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小产权房签订买卖合同有法律效力吗

房屋买卖

最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 首先需要明确的是，小产权房的买卖行为在中国是非法的，因为此类物业不具备完整的房地产权证，而仅持有合同文本，基于此虽然可以进行交易，但由于缺少相应的房产证，所以无法进行正式的备案确认，因此在法律层面上难以得到充分的保护。
接下来详细介绍以下几个方面：
第一，关于小产权房的性质。
它主要分为两种情况：
一是建造于集体建设用地之上，也就是所谓的：
宅基地上的建房。
这种情况下，因为建筑的所属权仅仅归属于本村的集体所有人，因此外村村民不得购买；
另外一种情况则是在集体企业用地或占耕地违法建房。
其次，我们看看产权房拆除时的赔偿问题：
在给予房屋补偿费用的同时，还会考虑被拆迁房屋的构造特点和折旧状况进行细化补偿；其次，为补偿被拆迁房屋住户可能出现的临时居住困难设立周转补偿费；
最后，还会设立奖励性质的补偿费用，以激励被拆迁房屋住户积极配合房屋拆迁工作或是主动放弃部分权益，比如愿意迁居到郊区或者不索求拆迁单位安置住房等。
再来看小产权房与商品房之间有何差异：
其一在于产权收益的不同。
因为小产权房缺少房产证，因此并不具备任何法律所承认的拥有、转让、处理、收益权利；相较之下，商品房无论从手续完备程度还是征收土地使用税等各个环节都具备合法资格，因此具有完整的拥有、转让、处理、收益权利；此外，这两者还有颁发机构上的不同之处。
按照规定，小产权房的房产证由乡镇政府颁发，受众人群无法享受到真正的产权权益；相比较而言，大产权房的房产证则由国家颁发，并且在法律层面得到明确认可和接受；最后，在销售时间安排上也有所不同。
若想将购买的小产权房进行转让，必须要等待购买满5年后方可进行。
对于大产权房来说，所有者则有权自主决定售卖或转让，而且不受时间上的限制。
综上所述，未经批准程序并获取房地产权证的小产权房买卖行为在我国处于非法状态，并且未能得到法律的有效保护。
小产权房实则是在农民集体土地上开发建设的，尚未缴纳土地出让金等相关费用。
其房产证并非由国家房管部门核发，而由镇政府或村委会颁发。
小产权房的流通转让过程中会面临诸多限制因素。
根据有关法律法规的明文规定，小产权房无法取得合法的土地使用权证以及完整的房产证，若在房屋拆迁时，被拆迁的房屋必须提交合法的土地使用权证及房屋所有权证作为补偿依据。

法律依据: 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

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