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二手房纠纷

最新修订 | 2024-05-26

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律师解析: 1.仔细阅读并研究合同中的违约赔偿条款，包括关于违约金金额的约定以及违约金计算方式的明确规定。如有必要，可依此举寻求救济。在商品房销售领域内，大部分情况下，合同会清晰地列明双方可能出现的违约行为及其应承担的法律责任。因此，当某方当事人违约时，身为受害者的另一方应深入了解对应的条款内容，然后依据合同的具体规定向违约方索要其应承担的法律责任。通常情况下，合同会约定每日计算违约金，自违约方违约之日的次日开始，直至实际履行合同义务为止。
2.评估合同中所约定的违约金标准是否合理，若认为不合理，则有权提出增加或降低违约金的请求。
根据相关法律法规和司法解释，当一方当事人以约定的违约金过高为由请求减少时，违约金超过实际损失的30%即视为过高；而当一方当事人以约定的违约金过低为由请求增加时，则应以违约所导致的实际损失作为确定违约金金额的基础。因此，判断约定的违约金标准是否合理，需要先确定损失的具体金额，再根据该金额来决定是否要求提高或降低违约金。
3.若合同中并无违约标准的明确规定，可依照相关法律法规的规定进行主张。例如，在商品房销售合同中，若双方均未违约，则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十三条的规定，若买受人逾期支付房款，出卖方可依据未支付的购房款总额，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失赔偿额；而出卖方逾期交房的，可按照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额。
同时，依据《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定，若开发商逾期为购房人办理房产证，购房人可依据已支付的购房款总额，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金数额。但需注意，违约金金额不得超过合同约定的上限，即不超过总房款的30%。

法律依据: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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