最高院关于建筑物区分所有权若干问题解释的内容有哪些

[律师回复] 你好，目前我国并没有专门的建筑工程买卖合同司法解释，你所说的应该是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，可以到最高院官网查找。

[律师回复] 你好！我相信通过下文，你对建筑施工合同若干问题意见一定会有一个比较详细的了解。
为正确审理建设工程施工合同 纠纷案件，根据《 中华人民共和 国合同法 》《中华人民共和国招标投标法》《 中华人民共和国民事诉 讼法》等法律规定 ，结合民 事 审判实践 ，制定本解释 。
一、 合同效力及相关问题
第一条 【中标通知书的性质】
招标人向中标人发 出 中标通知书 后 ，一 方未依照 招标投标 法 第 四十六条第 一款 的规定履行订 立 书 面合 同义务 ，对方 请 求其承 担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民 法院应予支持。
另 一种 意见：招投标文件与中标通知书已具备建设工程 施 工合同主要内容，且不得作实质性变 更 ，即使未订立书 面合同 ，本 约 亦成 立 。
第二条 【中标合同 实质性内容的认定】
招标投标 法第四十 六条第 一款规定的 “合同 实质性内容”,主 要指有关工程范围 、建设工期 、工程 质量 、工程造价等 约定内容 。
中标人作 出的以明显高于市场价格购 买承建房 产 、无偿建设住房 配套设 施 、让 利 、向建设方 捐 款等 承诺 ,应 认定变更中标合同工程造价实 质性 内容。
第三条 【背 离 中标合同实质性 内容的认定】
当 事人依据《 最 高 人民 法 院 关 于 审理建设 工程 施 工 合 同 纠 纷案件适用 法律问题的 解释》第 二十 一规定 ，请 求以备案 的 中标合同 作为 结算工程价款根 据的 ，人 民 法 院应 当 综 合 另 行订 立 的合 同是 否变 更 了备案 的 中标合 同 实 质性 内容，当 事人就 实质性 内容 享 有 的权利义务是否发 生 较 大 变 化 等 因素 ，依据诚 实信用 原 则 和公平 原则 予 以衡量 ，并作出裁决。
第四条 【背 离 中标合同实质性 内容的例 外情形】
建设工程开工后 ，因设 计 变 更 、建设 工程 规划 指标调 整 、主要建筑材料价格异 常变动等客观原 因 ，发包 人与承包人变更有关 工 程 范围 、建设工期 、工程 质量 、工程 造价等 约定 ，不适用 招标投标法 第四十六条规定 。当 事人请 求根据变 更的合同 约定结算工程价款 的，人民 法院应 予支持 。
第五条 【违法建筑 施工合同 无效】
当 事人以发包人未取得建设用 地规 划 许 可 证 、建 设工程规 划许 可证为 由,请求 认定建设工程施工合同 无效的 ，人民 法院 应 予支 持 。但发包 人在 一 审法庭辩论终结前取得建设用 地 规 划许可证 、 建设工程规划许可证的 ，人民 法院不予支持 。
第六条 【合同 无 效承包 人的赔偿责任】
建设 工程施 工合同 无 效 ，发 包 人可 以就 以下损 失请 求 承包 人 予 以赔偿 ：
（ 一） 承包 人承建的 工程不 符合规定的质量标准造成 的损 失 ；
（ 二） 承包 人承建的 工程超 出规定的合理期限造成的损 失 ；
（ 三） 承包 人过错 导致 的其他 损失 。
上述造成 的损 失，发包 人有过错 的 ，应承担相 应 的责任 。
第七条 【合同 无效发包 人的赔偿 责任】
建设工程施工合同 无 效 ，承包 人可 以就以下损 失请 求发包 人予以赔偿 ：
（ 一） 发包 人拖 欠 工程价款造成 的损失 ；
（ 二）发包 人原 因导致承包人停工 、窝工造成 的损 失；
( 三〉 发包人过错 导致的其他损失 。
上述造成 的损失 ，承包人有过错 的，应承担相应 的责任。
第八条 【合同无效损失赔偿的认定标准】
建设工程 施工合同 无效 ，当 事人 一方依照《 合同 法 》第 五 十 八 条规定 ，请 求对方赔偿 其因无效合同 所受 到 的损失 ，人民 法院应当综合对方过错 、一 方 受 到 的损害、损害与对方过错是否具有 因果关 系等 因素，依照 诚 实信用 原则 和公平原 则 ，作出认定并予以裁决。
第九条 【借用 资质的单位或个人责任】
建设工程 施工合同 因实际施工人借用 有资质的 建筑施工企 业 名义签订被认定无效 ，发包人请求实际施 工人和 出借资质的 建筑 施工企业对其因 合同 无 效所受到的损失承担连 带 赔偿 责任 的，人 民法院 应 予支持 。
发包人订 立合同 时明知实 际施工人借 用 资质 ，实 际施 工人或者出借资质的建筑施 工 企业 以此 为 由主 张发包 人承担相 应 责任的，人民 法 院应予支持 。
发包人订立 合同时明知实际施工人借用资质，实际 施 工人 向出借资质的建筑 施 工企业 主 张工程价款 的 ，不 予支持 ；实 际施工人主张出借资质的建筑工程施 工企 业 对发包 人不 能 清偿的工程价款承担补充责任的 ，可 予 支持 。
