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二手房纠纷

最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 一房二卖行为在某些情况下，有可能构成合同诈骗犯罪。对于合同诈骗罪的认定，主要包括以下几个方面：首先，实施此类犯罪的主体通常为具备完全刑事责任能力的自然人或者法人团体；其次，该罪犯主体必须在主观上有着明确的故意心态，并且其非法占有的意图十分明显；再次，其侵害的客体主要是我国对各种经济合同管理秩序的权威性以及公私财产的所有权；最后，从客观角度来看，他们在实施此类犯罪活动时，往往采取多种手段，如虚构事实或者掩盖真相等，从而获取受害方当事人的信任，进而在整个合同签署及履行的过程中蒙骗哄骗，从而达到非法占有他人财物的违法目的。那么，一房二卖所涉及的合同效力如何呢？针对这一问题，我们可以根据不同情况来展开分析。
1.如果在先购买者和在后购买者之间形成的合同关系中，存在某个购买者已经顺利获得了房屋所有权证书，但是无论哪个购买者，其购得房屋的时间点都早于获得房屋所有权证书的时间点，那么这种情况下所涉及的各份房屋买卖合同都应该被归类为直接有效的合同或者可被撤销的合同。然而，因为房地产开发商在签订后期购房合同的过程中出现了明显的欺骗行为，所以在房屋未能实际取得的情况下，后购买者有权向法院或者仲裁机构提出撤销这些购房合同。
2.如果在先购买者和在后购买者之间形成的合同关系中，存在某个购买者已经成功获得了房屋所有权证书，并且前期购置房屋的合同均是在获得房屋所有权证书之前就已经签订，那么在此种情况下，这些购房合同统统都是直接有效的合同。反之，那些在获得房屋所有权证书之后才签订的购房合同，都应当视为无效合同。
3.如果在先购买者和在后购买者之间都还未获得房屋所有权证书，同样地，只要不存在其他法律规定的无效情形，任何有关购房的合同都应当被视为有效或可撤销的合同。
4.在面临房屋拆迁补偿安置的情况下，如果作为一手当事人的房地产开发商明确以某种特定位置及特定用途的房屋作为福利对被拆迁户给予安置补偿，然后却将这些原本属于当事人的安置补偿房屋陆续出售给其他人，那么遭遇这种不幸的被拆迁户可以合法行使自己的权益，要求取得优先获得补偿安置房屋的权利。若是被拆迁户选择申请解除原先的拆迁补偿安置协议的话，那么在这种情况下，这类各自增补的购房合同便应当被认可为有效。
5.如果房地产开发商同第三方存在恶意串通的行为，利用同一座房子进行多次销售并恶意藏匿其中一笔交易资金的话，那么此类涉及一房二卖的相关条款便将全部宣告失效。

法律依据: 《中华人民共和国刑法》第二百二十四条
有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的。

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