小产权纠纷封房子吗
最新修订 | 2024-09-11
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- 律师解析
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关于“一房二卖”所导致的损害赔偿，其具体标准及计算方法主要包括以下两个方面：首先，对于买家因“一房二卖”而遭受的经济损失，应当被视为首要赔偿对象，以期尽可能地弥补受害者的经济损失。以购买房价为例，若原价50万元的房产现售价升至100万元，则赔偿金应为100万元减去原价50万元，即50万元。其次,对于存在违约行为的卖家，除需要赔偿买家实际损失之外，还需额外承担的惩罚性赔偿责任。然而，惩罚性赔偿上限不得超过买方已经支付的购房款项，比如买家实际支付购房款30万元时，其可要求的惩罚性赔偿金额最高为30万元。实际上，法院并不一定会支持一次性支付如此高额的赔偿金。因此，最终，买家获得的赔偿可能为50万元加30万元，即80万元。
“一房二卖”，也称为房屋二重买卖，通常指卖家故意采用两家买卖合约并同时或分别出售同一间房屋予两名买家的违法行为。对于“一房二卖”造成的损害赔偿，理论上存在三种可能性：1.在遵循定金协议的情况下，守约方有权要求违约方按照定金条款的规定支付相应金额的赔偿；在一般情况下，二次售卖行为通常由房东主导，因此违规方需要按照约定全额退还定金；2.在违约条款清晰明确的前提下，买方可要求卖方支付违约金;然而，违约金具有一定的法律约束力，其数额必须低于实际损失的30%。否则，房东有权要求降低违约金缴纳金额；3.如定金和违约金同时存在且约定并用的情况下，当事人只得选择适用其一。在此情形下，买方有权依据自身利益最大化原则选择有利的补偿方式。
- 法律依据
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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