二、工程价款的结算
第十条 【开工 时 间 的认定】
当事人双方 对建设 工程 实 际开工日期有争议的 ，人 民 法 院 应 当分别 按照 以下情形予 以认定 ：
(1） 开工 日期 为 监 理 人发 出 的开工通知 中载 明 的开工 日期 ； 开工通知发 出后 ，尚不具备开工条件的 ，以开工条件具备的时间作为 开工 日期 ，但 因承包 人原 因导致实际开工时间推迟的 ，以开 工通 知载 明的时 间为 开工目期 。
(2） 监理人未发 开工通知 ，亦无 相关 证 据证 明实 际开工日期的 ，应 当 综 合考虑开工报告 、合同 约定 、开工许可证载 明的时间 ，并结合是否具备开 工条件的 事实 ，认定开 工 日期 ；
(3） 承包 人在开 工通知发出前 已经 实 际进 场 施 工 的 ，以 实际开工时间为 开工期 ；
(4） 依照 上述第 1项 、第3 项确定的 开工 日期 ，在 开工许可证 载 明的 时 间 之前的 ，以开 工许 可 证 载 明 的时 间确 定 开工目 期 。
第十一条 【工期 顺延的认定】
当 事人 约定顺 延工期 应 当 经发包 人签证 确 认 ，承包 人 虽未取 得工期 顺延的 签证 确 认 ，但 能够 证 明在合 同约定 的办理 期 限 内向发包人申请过工 期 顺 延的 ，对 其顺 延合理 工期 的主 张 ，人民 法 院应予支持 。
当事人约定 ，承包 人未在 约定 时 间 内提 出工 期 顺 延 申请视 为 工期不顺延的，按照 约定处理 。
第十二条 【发 包 人主 张工程 质量问题的处理】
承包人提起的建设 工程施工合同 纠纷案 件 中，发 包 人 以工程质量不符合合同 约定或者规定为 由，要 求承包 人支付 违 约金或 者 赔偿修理 、返工或 者 改建的合理 费用 等损失的 ，告知 其提起反诉 或 者另行提起诉讼解决 。
第十三条 【质量保证金返还期 限的确定】
当事人对发包人在应付工程款中 预 留 的工程质量保证（保修）金返还有约定 ，承包 人请 求按照 约定返还工程质量保证 （保修）金 的，应 予支持 。
当事人没有约定的 ，发包 人返还承包 人质量保证 （保修〉 金的 期限不超过 2 年 ，自工程 竣工验收 之 日起算；工程 因发包人原 因未能竣工验收的 ，自承包人提交 工程竣工验收报告 90 天后起算 。
发包 人返还质量保 证 〈保修） 金后 ，不 影 响承包 人依照合同约定或 法律规定履行工 程保修义务 。
第十四条【不属于必须招标工程进行招标 的法律效果】
发包 人将依法 不属 于必须 招标 的工程进行招 标后 ，与 承包 人另行订立的建设工 程施 工合 同背离备案 的 中标合 同实质性 内容， 当事人请 求以备案 的中标合同作 为 结算工程价款根据的 ，人 民法 院应 予支持 。
第十五条 【备案 合 同与 招标投标 文件 不 一致 时工程价款的 结算】
第 一种 意见 ：
当事人 经过备案 的 中标合同与招标文件 、投标文件 、中标通知书载明的工程价款 、建设 工 期 、工程 质量 不 一致 ，亦 无 证 据表明签 订备案 合同 时 ，招投标的 客观情况发生变 化 ，且变更内容未达到 实 质性变更程度 ，当 事人 一方请 求将招标文件投标 文件 、中标通知 书 作为 结算工程价款的 根据 ，人民 法 院应予支持 。合 同另有约定的 除外。
第二种 意见 ： 删 除
第十六条 【合作 开发房地产合 同各方 对工程款债务清偿责任的承担】
第一种 意见 ：
合作开发房地产合同 一方作为 发包 人与 承包 人订立建设工程 施工合同 ，承包 人请求合作开 发房地产合同 的其他合作方 对建设 工程施工合同债务承担连带 责任的 ，人民 法 院应 予支持。
第二种 意见 ：
合作开发 房地产合同 一方作为 发包 人 与 承包 人订立建设工程 施工合同 ，承包 人请 求合作开发 房地产合 同 的其他合作方 对建 设 工程施工合同债务承担连 带 责任的 ，人民 法 院不予支持。
第十七条 【合同 无效工程价款结算条件】
建设工程 施 工合同 无效 ，因设计 变 更 、建设工程规 划指标调 整 等原 因导致 无 法参 照 合同 约定结 算 工程 价歉 ，当 事人请 求按照签约时的市场价格信息结算工程价款的 ，人民 法院 应予支持 。
第十八条 【多 份无 效合同的结算】
当事人就 同一建设工 程订立的数份施 工合同 均被 认定 无 效 ，当 事人请求参照合同约定结 算 工程 价款的 ，按照以下情形分别 予 以处理：
（一〉参照当事人真 实合意并实际履行的 合同 约定结 算工程价款 ；
（二〉 无法确定双 方当事人真实合意 并 实 际履行合 同 的，应 当结合缔约过错 、已完 工程质量 、利 益平衡 等因素分配两份或以上合 同间的差价确定工程价款 ；
（三〉 依照 第二项 确定的工程价款与工程 实 际价款差 距 较 大 ， 按照签约 时的市场价格信息确定工程价款 。
三 、建设工程造价鉴定
第十九条 【诉讼前委托鉴定的效力】
