小区自治管理的业主管理规约合法吗？

[律师回复] 治安管理处罚法将违反治安管理的行为分为哪几种（
一)扰乱公共秩序的行为（
二)妨害公共安全的行为（
三)侵犯人身权利、财产权利的行为（
四)妨害社会管理的行为《治安管理处罚法》对违反治安管理行为的处罚有哪几种根据《治安管理处罚条例》规定,对违反治安管理行为规定了三种处罚：
1、警告.指公安机关责令违反治安管理的人改正错误,保证不再重犯.警告是治安管理处罚中最轻的处罚,主要针对初犯、偶犯、违法情节轻微认错态度较好的人.应该注意的是,治安管理处罚中的警告不同于行政处分中的警告和民事强制措施的训诫。
2、罚款.公安机关勒令违反治安管理的人缴纳一定数额的金钱,以惩戒其违法行为.罚款数额一般在1元以上、200元以下但是对于卖淫、嫖宿、暗娼以及介绍或者容留卖淫、嫖宿暗娼的,处15日拘留、警告、责令具结悔过或者依照规定实行劳动教养,可以共处5000元以下罚款对违反规定种植罂粟毒品原植物的,除铲除其所种毒品原植物外,处15日以下拘留,可以单处或并处3000元以下罚款对非法运输、买卖、使用罂粟壳的,除处以收缴、拘留外,可单处或并处3000元以下罚款对赌博提供条件的,制作、复制、传播淫秽物品的,除处15日以下拘留外,可单处或并处3000元以下罚款。
3、1日以上15日以下拘留.这是限制人身自由的较重处罚.这主要是针对情节较严重或造成一定危害后果的违反治安管理的行为.治安拘留在性质上不同于刑事拘留和民事拘留.治安拘留只能由公安机关行使。

[律师回复] 根据《建设部关于印发业主大会规程的通知》(以下简称《通知》)第二十九条规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”　　根据规定，业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加的业主大会，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。

[律师回复] 根据《建设部关于印发业主大会规程的通知》(以下简称《通知》)第二十九条规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”　　根据规定，业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加的业主大会，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。

[律师回复] 物业公司主要是通过招标按照合同商定对小区进行物业服务，具体事项根据合同决定。物流公司接管小区通常职责如下：　　
1、垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，生活垃圾日产日清。　　
2、楼道、楼梯和扶手每周不低于两次清扫和保洁，每半个月清拖一次。　　
3、天台和屋面每月清扫一次。　　
4、楼外道路及设施，每日清扫一次，巡视保洁每日2次，公共照明及共用设施每月清洁一次。　　
5、蝇、蚊孳生季节每周对垃圾桶消杀一次。　　
6、雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。　　7出入口有专人24小时值守，门卫有交接班记录。　　
8、制定巡查路线，巡视体检并做好记录。每天众多于两次在小区内巡逻，协助维护正常生活秩序。　　
9、阻止小商小贩及闲杂人员进入小区。　　
10、对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口融通。　　
1
1、共用部位日常设施维护：　　
1
2、公共照明楼道灯、道路灯完好率不低于70%。　　
1
3、化粪池、污水井定期清掏。　　
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4、房屋结构及屋顶每年体检一次。　　物业管理公司是按照法定流程成立并具有相应资格要求，经营物业管理业务的公司型经济实体，是独立的公司法人。它隶属服务性公司，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的限定或合同的商定，对特定范围内的物业实行专业化管理并得到相应报酬。

