开发商违约责任划分依据是

开发商违反合同规定，包括擅自改变规划设计、未按约定支付房产、未取得所有权、交付房产面积差异超过3%、房产质量与合同不符等。这些行为均构成违约，需承担相应法律责任。

根据法律，开发商因逾期交房需承担责任。如非不可抗力，开发商应预见到并评估风险，确保按时交付。作为专业开发商，应严格按合同约定时间交付房屋，否则需支付违约金补偿购房者。这是维护购房者权益，促进行业健康发展的必要规定。

出现违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：1、逾期交房。合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据法律规定，开发商未按时交房须承担违约责任，除非有不可抗力等特殊情况。开发商与购房者签订合同时，应明确双方权利义务。开发商逾期未交房，应承担责任并支付违约金，以保障购房者的合法权益。

房屋买卖合同的执行通常按照以下特定顺序进行：首先是已经完成房屋所有权转移登记手续的情况；其次是若存在房屋所有权转移登记但双方都尚未合法占据房屋的情况；再者适用于付款金额及支付顺序的比较，以及是否已经成功进行网上签约和合同订立时间的对比等等多种因素。

开发商违约时，购房者可解除合同并索赔违约金。如购房者保留合同，可通过仲裁或法院诉讼要求开发商履行合同义务。若开发商拒不履行，购房者有权请求法院强制执行以保障权益。

在购房中，一旦买方交付定金后反悔，通常不予退还。因合同有效不可随意撤销，除非双方同意解除并买方赔偿卖方损失，但即便如此，定金仍可能作为违约金不退还。

房地产开发商未按时交房违反销售协议中的违约条款，需遵守《中华人民共和国民法典》的相关法律规定，履行交付约定。如开发商已约定交付期限，可在此期间内交付。若开发商未履行合同义务或履行不足，需承担继续履行、补救措施及赔偿损失等违约责任。

房产质量问题可通过协商解决，保修期内开发商负责维修，业主自行修理费用由开发商承担。特殊情况据实际决定解决方案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋质量严重影响居住，买方可终止合同并索赔。保修期内卖方应修复，拒绝或延迟修复的，买方可自行修复，费用由卖方承担。

房地产开发商违约情况包括擅自修改规划设计、延期交房、未办理房屋所有权证件、房屋面积误差超过法定比例以及房屋质量未达到合同约定标准等。这些违约行为对购房者权益构成威胁，需引起警惕并依法处理。