当事人双方 在 提起 诉 讼前已经对工程价 款结 算 形 成 有 效合 意 ，诉讼中 一方 当事人申请对工程造价进行鉴定的 ，人民 法院不予准许 。
第二十条 【诉讼前委托 鉴定的效力】
当事人在提起诉讼前 ，共 同委托 的鉴定人 已经 对建设 工程造 价出具鉴定意见 ，诉讼中 一方 当 事人 申请 重 新鉴定的 ，不 予准诈。 但 当事人有证 据证 明鉴定意 见具有《 最 高 人民 法院 关于民 事诉讼 证据的 若干规定》第 二 十 七条第 一款规定情形 ，且不 能通过该条第 二款规定方 法解决的 除外。
[《 最 高 人民 法院 关于民 事诉讼 证据的 若干规定》第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定提出证据证明存在下列情形之一的,人民法院应予准许:
(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；
(二)鉴定程序严重违法的；
(三)鉴定结论明显依据不足的；
(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。
对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。]
第二十一条 【 二 审程序 中的鉴定启 动】
人民 法院 经 审理认为 就建设 工程 造价 等 专门性 问题需要进行鉴定的，应 当 向负 有 举证责 任 的 当 事 人释明。当 事人 经释明 后 未 申请鉴定的 ，应 承担不 利 的后果。
一 审诉讼 中负有举证 责任 的 当 事人未对 工程 价款 申请 鉴定 ， 二 审诉讼 中 申请鉴定的 ，人民 法院 可予准许 。人 民 法院 准许后 ，可以将案 件发 回一审 法院委托 鉴定 ，并 免 除另 一 方 当 事 人 因此 加 重 的负担。
第二十二条 【人民 法院 委托 鉴定中司法权的行使】
人民 法院 准许 当 事人对工程 造价等 进行鉴定的 申请 后 ，应当根据 当事人申请及查明 案件事 实 的需要 ，确定委托 鉴定的事项及范 围 ，并组 织双方当事人对争议的 鉴定材料进行质证 ，确定鉴定依 据。
第二十三条 【对鉴定意见的 审核认定】
人民 法院 应 当 组 织 当 事人对鉴定人 出具的 鉴定意 见进行质 证 。鉴定意见具有下列 情形的 ，分别 予以处理：
（ 一〉 鉴定意见超 出委托 鉴定 范 围 ，人 民法 院应 当要求鉴定人对鉴定意见进行更正 。鉴定人拒不更正导致鉴定意见 无法 予 以采 信 ，人民 法院 可以在裁 判 文书 中不判 决 当事人对鉴定费用 的负担， 并说明理 由。预交鉴定费 用 的 当 事人请求鉴定机构返还鉴定费用 的，可以另 行提起诉讼解决 。
（二） 鉴定人未将当 事人有争议的鉴定材 料提交人民 法院 确认 即作为 鉴定依据 ，人 民法 院应 就该部 分鉴定材料 组 织双方 当 事人 进行质证 。经 质证 不 能 作为 鉴定依据的 ，鉴定人 应 对相 应鉴定意见进行更正 。鉴定单位 拒不 更正的 ，人民 法院 可以 通过补充 鉴定、 专家证人审核 、重 新鉴定等 方 法解决 。
〈 三 〉鉴定人对合 同 或者其他 协议效力进行 确 认，或者对 当 事 人责任 承担进 行认定 ，并在 此基础 上进行鉴定的 ，人民 法 院应 当对合同效力 或者 当 事人责任 承担进行认定 。人民 法 院 与 鉴定人认定 不 一致的 ，鉴定人 应 当 对鉴 定意 见进行更 正 。鉴定人 拒 绝 对 鉴 定 意见进行更正 的 ，人民 法 院可 以通过补充 鉴定等方法对鉴 定意 见 进行更正 。
〈 四〉 鉴定人经 人民 法院通知后拒 不 出庭作证 ，导 致鉴 定意见未予采信，人民 法院 可以在裁 判 文书 中不 判 决 当 事人对鉴定费 用 的负担 ，并说 明理 由。预 交鉴定费用 的当事人请 求鉴定机构返还 鉴定费用 ，可以 另 行提起诉讼解决 。
四、实际施工人权利的保护
第二十四条 【实际 施工人权利 救济途径】
第 一种意见 ：实际 施工人以 与 其没有合 同关 系 的发包人为 被 告主 张工程款权利 的 ，人民 法院 不 予 受理 。
实际施工人依据合同 法第七 十 三 条规定 ，以转包 人 、违法分包 人怠于向 总承包人 、发包人行使工程款债权 ，损 害其利 益为 由提起 代位权诉讼的 ，人民 法 院应 予 受理。
第 二种意见 ：实际施 工人依据《 最高人民 法院 关 于审理建设 工 程施工合同 纠纷案 件适用 法律问题的 解释》第 二 十 六 条第 二 款规 定提起诉讼的 ，应 当 符合下列 条件 ：
实际施 工人有 证据证明 与 其具有合同 关 系的缔 约人丧失履 约 能 力 或者具有 下 落不 明等 情 形 ，导 致其劳 务分包工程款债权 无 法 实现 。
[《合同法》第七十三条 因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。 ]
五、建设工程价款的优先受偿权
