__公司应付给原告的租金应该计算至2008年6月23日。考虑其他情况，被告在此代表__公司表态，同意结算到6月底，即按__公司出具给原告的《欠租款单》上的金额结算，应付原告租金为18600元。 、由于原告在接受了__公司的《欠租款单》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前单方收回房屋，扣押物品，原告无权没收__公司的保证定金。且根据原告与__公司签订的第二份房屋租赁合同，__公司交给原告的是租赁定金，而不是保证定金。原告无权没收__公司的租赁定金。__公司结算租金时，应当扣除已交的8400元租赁定金。 、原告在2008年6月23日收回出租房屋后，无权再要求__公司承担管理费。因此，应由__公司承担的管理费为473.75元。 、原告与__公司签订的第二份合同上，约定的滞纳金标准为日2%，明显过高，请求法庭依法予以减少。__公司愿意按同期贷款利息标准支付。 、原告以扣押大量物品的方式，迫使__公司的代理人林滋水先生写下的结算单，是原告非法取得，没有证据效力，不能作为__公司同意支付额外租金的依据。 综合以上各点，__公司结欠原告房租18600元，结欠管理费473.75元，扣除租赁定金8400元，__公司应付给原告10673.75元。 综上所述，原告的起诉主体不当，请求法院查明事实，驳回起诉。

[律师回复] 租赁合同纠纷，是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。房屋租赁合同代理词租金的价格就要看你请的人有多厉害了，价位不等的。