[律师回复] 你好，先成立业主委员会，然后由业主委员会炒掉物业公司，更换新的物业公司。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 两者有本质区别、也有一定的联系性。违反治安管理行为一般是指违反了《治安管理处罚法》或者其他地方治安法规；犯罪则是触犯了《刑法》的行为。违反治安管理的行为一旦造成严重后果，满足了法定刑事立案条件，即构成犯罪。
一、危害程度上的区别：违反治安管理行为和犯罪行为，两者的最主要区别就是危害程度上的差异，危害等级不同。违反治安管理行为危害等级略低，对公民及其社会造成的损害还处于“可以原谅”的程度，危害情节较为轻微，一般可以以治安拘留的形式加以教育和处罚，以促其警醒和改正。犯罪行为的危害程度均在较为严重以上，属于最高的违法“等级”，是触犯《刑法》的行为，对其处罚也是最严厉的：刑罚处罚。在任何一个国家，刑罚的处罚都是最严厉的处罚，是对犯罪行为的严厉制裁。
二、两者的联系：违反治安管理行为和犯罪行为在处罚上虽然有天壤之别，但两者的联系却是非常密切的，可以用“一步之遥”比拟两者的关系。很多时候，违反治安管理行为和犯罪行为仅仅差那么一点点，危害人的行为略一“深化”，就会构成犯罪。这一点，从《治安管理处罚法》的规定即可以体现（见下）。
三、《治安管理处罚法》规定的刑事责任与治安处罚：第二条：扰乱公共秩序，妨害公共安全，侵犯人身权利、财产权利，妨害社会管理，具有社会危害性，依照《中华人民共和国刑法》的规定构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，由公安机关依照本法给予治安管理处罚。

[律师回复]
1.妨害社会管理秩序的行为。如窝赃、买赃、吸食、注射毒品、倒卖票证、利用封建会道门、迷信活动扰乱社会秩序、冒充国家机关工作人员招摇拐骗，尚不够刑事处罚的。　　
2.违反消防管理的行为。如在有易燃易爆物品的地方，违反禁令吸烟、使用明火；违反规定占用防火间距；有重大火灾隐患，经公安机关通告而拒不改正的。　　
3.违反交通管理的行为，如挪用、转借机动车辆牌证或驾驶证；违反交通规则，造成交通事故；酒后驾车等。　　
4.违反户口或者居民身分证管理。如涂改户口证件；不按规定申报户口、领取居民身份证，拒不改正。　　
5.卖淫、嫖宿暗娼以及介绍容留卖淫。嫖宿暗娼，尚不够成犯罪的。　　
6.违反规定种植罂粟等毒品原植物或非法运输、买卖、存放、使用罂粟尚不构成犯罪的行为。　　
7.赌博或者为赌博提供条件；制作。复制、出售、出租或者传播淫书、淫秽录像或其他淫秽物品的行为。

[律师回复] 业主可以不交物业费吗日前，本市一小区的业主A因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。但是A却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。最终法院判定A应该给付物业管理费。审理法官认为，物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。现在物业公司已经提供了物业服务，A生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。A以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。业主无理拒交物业费该怎么办据了解，除此之外，房屋漏雨长期得不到维修、在小区里丢自行车、停在小区的车车盖被砸、电梯噪音太大影响生活、换了新物业公司导致服务质量下降等等问题，都成了小区业主不交物业费的理由，他们为此都成了被告，且均被法院判定应该给付物业公司物业费。业主如果发现问题，应及时向业主委员会和物业公司反映，通过协商沟通的方式来解决。当然，如果一个小区的物业服务和原业主委员会确实存在很大的问题，那么有必要也完全有可能依据《物权法》和《物业管理条例》的规定，通过罢免业主委员会成员选举新业主委员会成员进而解聘原物业公司，聘用新物业公司的方式解决问题。

[律师回复] 治安管理主要包括：
1、公共场所管理 （如：公共娱乐场所、歌舞厅、运动场所、公共交通场所、影剧院等）
2、枪支管理 （如：枪支、弹药）
3、危险品管理 （如：爆炸物品、易燃化学物品、剧毒物品、放射性物品等）
4、特种行业的管理 （旅社、印刷业、旧货业、信托寄卖业、典当业等）
5、查禁违禁物品 （ 淫秽物品、迷信物品、毒品 ）
6、治安案件查处 （对违反治安管理行为的立案、调查、裁决处罚和处罚的执行）
7、妨碍治安人员管理 （包括流浪乞讨为员、上访闹事人员、严重精神病患者等管理）

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 财务主管工作比资金主管更全面一些。两者职责主要区别为财务主管需要根据公司经营计划，组织编制年度综合财务计划和控制标准；主持公司财务预决算、财务核算、会计监督和财务管理工作；组织协调、指导监督财务部门日常管理工作，监督执行财务计划，完成公司财务目标。而资金主管不需要。资金主管是在财务总监领导下，主要负责全公司资金运作方面的管理与操作。管理日常的公司内部转账业务及全公司对外付款工作和管理全公司的费用报销工作。监督督促业务部门应收账款的回收工作。负责与银行联系，及时准确的完成银行授信、银承及银承贴现等工作。财务主管一般指一个单位负责财务工作的主管。一般为中层以上管理职位，如财务机构负责人或总会计师、财务总监等。未设置会计机构的单位一般指主办会计，单位设有分管财务的领导又具有财会从业任职资格的有时为分管财务领导。