第二十五条 【优先 受偿权的权利 主体】
合同 法第 二 百八十 六条规定的承包人是指建设工程施工合同 的承包人。
第二十六条 【装饰装修合同承包 人优 先受偿权的行使】
涉及到建筑 物 主体和承 重 结构变 动 的重 大装 修 工 程 的承包人，请求在建筑 物 因装饰装修 而增加的 价值 范 围 内优先 受 偿 其工 程价款的 ，人民 法院 应 予 支持 。但装 饰装修工程的 发包 人不是该建筑 物的所有权人或者承包 人与该建筑 物 的所有权人没 有合同 关 系的除外 。
第二十七条 【优 先 受偿的债权范围】
合同 法 第 二 百八十 六条规定的价款是指承包人就其完成 的工 程成果所产 生 的费用 ，包括直接费 、间接 费 、利 润 、税金等，不 包 括 承包人因发包 人违约所产 生的损 失 。
第二十八条 【土地使用 权不属 于优先 受偿权的客体】
承包人请求对建设工程占用 范 围 内的土地使用权享有优先 受偿权的 ，人民 法院 不 予支持 。
第二十九条 【优先 受偿权的行使条件】
符合下列 条件 ，承包 人就其承建的 工程 主 张工程价款优 先 受偿权 ，人 民法院应 予 支持 。
〈 一〉 建设工程 施工合同有效 ；
〈 二〉 建设工程经竣工验收合格；
〈 三〉 建设工程 不属于不 宜折价 、拍卖 范 围；
（ 四）承包 人在 约定或 者 法定 期 限 内主张优 先 受偿权 。
另 一种 意 见 ：不 以建设工程合同 有效 为 限。实践 中因资质、招 投标 法律规定 ，大 量 无 效合同 出现。作此 规定 ，不 利 于无效合同 中 承包 人权利保 护 。
第三十条 【未竣工工程 可以 行使优先 受偿权】
建设工程未竣工 ，承包 人就 发包 人尚 欠 的工程 价款请 求优先受偿权的 ，人民 法 院应 当 综合工程质量是否 合格 ，工程是否 已 由第 三 人续建 ，是否发 挥工程最 大效益 等 因素 ，依照诚 实信用原则和公 平原则 予以衡量 ，并作出裁决 。
建设工程由 第 三 人 续建 ，承包 人主 张待工程 竣工 后行使优先 受偿权，就其承建的工程部 分折价或 者拍卖的价款优先 受偿的 ，人 民法院 应 予支持 。
建设工程 因发包人原因停建 ，或者工程虽 由第 三 人续建 ，但因 发包人原因停建 ，承包 人主 张就其承建的 工程部分折价 、拍 卖 的价 款优先 受偿的 ，人民 法院 应 予支持 。
第三十一条 【建设工程不 宜折价 、拍卖 情形】
建设工 程具有下 列 情形之一 ，应 当认定为 不 宣折价 、拍卖 。
（ 一〉 建设工程未取得建设工程 规划 许可证或者未按照 规划 许可证 的要求进行建设 的 ； ，
（二）建设工程 经验收不 合格 ，且无 法 予 以修复的 ；
〈 三〉 建设工程 属于事 业 单位 、社 会团 体以 公益 目的建设的教 育设施 、医 疗设施及其他 社会公益设施 ；
（ 四〉建设工程属 于国 家机关 的办公用 房或 者军事建 筑；
（五〉 无 法 独 立存 在或 者分割后影 响主建 筑使用 功 能 的 附属工程等 工程 ．
第三十二 【承包 人的催 告义 务】
承包 人主 张优 先 受偿 权 的 ，应 向发包 人书 面 催 告 。建 设 工程 施 工合同 没有约定催 告履行合理 期 限 的 ，催 告履行的 合理 期 限应 不少 于一个月 ，自发 包人收到 催 告通知之次 日起计算 。
第三十三条 【催 告义务履行 时 间】
具有下列 情形之 一 ，承包 人可 以催 告发包人 给付工程价款 。
〈 一〉 当事人约定的 给付工程 价款期 间届 满；
（二〉 当事人没 有 约定工程价款给付 时 间或 者 约定不 明 ，但建 设工程已经实际交付的 ；
〈 三〉 建设工程 没有交 付 ，但承包 人已经提交 竣工结算 文件的；
（ 四〉建设工程 施 工合同终止履行，发包 人应 当 给付工 程 价款 的。
第三十四条 【优 先权的保护期 间】
承包人行使优先 受 偿权的期 限为一年，自承包 人催 告发包 人 给付工程价款期 间届满之 日起算 ；承包 人未履行催 告义务的 ，以发 包人应 当给付工程价款之 日起算 。
另 一种 意见 ：承包 人行使优先 受偿权期 限为 六个月，自发包 人 应 当给付工程价款之日 起算 。
第三十五条 【优先 受偿权放弃的 效力】
承包 人 与 发包人约定不 行使优 先 受 偿 权后 ，又 请 求 行使优 先 受偿权的 ，人民 法院不 予 支持 。
第三十六条 【承包 人优 先受偿权 与 其他权利 的顺位】
承包 人工程价款优 先 受偿权优先 于其承建工程 上设 立的 抵 押权和其他债权 。发 包 人 以建设 工程 设定抵 押权 为 由进行抗 辩 的 ， 人民 法院 不 予 支持 。
发包人以其不是建设工程 项目建设 单位或 者建设工程 已经 转 让第 三 人所有抗 辩 承包 人优 先 受偿 权 的 ，人民 法 院不 予 支持 。但 应 当追加建设工程项目建设 单位或 者工程项 目受 让人作为 无 独 立 请求权第 三 人参加诉讼。

