永康市征地拆迁律师

[律师回复] 农村宅基地不能卖给外地人。根据现行法律规定，宅基地所有权归村集体，只有本村集体经济组织成员才能使用，外地人不具备购买资格。私下买卖合同无效，可能面临钱房两空的风险。如果你已经买了，建议尽快找本村符合条件的村民过户，或者协商退款。如果遇到纠纷，可以收集证据向法院起诉确认合同无效。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 农村土地被开发商占用，首先要确认占用是否合法。如果开发商没有合法审批手续，比如未取得用地许可或未签订补偿协议，就属于违法占地。你可以收集证据，比如土地权属证明、占用现场照片、录音录像等，然后向当地自然资源主管部门举报，要求查处违法行为。如果开发商已经合法取得用地手续，但补偿标准不合理，你可以拒绝签字，并主张按照当地公布的征地补偿标准进行协商。协商不成，可以申请行政复议或提起行政诉讼。记住，不要轻易同意口头承诺，所有补偿协议必须书面明确。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 这种情况完全可以报警。在他人宅基地上未经同意发表不当言论，可能构成侵犯名誉权或寻衅滋事，属于违法行为。建议你先收集证据，比如录音、录像、截图或证人证言，然后直接拨打报警电话，向警方说明情况。警方会依法处理，如果情节严重，可能对行为人进行行政处罚。同时，你也可以考虑向法院提起民事诉讼，要求对方停止侵害、赔礼道歉并赔偿损失。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] # 被征地农民养老保险（失地社保）名额分配【湖南怀化适用完整政策】 先讲核心原则： **失地养老保险名额，是依附承包土地征收的安置保障，人身专属、严禁买卖、不能转让；分配优先遵循「人地对应」——谁家土地被征收，优先安排谁家符合条件人员参保。** 不是村干部随便定，也不是全村统一抽签平均分配。 ## 一、第一步：总名额怎么算（法定流程） 1. 由自然资源局（征地部门）+人社局，根据本次征收土地面积，统一核算本村民小组**总共多少个社保指标**，指标总数固定。 2. 名额来源资金：湖南政策明确，征地补偿费提取**10%专门用于被征地农民社保资金**，资金到位才产生参保指标（先保后征）。 3. 指标核定主体：乡镇政府、自然资源、人社联合核算，村委会无权私自增加、减少指标。 ## 二、参保人员基本条件（湖南统一标准） 同时满足： 1. 征地公告基准日，属于本村集体经济组织在册成员； 2. **享有二轮土地承包经营权，土地本次被政府征收**； 3. 年满16周岁； ?下列人员一般不能纳入： 机关事业单位在编职工、已经领取职工养老金人员、空挂户无承包地、在校全日制学生、此前征地已经享受过失地社保人员。 ## 三、合法分配完整法定程序（缺一不可，缺少即程序违法） 1. 农户个人主动向村委会提交参保申请； 2. 村/村民小组拟定初步参保名单与分配方案； 3. **召开集体经济组织成员大会/村民代表会议表决**（形成会议记录、签到册，必须存档）； >??关键：分配方案不能由村干部私下口头决定。 4. 参保花名册村内**公示不少于7天**，受理村民异议； 5. 公示无异议→上报乡镇政府初审； 6. 乡镇初审后报送区人社局、自然资源局复核备案，最终才能办理参保。 ## 四、实务两大分配模式（村集体二选一，必须经民主表决） ### 模式1：优先「人地对应」（政策提倡、最公平） 按照每户**被征收土地面积占家庭确权土地比例**分配名额；被征地农户优先享有指标；没有被征地的农户原则不能占用本次指标。 ??典型违规：把指标大量分给土地未被征收的村民。 ### 模式2：村组内部统一调剂（严格限制） 只有在**被征地农户内部协商自愿**前提下，指标可在失地农户之间调剂； ?允许：几家失地农户内部协商谁先参保； ?禁止：调剂给没有土地被征收的农户、对外买卖名额、收取转让费。 >重点：**买卖失地社保名额协议一律无效**。即使私下收钱，后期人社审核发现直接取消参保资格，资金不受法律保护，村干部涉嫌违纪。 ## 五、常见违规情形对照（你可以自查村里操作） 1. ?村干部私下内定名单，不开村民代表会、无会议记录 2. ?不执行“人地对应”，土地没征收的人抢占名额 3. ?名额拍卖、买卖、收取费用转让指标 4. ?不公示参保名单，或者公示期不足 5. ?以抽签抓阄为由，强行剥夺失地农户优先参保权利 6. ?指标长期搁置不分配、拖延上报 ## 六、如果你遇到：土地被征收，但是没有分到社保名额【维权步骤，怀化鹤城区适用】 ### 第1步：固定证据 收集材料：土地确权证/承包合同、征地公告、征地补偿协议、征地面积清单；拍照保存公示文件、会议记录录音。 ### 第2步：书面申请村务公开（重中之重） 向村委会、街道办书面申请公开： ①本次征地核定社保总名额； ②名额核算政策依据； ③分配方案、会议记录； ④完整参保花名册。 >书面提交，EMS邮寄，留存快递回执。 ### 第3步：逐级书面信访/投诉渠道 1. 乡镇（街道）人民政府、街道纪工委，要求监督村集体重新规范分配； 2. 鹤城区人社局（被征地农民社会保障经办科室）； 3. 鹤城区自然资源局征地拆迁股； 4. 12345政务热线书面登记诉求； 5. 涉嫌暗箱操作、买卖指标，向纪委监委举报。 ### 第4步：法律途径 1. 村集体违法作出分配方案：可申请乡镇政府责令撤销违规方案、重新组织民主表决； 2. 行政机关拒不履行监管职责，可以提起**行政复议、行政诉讼**。 ## 七、高频误区澄清 1. ?误区：只要是本村村民，就有权平分社保名额 ?纠正：失地社保属于**征地安置保障**，依附被征收土地，不属于集体福利，不能无条件全村平均分配。 2. ?误区：指标今年不用永久保留 ?纠正：多地政策指标存在有效期，长期不申报参保，指标有可能被统一核销。符合条件尽快申报。 3. ?误区：已经买城乡居民养老保险，不能再办失地社保 ?纠正：符合条件可以办理，失地政策一般是给予缴费补贴，可以转入职工养老保险合并计算，具体咨询人社。 ## 你回复我4个信息，我帮你精准判断你是否应当享有名额、怎么写书面申请： 1）你家确权土地本次被征收多少亩； 2）村里总共有多少个失地社保指标； 3）村里现在采取什么分配方式（平均分配/只分给失地户/抽签）； 4）有没有召开村民代表大会、有没有公示参保名单？

[律师回复] 农村宅基地过户给子女主要有分家析产、赠与、继承三种方式，不同方式流程有所差异，以下是具体介绍： ### 分家析产过户（适合本村户口子女） - **准备材料**：需提供父子双方身份证、户口本原件及复印件；原房地一体不动产权证书原件；分家析产协议，需所有相关人员签字按手印；宅基地权属变更申请表，可在村委会便民服务点现场领取填写；村委会审核同意证明及村内7天公示回执；若宅基地存在边界争议，还需四邻地界确认签字单。 - **办理流程**：首先家庭内部达成一致，签订书面分家协议。然后携带材料到村委会便民窗口提交变更申请，村委会初审通过后进行7天公示，无异议则盖章上报乡镇自然资源所。接着乡镇工作人员实地勘测复核，最后不动产窗口复审登簿，完成权属变更，缴纳10元工本费后领取新证。 ### 赠与过户（适合独子家庭） - **准备材料**：双方身份证、户口本；原不动产权证书；赠与协议；宅基地权属变更申请表；农村集体经济组织同意过户的证明。 - **办理流程**：父子双方签订赠与协议后，共同到村委会填写宅基地权属变更申请表并提交材料，经村委会审核公示、乡镇自然资源所实地勘测复核，由不动产登记部门进行复审登簿，完成过户，缴纳10元工本费领取新的不动产权证。 ### 继承过户（适用于父母去世后子女继承） - **准备材料**：根据台州市自然资源和规划局信息，需提供不动产登记申请表、申请人身份证件、询问记录、《不动产权证书》或《房屋所有权证》和《土地使用证》、生效的继承法律文书或者经继承公证的材料、村集体经济组织及有权机关同意继承的材料，委托他人办理的还需提交委托书和代理人身份证件。 - **办理流程**：可通过浙江政务服务网、浙里办APP线上办理，按要求上传材料，也可前往台州市各县（市、区）政务服务中心线下办理，提交相关材料原件，受理后3个工作日内办结。