划拨土地与国有土地划拨有何不同
最新修订 | 2024-09-18
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- 律师解析
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首先，我们来了解一下这两者之间的差别所在:
1、关于土地性质的认定问题。
我们通常所说的国有土地使用权的获取方式主要包含了两种形式——出让及划拨。
其中，出让的含义是指由国家将手中持有的国有土地使用权在一定的期限之内授予土地使用者，而土地使用者则需要按照国家规定向其支付土地使用权出让金。
相对而言，划拨则意味着土地使用者经过县级以上人民政府的核准以及在交纳补偿、安置等相关费用之后，可从中获得或无偿实地获取未被赋予使用期限限制的国有土地使用权。
此举的本质属性为一种行政行为而非民事行为。
在此划拨的过程中，通常并不会对土地使用权进行具体的期限设定，然而却对此设定了一些特定的限制条件，不得随意进行转让、租赁甚至抵押。
2、接下来谈谈它们的获取方式有所不同这个问题。
对于出让土地来说，商品房建设用地原则上应采取招标、拍卖、挂牌等有偿的方式取得，并且严格禁止以划拨方式设立建设用地使用权。
至于划拨土地呢，则需得到县级以上人民政府依法的批准方可实行。
3、而从权利与义务的关系层面来看，这两者之间也存在明显差异。
出让土地属于一种独立的物权类别，其使用权人在法定的范围内享有充分的自由处理权，比如可以进行转让、租赁以及抵押等等。
反观划拨土地，虽然其所有权人和使用权人之间的权利义务界限并不十分清晰明朗，但当使用权人在行使财产权利时，必须受到所有权人的监控或干涉，不能完全称得上是一种完全独立的物权类别。
再来探讨一下有关出让金的话题:
对于划拨土地来说，在其使用权限上一般并无特别明确的限制，用户无需承担缴纳土地出让金的义务。
不过，他们仅限于使用、收益，而无法进行转让、抵押和出租，若想实施上述行为的话，就得补足相应的土地出让金。
因此，在计算出让土地使用权交易的费用时，我们通常不会考虑到额外的部分;
但是，对于划拨的土地而言，在交易过程中需补足所需的土地出让金，这样无疑会增添交易的成本负担。
- 法律依据
-
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
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《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规明确规定，土地使用权在抵押期间，其使用性质的变更受到严格限制。这是因为土地使用权的抵押涉及债权人和债务人的权益，变更土地使用性质可能会影响到抵押权的实现和债权人的利益。
二、变更程序
一、法律规定
《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规明确规定，土地使用权在抵押期间，其使用性质的变更受到严格限制。这是因为土地使用权的抵押涉及债权人和债务人的权益，变更土地使用性质可能会影响到抵押权的实现和债权人的利益。
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[律师回复] 1977 年的居民自建房已取得国有土地使用证，通常是可以办理房产证的，但可能需要满足一些条件并经过一定的程序。以下是相关的分析：
1.?规划审批方面：
- 如果建房时经过了正规的规划审批，有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，那么办理房产证会相对顺利。不过对于年代较为久远的自建房，可能当时的规划审批手续不像现在这样完备，但如果能找到相关的证明文件或者政府部门的备案记录等，也可以作为规划审批的依据。
- 如果没有规划审批相关证件，可能需要根据当地的政策进行补办或者接受一定的处罚后补办。例如有些地区对于历史遗留的自建房问题，会出台相应的政策允许在满足一定条件下补办规划手续，然后再办理房产证。
2.?竣工验收方面：
- 房屋建成后需要经过竣工验收，确认房屋的质量、消防安全等符合要求，有建设工程规划验收合格证、私人房屋建筑工程竣工验收证明书等文件。如果当时没有进行正规的竣工验收程序，可能需要找专业的房屋鉴定机构进行检测评估，出具房屋质量安全鉴定报告，以证明房屋符合安全标准。
3.?其他材料准备：
- 一般还需要提供房屋产权登记书面申请、申请人的身份证明、房屋建筑设计平面图等其他必要材料。申请人需按照当地房产管理部门的要求准备齐全所有材料，以便顺利办理房产证。
总之，1977 年的居民自建房在满足规划、验收等相关要求，并准备好所需材料的情况下，是有可能办理房产证的。具体的办理流程和要求可能因地区而异，建议向当地的不动产登记中心或相关政府部门咨询了解。
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