[律师回复] 第三十九条 新的证据证明原判决、裁定确有错误的，人民法院应予改判。 申请再审人或者申请抗诉的当事人提出新的证据致使再审改判，被申请人等当事人因申请再审人或者申请抗诉的当事人的过错未能在原审程序中及时举证，请求补偿其增加的差旅、误工等诉讼费用的，人民法院应当支持；请求赔偿其由此扩大的直接损失，可以另行提起诉讼解决。 这不是解释得很清楚吗？ 有三层意思。一是、新的证据证明原判决、裁定确有错误的，人民法院应予改判。 二是、申请再审人或者申请抗诉的当事人提出新的证据致使再审改判，被申请人等当事人因申请再审人或者申请抗诉的当事人的过错未能在原审程序中及时举证，请求补偿其增加的差旅、误工等诉讼费用的，人民法院应当支持； 三是、请求赔偿其由此扩大的直接损失，可以另行提起诉讼解决。 追问： 这是交通事故案，当时是同等责任。我是受害人通过 抗诉 撤销了一二审判决，肇事方承担了全部责任。在一审中已经提交所有的证据，申诉了11年的交通费， 误工费 和一半责任钱的利息该由谁来赔？依据哪条 法律法规 ?现在法院不支持交通费，误工费和一半责任钱的利息,现在该怎么办? 追问： 第一次的追问中申诉了11年改为：申请 再审 了8年。 回答： 肇事方显然不是是不赔偿的。 追问： 我是受害人，我是说申请再审了8年的交通费， 误工费 和一半责任钱的利息该由谁来赔？由肇事方来赔？ 回答： 你是指交通事故发生时因治疗期间所产生的 交通费 、 误工费 、一半责任钱吗？如果是再审判决书中，应当有明确的判决。如果说因申请再审了8年，而产生的交通费，误工费和一半责任钱的利息，则不是肇事方的过错产生的，肇事方没有赔偿的义务。

