2025如何避免商品房风险

最新修订 | 2024-09-15
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王淳律师
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专家导读 防范因购买商品房而产生的风险,有以下几点建议,首先购房者不要轻易相对开发商的口头承诺和宣传。其次,要对开发商的相应资质作出查验。然后,还要对商品房的修建手续作出查验。接下来,购房的时候最好不要购买在农村集体土地上面修建的房屋。最后,与开发商签订商品房买卖合同的时候需要慎重对待。

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一、如何避免商品房风险

(一)不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。

(二)查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。开通房地产市场信息系统的城市,购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。

(三)查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的,购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照,开发企业资质证书,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。

(四)城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。

(五)审慎签订商品房买卖合同。一是,签订合同时,应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本,应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是,对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属,应在商品房买卖合同中进行约定,避免发生纠纷。三是,签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。

二、商品房出现质量问题怎么处理

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、三十二条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定,当房屋出现质量问题时,可以分三种情况处理:

(一)购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体结构质量不合格的,首先应该向工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属主体结构质量不合格的,购房者有权解除商品房买卖合同,并要求开发商赔偿损失;

(二)购房者所购买的房屋质量问题不属于主体结构质量不合格,但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题,且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形;

(三)除上述两种情况外的房屋质量问题,在保修期内,购房者可要求开发商承担修复责任,如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房者可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

购买商品房也好,买卖二手房也罢,其实这个过程中都是需要承担一定的风险。但是因为购买的房产类型不同,那可能产生的风险也不太一样,此时对于当事人而言需要采取的防范措施也存在差异。尤其是在购买商品房的时候,最好是尽量选择大开发商修建的商品房,而在商品房的年限上面,也要注意70年产权和40年产权之分。

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房产纠纷
包销商品房,开发商有什么风险,如何避免?
[律师回复] <br/>一、商品房包销开发商有什么风险商品房报销开发商可能会出现以下几种风险:<br/>1、广告宣传是包销过程中必不可少的细节,作为代理人的包销商往往是完成商品房广告的设计、制作并承担费用的。包销合同签订后,一些包销商从其利益出发,往往会在与煤体、广告公司、购房人交往时,作出不实宣传和承诺,这对开发商来说是个潜在的风险,包销商完成委托事务后就离开销售项目,而销售后的工作与责任全部要由开发商来承担。<br/>2、别包销商为在包销期内确保销售,会轻易在商品房买卖合同中作以不合实际的承诺,若开发商对合同不进行审查,随来随盖,甚至有的开发商把公章交给包销商签约使用,那么,在盖章的同时,也埋下了日后纠纷。如果在这种销售方式下,开发商加盖公章的行为,仍视为是一种权利的话,那么开发商随时都可以放弃这种权利,使售房合同缺少必备的要件,造成合同效力的缺陷,包销商的销售权就会严重受到制约,全权包销就会随时落空。这显然不利于确立一个良好健康的包销关系。<br/>二、商品房包销风险如何解决<br/>(一)、商品房开发商风险的解决办法<br/>1、开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务,应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可,或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失,应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参与包销行为的设定,以实践的角度提高包销合同的签约质量,以克服包销过程中的漏洞和缺陷,避免事后纠纷。<br/>2、在销售过程中,开发商应多方参与并监督包销商的工作,而不是甩手不管。尤为重要的是,作为交易中最为重要的环节--商品房买卖合同的签订,开发商不宜将此项工作委托给包销商。<br/>3、开发商在把公章交给包销商签约使用时应委派公司的专门人员或律师负责办理,或由专门人员或律师审核把关。为确保卖销双方的各自权益,双方应在包销合同中,明确由开发商掌管公章,并绝对做到专人负责,但在包销商正常合法的售房过程中,开发商应正确履行其无条件的盖章义务,不能随心所欲地自由选择,影响包销商的正常经营。<br/>(二)、商品房包销方风险的解决办法<br/>1、《解释》第21条规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”所以只要在包销期限内,开发商就不得自行销售,否则构成违约,包销商就可以依据以上规定来主张权利。为保护自己的合法权益,包销人可要求开发商在包销合同中明确约定,一旦开发商违约,除盈利应归包销商所有以外,开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。当然,开发商自行销售包销人包销的房屋,会有不同的价位,因此,包销合同中应区分不同的情况予以处理。<br/>2、按照包销合同约定,在包销人已全部向开发商支付包销款的情况下,包销人应获得全部的购房款;在包销人尚未向开发商支付包销款的情况下,购房款中的一部分是开发商依据包销合同应得的包销款额,另一部分是包销人应得的溢价利益。<br/>3、在商品房买卖合同生效之后,常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形,如果开发商因此对买受人提讼的,包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼,提出诉讼请求,主张自己的利益。当然,包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼,或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中,在开发商取得购房款后,向开发商索取其应得的利益;如果开发商不予支付,包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。<br/>4、在商品房买卖合同生效之后,常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形,如果开发商因此对买受人提讼的,包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼,提出诉讼请求,主张自己的利益。当然,包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼,或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中,在开发商取得购房款后,向开发商索取其应得的利益;如果开发商不予支付,包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。
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