如何退回买房定金

满足如下条件就可以退：1、双方按约履行的，定金应抵作价款或退回；2、因特殊情况导致不能签定合同的，或者对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约不归责于任何一方的，定金可以退回；3、售房者单方违约导致不能继续履行的，定金可以退回双倍；其余情况定金均不可退。

因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同;未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同;未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

购房违约时，定金是否退还依具体情况判断：若开发商未获预售许可，合同无效，定金须退；买方违约未按时签约则定金不退，卖方擅自转售则需双倍返还定金；正常签约时定金转为房款，违约则适用定金罚则；因预售契约争议致无法签约，卖方全额退还定金；一方擅自更改认购条件导致签约失败，违约方需支付或丧失定金。