[律师回复] 关于民诉法审判监督程序若干问题的解释有43条内容，规范审判监督程序，维护各方当事人的合法权益做出的，网上有具体的内容。

[律师回复] 建筑行业一直会存在，但是不会像目前一样这样的火爆，良莠不齐，建筑行业会迎来一次较大的洗牌。
1.地产行业不景气，地产业政府监管越来越严导致设计院的保底没了。尤其是中小型设计院。
2.政府工程大量缩水，国家反腐，举步维艰，利润空间变小。
3.实业公司贷款困难，没有资金扩张，观望态度强烈。
4.行业故步自封，与互联网接合缓慢，造成信息传达依然基本靠吼。个人觉得行业确实应该多进行自我净化以及反思，与互联网紧密结合，多尝试新思路，将传统行业与云数据移动端相结合，增加效率。建筑行业更多在乎的是关系产业，一个政府项目接到了。企业官网做的再好也没什么用，因为不需要你弄什么企业形象，接到了就赚到了，而且民众也会乐呵乐呵的去用你建造的设施。所以，还是搞好政府关系吧。但是还有一个事情需要强调一下，就是行业的自净化问题。以后国家政策变了开始反腐倡廉，建筑行业还是会逐步走向正规的。这时候企业官网以及一些外部渠道就慢慢开始凸显作用了。外部渠道包括案例展示，地面推广，电视广告等等一系列市场公关的手段。什么大学（建筑，土木，各种城建学院），开发区（建筑需求比较大），手机上的建筑软件（带有展示位的你的NEE
D，建筑圈），电脑上的建筑网站（建筑学院，筑龙网，
A
BBS，天圆地方）都会是展示企业形象的渠道。

[律师回复] 建筑行业一直会存在，但是不会像目前一样这样的火爆，良莠不齐，建筑行业会迎来一次较大的洗牌。
1.地产行业不景气，地产业政府监管越来越严导致设计院的保底没了。尤其是中小型设计院。
2.政府工程大量缩水，国家反腐，举步维艰，利润空间变小。
3.实业公司贷款困难，没有资金扩张，观望态度强烈。
4.行业故步自封，与互联网接合缓慢，造成信息传达依然基本靠吼。个人觉得行业确实应该多进行自我净化以及反思，与互联网紧密结合，多尝试新思路，将传统行业与云数据移动端相结合，增加效率。建筑行业更多在乎的是关系产业，一个政府项目接到了。企业官网做的再好也没什么用，因为不需要你弄什么企业形象，接到了就赚到了，而且民众也会乐呵乐呵的去用你建造的设施。所以，还是搞好政府关系吧。但是还有一个事情需要强调一下，就是行业的自净化问题。以后国家政策变了开始反腐倡廉，建筑行业还是会逐步走向正规的。这时候企业官网以及一些外部渠道就慢慢开始凸显作用了。外部渠道包括案例展示，地面推广，电视广告等等一系列市场公关的手段。什么大学（建筑，土木，各种城建学院），开发区（建筑需求比较大），手机上的建筑软件（带有展示位的你的NEE
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[律师回复] 建筑行业一直会存在，但是不会像目前一样这样的火爆，良莠不齐，建筑行业会迎来一次较大的洗牌。
1.地产行业不景气，地产业政府监管越来越严导致设计院的保底没了。尤其是中小型设计院。
2.政府工程大量缩水，国家反腐，举步维艰，利润空间变小。
3.实业公司贷款困难，没有资金扩张，观望态度强烈。
4.行业故步自封，与互联网接合缓慢，造成信息传达依然基本靠吼。个人觉得行业确实应该多进行自我净化以及反思，与互联网紧密结合，多尝试新思路，将传统行业与云数据移动端相结合，增加效率。建筑行业更多在乎的是关系产业，一个政府项目接到了。企业官网做的再好也没什么用，因为不需要你弄什么企业形象，接到了就赚到了，而且民众也会乐呵乐呵的去用你建造的设施。所以，还是搞好政府关系吧。但是还有一个事情需要强调一下，就是行业的自净化问题。以后国家政策变了开始反腐倡廉，建筑行业还是会逐步走向正规的。这时候企业官网以及一些外部渠道就慢慢开始凸显作用了。外部渠道包括案例展示，地面推广，电视广告等等一系列市场公关的手段。什么大学（建筑，土木，各种城建学院），开发区（建筑需求比较大），手机上的建筑软件（带有展示位的你的NEE
D，建筑圈），电脑上的建筑网站（建筑学院，筑龙网，
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BBS，天圆地方）都会是展示企业形象的渠道。