[律师回复] 你好，治安管理处罚就是违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》，公安机关对违法行为人所采取的处罚。而其他治安行政处罚则含盖范围较广，就是违法公安行政管理法规的所应做的处罚，比如说违反消防安全管理条例等非治安问题。

[律师回复] 把《意见》写成书面形式提交业主委员会或业主代表大会讨论，还可以把《意见》征集业主签名进行联名提交。

[律师回复] 具备条件的小区按照《物业管理条例》规定，召开业主大会成立了业主委员会，选聘物业、监督物业活动。成立业主委员会的小区的物业管理主要有以下模式： 1.包干制：指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业服务计费方式。 2.酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 3.自管模式：这里的第三种方式自管模式，就是业主自己管理小区，自治自管。自管的前提是召开业主大会，选举业主委员会，授权业主委员会自管小区。

[律师回复] 解答如下, 首先要看小区的车位属于哪种性质，如果是开发商的产权车位，业主没有购买车位，物业有权禁止业主进入小区停车。如果是公摊车位，这类车位所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如仍有疑问，可以在线咨询律图网专业律师。

[律师回复] 因为下水管道堵塞了，造成跑水需造成相邻人财产损失的，须分清被堵塞的情况及形成原因来决定责任的承担方式。
一、住户的卫生间马桶堵了，如果是分管道（入户管道）堵塞情况，属于使用人的责任，那么造成了他人损失的，应当承担侵权责任。
二、要是下水主管道（共用管道）堵了，在不能查清责任人的情况下，所有关连人、使用人、受益人都可能存在造成堵塞的因素或可能，因此楼上使用此管道的住户都要分摊损失赔偿。
三、还有一种情况是主管道“自然”堵塞，也就是主管道多年未疏通而积垢致管道堵塞，属于物业维护不到位的过失造成的，这种情况要如果交纳了物业费则要物业公司来承担损失赔偿，没有交物业费的由关连住户均推损失（见：中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》）。法律依据：
一、《侵权责任法》第六条?行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第八十五条　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
二、中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
三??级（最基本级）（五）保洁服务3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
三、在《民法通则》及司法解释、《物业管理条例》等法律法规中对此也有相应的规定。

[律师回复]
一、什么是业主公约业主公约，又称物业管理公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。一般来讲，物业入住率达到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。
二、业主公约的法律效力业主公约的效力范围。这包括：
（一）地域效力。业主公约的地域效力是整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等，具体应以城市房地产登记部门登记的四至界限为准。由于在一个物业管理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权利归属上的整体性，为了保障广大业主的民主意志能够得到统一的体现，法律规定一个物业管理区域内只能成立一个业主大会组织，因此业主公约只对物业管理区域以内的人的行为发生效力，包括居住区、大厦区、工业区等。因此，很难对物业管理区域作一个统一并且具体的规定，为了便于各地针对具体的情况进行管理，物业管理区域的具体划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。但是，目前很少有地方出台详细专门的物业管理区域划分办法，造成事实上的一个物业管理区域多家管理问题，我们应该注意。
（二）对人的效力。由于业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里，有如下几点值得说明：
1、业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。
2、业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的内容是规范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。
3、业主公约对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。
4、业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。物业管理企业获得物业管理权限的法律基础是物业管理服务合同。一般认为物业管理服务合同属于委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。在实务中，作为管理依据的业主公约是物业管理企业的进行管。业主公约是业主做出的一个承诺，在享受权利的时候要承担一定的义务，很显然这涉及到了业主的利益，因此在签业主公约的时候要特别注意，哪些是自己可以处理的，哪些是要受物业的限制，把这些搞清楚了，才可以保护自己的利益，需要提醒的是，如果物业的服务与公约不一样，那我们就不是必须的遵守了，有关细节，以及如何规避风险，可以咨询。

