超长期租赁合同，以地价上涨为由提前解除合同？

                     超长期租赁合同，以地价上涨为由提前解除合同
超长期限的租赁合同，地价、物价的上涨超出预期，房地产市场价格整体波动较大，房价和房租普遍上涨，远远超出了出租人签订租赁合同时的预期，继续履行合同是否会显失公平？作为出租人能否要求调整租金条款？能否要求提前解除合同？《民法典》如何规定？且看本篇案例实务解读。

案例介绍

案例一：何某于2006年与梁某签订了《租用土地合同》，约定梁某以每月200元的租金价格承租何某60平方米的宅基地，租用期限为25年，且未约定租金逐年递增上涨条款。合同履行15年后，2021年何某认为由于物价上涨其继续履行《租用土地合同》已显失公平，遂以物价、地价大幅上涨属于情势变更为由，向法院起诉请求解除《租用土地合同》并不承担违约责任。一二审法院均判决驳回了何某的全部诉讼请求。

案例二：吴某、王某于2006年与文豪公司签订了《铺面租赁合同》，2015年吴某、王某以房屋价格大幅攀升，租金上扬涨幅超过十倍，已超越了正常的商业风险，合同还有将近十年的租期，继续履行合同将显示公平，为此起诉解除合同。一二审法院均认定房屋租金的上涨是正常的商业风险，并非无法预见且非不可抗力造成的重大变化，达不到显失公平的程度，驳回了吴某、王某的全部诉讼请求。吴某、王某不服，提起再审要求变更合同租金条款，最终最高人民法院驳回了其再审申请。

上述两案的争议焦点均在于：是否应适用情势变更原则解除或者变更涉案租赁合同。案例一在民法典颁布实施后，案例二在民法典实施前，关于援引情势变更解除或变更合同的适用，且看法院如何判定。

法院观点

根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”情势变更原则的适用需具备如下构成要件：（一）应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；（二）情势变更的事实应发生在合同成立之后、合同义务履行完毕之前；（三）当事人在订立合同时无法预见，如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用；（四）发生情势变更具有不可归责性，不可归责于合同当事人，如果可归责于当事人，则应当由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则；（五）情势变更发生后，继续履行合同对当事人一方明显不公平。

涉案土地、房屋租金价格上涨与当地房屋租赁市场整体波动一致，足以可见租金上涨的主要原因在于市场因素，属于正常的商业风险，不符合适用情势变更原则的构成要件。土地租金上涨的事实并未超出当事人订立合同时可以预见的范畴。对于约定了租金调整条款的租赁合同，说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内，不存在无法预见之情形。合同的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成明显不公平之情形。

律师精彩解读
1、【何为情势变更原则？】

契约应当严守，合同解除是契约严守的例外，而情势变更解除合同则是法律赋予当事人在特定情形下通过司法解除合同的权利。情势变更原则发源于公平原则，目的是解决继续履行合同对一方当事人明显不公平的情形，在当事人权益失衡的情况下法院引用公平原则，实际上就是借助司法途径变更合同内容或者解除合同，以此来平衡由于社会的异常变动所引起的当事人之间的利益失衡，在法律的框架下，由合同各方当事人分担因异常损害所造成的风险，以求公平。因此，合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则诉求解除合同。

2、【关于情势变更的法律规定】

《中华人民共和国民法典》第533条的情势变更规定来源于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二）》第26条，根据该条法律规定，在合同订立后因客观情况发生重大变化、导致当事人之间权利义务严重失衡的情形下，通过变更或者解除合同，以消除合同因情势变更所产生的不公平后果。

3、【如何援引情势变更解除合同】

根据法律规定，情势变更规定的适用十分严苛，而且最高院在程序上收缩了情势变更的司法适用，要求地方法院在适用情势变更时须上报高院或最高院，因此在实践中，以情势变更为由解除或者变更合同的裁判非常少。

援引情势变更规定解除或变更合同，应符合以下条件：

（1）在合同成立后、履行完毕之前，合同基础条件发生了重大变化；

（2）此种变化是客观事实的变化，且不属于不可抗力，也不属于商业风险，这种异常的变动不属于诸如供求关系变化、价格涨跌、市场整体波动等市场系统固有风险；

（3）发生情势变更的事实是当事人订立合同时无法预见的，且该种变化不可归责于当事人；

（4）继续履行合同将会对一方当事人明显不公平；

（5）合同当事人在合理期限内重新协商不成，再交涉无果的；

（6）当事人有权诉请法院或者仲裁机构，通过司法途径申请解除合同。

4、【律师支招】

首先避免签订超长期限的合同，签署超长期限合同前应当咨询专业律师审查合同，对合同的预期利益和未来的相关风险做一定的合理安排，以尽可能应对未来的市场、政策的突然变化。

总之，解除合同是一件严肃且复杂的事情。在没有约定解除又不符合法定解除的要件的，希望通过情势变更或者违约方请求解除合同，以从合同枷锁中解脱出来减免损失的，尤其是因市场变动、政策变动导致的突然风险，例如房地产调整政策导致的购房合同风险，还须根据实际情况具体研究分析，建议个案专项咨询委托专业律师处理。