[律师回复] 担保法第43条是关于自愿办理抵押物登记的规定，当事人以不动产和运输工具、企业动产抵押的，必须办理 抵押物登记，非经登记，抵押法律关系不能成立。

[律师回复]
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？ 　　答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。 　　
二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？ 　　答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。 　　租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。 　　
三、执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，如何把握标准？ 　　答：如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。 　　经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前： 　　
1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的； 　　
2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的； 　　
3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。 　　
四、执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？ 　　答：有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋： 　　
1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的； 　　
2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的； 　　
3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的； 　　
4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的； 　　
5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。 　　
五、对问题一所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？ 　　答：执行实施人员根据本解答第十条的规定进行现场查封时已经发现有案外人依据租赁合同占有案涉房屋的，在处置前应告知申请执行人拟带租拍卖。申请执行人提出异议的，移送执行审查机构参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理。 　　根据本解答第十条的规定发布拍卖预告后，有其他案外人主张租赁权的，执行实施人员应向其告知虚构租赁关系对抗执行的法律后果。如案外人坚持其主张的，告知其提交异议书和相应证据材料，并移交执行审查机构依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查处理。 　　申请执行人或案外人对执行审查机构作出的裁定不服的，可依法提起执行异议之诉。 　　
六、人民法院执行已设定抵押的房屋时，在抵押权设立后承租房屋的案外人以被执行人出租房屋时未告知抵押情况等为由，主张实现抵押权不得影响其租赁权，如何处理？ 　　答：抵押登记具有公示公信效力。此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。基于此，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故在题述情况下，人民法院应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。 　　
七、人民法院执行已先期查封的房屋时，在查封后承租房屋的案外人以其不知道房屋被查封为由，主张拍卖房屋不得影响其租赁权，如何处理？ 　　答：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。故在题述情况下，人民法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。 　　
八、对问题
六、七所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？ 　　答：执行实施机构应当作出裁定（裁定样式另行发布），明确案外人与被执行人之间的租赁关系不得对抗申请执行人，对案外人的租赁权依法予以涤除。案外人不服提出异议的，执行审查机构应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行处理。 　　在问题
六、七所述情况下，执行实施机构对案涉房屋上的租赁权不予涤除的，申请执行人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议。 　　
九、人民法院如何防止被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系，对抗对房屋的执行？ 　　答：一是要积极倡导房屋出租人和承租人进行房屋租赁备案登记；二是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据；三是要在保全和执行环节严格落实现场查封制度；四是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成贷款诈骗、骗取贷款、拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。 　　
十、房屋现场查封制度的具体要求有哪些？ 　　答：对房屋进行查封时，除了在建设（房地产）主管部门办理查封登记外，还应根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十条之规定，到现场查封并制作笔录。笔录中应载明房屋实际状况、使用情形等事项，执行人员及保管人应当在笔录上签名，有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。发现查封的房屋部分或全部为案外人占有的，应当场询问案外人的姓名（或名称）、住所（或住所地）、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录。案外人主张系承租房屋的，应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。 　　拟对查封的房屋进行拍卖的，执行实施机构应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明，对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院申报，逾期不申报的自行承担不利后果。拍卖预告应当在现场张贴。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零六条　人民对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行： (一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的; (二)追索劳动报酬的; (三)因情况紧急需要先予执行的。 第一百零七条　人民裁定先予执行的，应当符合下列条件： (一)当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的; (二)被申请人有履行能力。 人民可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零六条　人民对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行： (一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的; (二)追索劳动报酬的; (三)因情况紧急需要先予执行的。 第一百零七条　人民裁定先予执行的，应当符合下列条件： (一)当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的; (二)被申请人有履行能力。 人民可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零六条　人民对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行： (一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的; (二)追索劳动报酬的; (三)因情况紧急需要先予执行的。 第一百零七条　人民裁定先予执行的，应当符合下列条件： (一)当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的; (二)被申请人有履行能力。 人民可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。

[律师回复] 建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：
　　
（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；
　　
（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。
　　因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。

[律师回复] 楼间距限定能够用：楼高：楼间距＝1：
1.2比值计量。按照国家限定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房最底层窗户）为准则。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度()-各地在冬至日正午时的太阳高度角。其他相关：房的采光状况是每个业主都十分关心的问题，当有新建的建筑在自己住房周围出现时，大家都会考虑到自己的采光可否受到侵犯。根据《民法通则》第八十三条限定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、平等合法的精神，正确处置截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方导致妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”这条限定给采光权受到侵犯的业主得到赔偿提供了基本法律依据。但是，可否真的侵犯采光权，还要联盟具体的事实上情况来分析。首先，采光权是一种有要求、有范围的权利，它不是通过专业人员进行测量就能准确确定的。由于我国土地资源紧缺，城市房屋寓居稠密，现在的住宅都会有分别程度的遮挡阳光现象，不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位置的分别，南方和北方的日照要求和生活习惯都存在较大的差异。在怎样处置建筑采光问题上，依据《民法通则》的基本法律原则，只能是通过各个地方根据自身的特点，制定相应的地方法规来进行限定