[律师回复] 解答如下, 　　县级以上人民政府房产行政主管部门(以下简称县级以上房管部门)是本行政区域内居住小区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例并对行政区域内的物业管理进行监督管理。　　市政、绿化、公安(消防)、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本条例规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。　　城市居民委员会和公安派出所依法对居住小区物业管理进行指导监督。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 两者有本质区别、也有一定的联系性。违反治安管理行为一般是指违反了《治安管理处罚法》或者其他地方治安法规；犯罪则是触犯了《刑法》的行为。违反治安管理的行为一旦造成严重后果，满足了法定刑事立案条件，即构成犯罪。
一、危害程度上的区别：违反治安管理行为和犯罪行为，两者的最主要区别就是危害程度上的差异，危害等级不同。违反治安管理行为危害等级略低，对公民及其社会造成的损害还处于“可以原谅”的程度，危害情节较为轻微，一般可以以治安拘留的形式加以教育和处罚，以促其警醒和改正。犯罪行为的危害程度均在较为严重以上，属于最高的违法“等级”，是触犯《刑法》的行为，对其处罚也是最严厉的：刑罚处罚。在任何一个国家，刑罚的处罚都是最严厉的处罚，是对犯罪行为的严厉制裁。
二、两者的联系：违反治安管理行为和犯罪行为在处罚上虽然有天壤之别，但两者的联系却是非常密切的，可以用“一步之遥”比拟两者的关系。很多时候，违反治安管理行为和犯罪行为仅仅差那么一点点，危害人的行为略一“深化”，就会构成犯罪。这一点，从《治安管理处罚法》的规定即可以体现（见下）。
三、《治安管理处罚法》规定的刑事责任与治安处罚：第二条：扰乱公共秩序，妨害公共安全，侵犯人身权利、财产权利，妨害社会管理，具有社会危害性，依照《中华人民共和国刑法》的规定构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，由公安机关依照本法给予治安管理处罚。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 所谓“追究时效”，是指追究违法犯罪人法律责任的有效期限。对违反治安管理行为的追究时效为六个月。如果违反治安管理的行为在六个月内没有被公安机关发现，则不再追究行为人的法律责任。根据治安管理处罚法的规定，追究时效期限，有两种起算情况：
第
一，追究期限的起算时间从行为发生之日起计算。
第
二，违反治安管理行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。治安案件的办案期限和追究时效问题。首先明确两者的概念：治安案件的办案期限是指公安机关对违反治安管理行为在立案受理后从调查取证到行政处罚需要的最长期限，从治安案件受理之日起至行政处罚决定之日止。治安管理法
第九十九条规定：“公安机关办理治安案件的期限，自受理之日起不得超过三十日，案情重大、复杂的，经上一级公安机关批准，可以延长三十日，为了查明案情进行鉴定的期间，不计入办理治安案件的期限”。这是治安管理处罚法规定的办案期限。即一般案件30日，特殊案件需上级公安批准延长30日。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 治安管理处罚的种类有哪些 《治安管理处罚法》第十条规定治安管理处罚的种类分为： (一)警告； (二)罚款； (三)行政拘留； (四)吊销公安机关发放的许可证。对违反治安管理的外国人，可以附加适用限期出境或者驱逐出境。 (1)警告。是对违反治安管理行为的一种最轻的处罚，适用于初次违反治安管理，情节轻微，违法后态度较好的人。警告更多体现出的是教育的功能，但又不同于一般的批评教育，仍属行政处罚，不论受处罚者是否同意，具有强制性，并遵循处罚程序。 (2)罚款。这是比较普遍的一种处罚形式，是要求违反治安管理的人在一定期限内向国家缴纳一定数额金钱的行政处罚。 (3)行政拘留。也称治安拘留，是对违反治安管理的人依法在一定时间内拘禁留置于法定处所，剥夺人身自由的一种治安行政处罚方法，适用于违反治安管理行为情节较严重的人，是治安管理处罚中最重的一种处罚。 (4)吊销公安机关发放的许可证。在处罚性质上属于资格罚的范畴，被处罚的主体因此失去了继续进行某种活动的资格。 (5)限期出境或驱逐出境。适用对象仅限于外国人，且属于附加处罚，一般不得适用，驱逐出境的程度强于限期出境，不履行限期出境的，可再行驱逐出境。