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民法典中出售按揭房如何处理？

#房屋买卖最新修订 | 2024-09-08

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律师解析: 对卖方来说，出售未还清贷款的房屋，也许不能及时解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。所以，卖方在出卖有贷款的房屋时，首先要赎楼，然后再按照贷款房屋出卖流程办理相关房屋买卖。
1、转按揭
转按揭指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，你需要提前向贷款银行进行咨询。
贷款房屋转按揭流程：
（1）买卖双方签订《房屋买卖合同》;
（2）买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
（3）买方交纳房子的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
（4）卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
（5）买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
（6）卖方向买方实际交付房屋;
（7）银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
（8）卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
（9）买方的贷款银行将首付款付给卖方。
2、用买方的首付款缴清剩余贷款
二手房交易中，如果卖方出售有贷款的房屋，多选择这种方式还清贷款。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。
通常情况下，买方会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

法律依据: 《民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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