[律师回复] 人民检察院认为可能判处无期徒刑、死刑而向中级人民法院提起公诉的普通刑事案件，中级人民法院受理后，认为不需要判处无期徒刑以上刑罚的，可以依法审理，不再交基层人民法院审理。以上是关于执行刑事诉讼法若干问题的解释的解答。

[律师回复] 第二条 “确有悔改表现”是指同时具备以下四个方面情形：认罪悔罪；认真遵守法律法规及监规，接受教育改造；积极参加思想、文化、职业技术教育；积极参加劳动，努力完成劳动任务。
对罪犯在刑罚执行期间提出申诉的，要依法保护其申诉权利，对罪犯申诉不应不加分析地认为是不认罪悔罪。
罪犯积极执行财产刑和履行附带民事赔偿义务的，可视为有认罪悔罪表现，在减刑、假释时可以从宽掌握；确有执行、履行能力而不执行、不履行的，在减刑、假释时应当从严掌握。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、此合同文本主要适用于建筑材料租赁。
2、“履行地点”必须填写为承租人住所地，不应当填写为“工程项目所在地”或具体的地名。此约定是涉诉后确定案件管辖权的直接依据，对案件的处理至关重要，在任何情况下，均不得填写为“出租人住所地”或具体的地名。
3、第二条“租赁期限”中一般不宜约定为具体的日期，也不宜约定“到期后续签合同”等类似条款。目前已发现因工期拖延，合同到期继续使用租赁物没有续签合同被索赔大额违约金的情况。准确的租赁期限应当以签收至归还租赁物时为准。
4、第三条“租金及其支付方式与期限”中，其他约定空格中可以填写其他具体的租金结算方式，但此条不得再对任何的违约责任进行约定，有关违约责任的约定在第七条。
5、第五条“租赁物的维修保养及费用承担”中，租赁期间通用物资的维修保养责任由承租人负责。
6、第六条“租赁物损坏赔偿责任”中，赔偿责任处理方式一般可以列表说明赔偿范围和计费办法。
7、第七条“违约责任”中，承租人未按约定支付租金，只应向出租人支付欠付租金的同期银行贷款利息的违约金，不得随意提高违约金支付标准，由于长时间拖欠出租人租金的情况比较普遍，承租人向出租人支付违约金数额设定上限为5。已多次发生由于约定“不按时支付租金、运费、损坏赔偿金，每逾期一日向出租人支付逾期金额0.5(甚至5)”，导致被索赔巨额违约金的案例。
8、第八条“争议解决方式”中，争议由“承租人所在地铁路运输”管辖，也可以修改为由“承租人所在地”管辖，在任何情况下均不得约定为由“出租人所在地”管辖或类似条款。目前已经涉诉多数租赁合同纠纷案均是由于管辖被确定在对方所在地，对方当事人通过，动辄冻结、划拔款项，损失巨大。同时，也发现出租人在补充合同、会议纪要、来往函件、发料单、结算单中更改管辖约定，争夺管辖权的现象，应十分注意。
9、多次发现出租人在与我方签订合同时，以本单位有内部规定为由，强烈要求使用其提供的不公平格式合同签约或在其与外包队签约时，以外包队不具备法人主体资格、没有履约能力为由，要求我方加盖公章或提供担保等，在使用各种方式诱使我方与之建立合同法律关系后故意造成欠付租金的事实，并突然向我方索赔大额违约金。而外包队往往以我方为合同主体和诉讼主体，自己不承担责任为由，一走了之，应引起高度重视。

[律师回复] 您好，针对您的该怎么解释违法建筑问题解答如下, 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零六条　人民对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：
(一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的;
(二)追索劳动报酬的;
(三)因情况紧急需要先予执行的。
第一百零七条　人民裁定先予执行的，应当符合下列条件：
(一)当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的;
(二)被申请人有履行能力。
人民可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。

[律师回复] 您好，针对您的该怎么解释违法建筑问题解答如下, 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零六条　人民对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：
(一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的;
(二)追索劳动报酬的;
(三)因情况紧急需要先予执行的。
第一百零七条　人民裁定先予执行的，应当符合下列条件：
(一)当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的;
(二)被申请人有履行能力。
人民可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。

[律师回复] 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第三十一条规定：人民依照民事诉讼法第二百一十七条规定责令被执行人报告财产情况的，应当向其发出报告财产令。报告财产令中应当写明报告财产的范围、报告财产的期间、拒绝报告或者虚假报告的法律后果等内容。《民事诉讼法》第二百四十一条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。