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买卖不破租赁合同保证金由谁负责退还？
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2024-08-17
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王淳律师
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专家导读
买卖不破租赁合同保证金应该由原房东负责退还，之后租客和新房东签订租赁合同。在房屋租赁合同期限内，租客会向房东支付押金或者保证金，如果房屋被卖掉，之前的保证金应该由原来房东退给租客。同时，和租客解除租赁合同。
承租人向出租人交纳定金或抵押金等费用，出租人没有移交给买受人，买受人与承租人因租赁合同期满或者双方协商解除或者终止租赁合同，承租人交纳的定金或抵押金等费用应向出租人主张。因为出租人收取该笔费用，没有移转于买受人，根据债权的相对性，出租人负有还款义务。
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。
二、哪些情况不适用买卖不破租赁?
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
综上所述，在房屋租赁期限未满的情况下，如果房屋被交易过户，适用于买卖不破租赁原则，租客之前缴纳的保证金，定金等，原来房东应当退还给租客。等租客和新房东签订房屋租赁合同后，双方建立新的租赁关系，继续履行租赁合同。
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第八十九条 重整计划由债务人负责执行。
人民法院裁定批准重整计划后，已接管财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务。
第九十条 自人民法院裁定批准重整计划之日起，在重整计划规定的监督期内，由管理人监督重整计划的执行。
在监督期内，债务人应当向管理人报告重整计划执行情况和债务人财务状况。
第九十一条 监督期届满时，管理人应当向人民法院提交监督报告。自监督报告提交之日起，管理人的监督职责终止。
管理人向人民法院提交的监督报告，重整计划的利害关系人有权查阅。
经管理人申请，人民法院可以裁定延长重整计划执行的监督期限。
第九十二条 经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。
债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利;在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。
债权人对债务人的保证人和其他连带债务人所享有的权利，不受重整计划的影响。
第九十三条 债务人不能执行或者不执行重整计划的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。
人民法院裁定终止重整计划执行的，债权人在重整计划中作出的债权调整的承诺失去效力。债权人因执行重整计划所受的清偿仍然有效，债权未受清偿的部分作为破产债权。
前款规定的债权人，只有在其他同顺位债权人同自己所受的清偿达到同一比例时，才能继续接受分配。
有本条第一款规定情形的，为重整计划的执行提供的担保继续有效。
第九十四条 按照重整计划减免的债务，自重整计划执行完毕时起，债务人不再承担清偿责任。
第八十九条 重整计划由债务人负责执行。
人民法院裁定批准重整计划后，已接管财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务。
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经管理人申请，人民法院可以裁定延长重整计划执行的监督期限。
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你好律师，请问我国法律上规定融资租赁合同风险负担由谁负责？希望相关法律人士解答，谢谢了。
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2、租赁物毁损、灭失导致合同无法履行的风险负担。如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由出租人造成，那么出租人应当向承租人负违约责任；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主张任何权利；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由第三人造成，那么出租人首先应当向承租人负违约责任，之后可以向侵权人追偿；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由不可抗力或者自然损耗造成，承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金，如果致使合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。
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我国对于车辆租赁合同纠纷的处理管理，它的一个车辆租赁合同纠纷管辖的权限是由谁负责了？
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二、合同履行地的确定。
最高人民法院《民诉意见》以及有关批复又对合同履行地作出了以下规定：
1.如果合同没有实际履行，双方当事人住所地又不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。
2. 购销合同履行地按下列情况确定：
(1)当事人在合同中明确约定履行地的，以约定的履行地为合同履行地。当事人在合同中未明确约定履行地点的，以约定的交货地为合同履行地。合同中约定的货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等，均不应视为合同履行地。
(2)当事人在合同中明确地约定了履行地点或交货地点，但实际履行中以书面方式或双方一致认可的其他方式变更约定的，以变更后的约定为合同履行地。
(3)当事人在合同中对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者虽有约定但未实际交付货物，且双方当事人的住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定管辖。
3.加工承揽合同。以加工地为合同履行地，但合同中对履行地另有约定的除外。
4.财产租赁合同，融资租赁合同。以租赁物使用地为合同履行地，但当事人在合同中对履行地另有约定的除外。
5.补偿贸易合同。以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。
6.借款合同。贷款方所在地为合同履行地，但当事人另有约定的除外。
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3.加工承揽合同。以加工地为合同履行地，但合同中对履行地另有约定的除外。
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租赁物损坏，承租人有过错的，承担赔偿责任;没有过错的，不承担赔偿责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
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[律师回复] 对于这个问题，解答如下, ?
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房屋租赁合同的条款主要有哪些
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3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限，由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
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7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
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10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
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一、申请条件
申请廉租房补助资金的家庭，必须同时具备以下条件：
（一）民政部门确定的最低生活保障家庭或家庭人均月收入低于1800元以下；
（二）原有住房人均建筑面积低于25平方米（含25平方米）；
（三）申请人属本区城镇常住居民户口且实际居住。
二、申请所需资料
（一）填写《杨凌示范区廉租住房租赁补贴申请表》；
（二）所在社区、民政部门或所在单位出具的收入证明；
（三）房产登记部门出具的房屋产权面积证明或无房证明；
（四）家庭成员的身份证及婚姻证明；
（五）低保证、残疾证等相关资料；
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承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，租赁期内，出租人负担租赁物的维修。
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承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，租赁期内，出租人负担租赁物的维修。
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2、《中华人民共和国民法典》第七百零三条
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房屋租赁税应当由谁交
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁税由收取房屋租金的出租人缴纳。
房东去地税局或者去房屋的所属街道去开房屋租赁发票，缴纳房屋租赁税，需要携带的资料有：
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从租赁业务实施来看，除非租房费用可以报销，租客会要求房东备案，基本上所有房东担心税收，都不会主动备案。虽然房租税的缴税主体是业主，但是实际上，大多数房东都会将这部分成本转嫁给租客。
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房屋租赁税费由谁承担
[律师回复] 您好，关于房屋租赁税费由谁承担这个问题，我的解答如下, 租赁房屋的租赁税根据租赁双方约定交纳，双方没有约定的一般由房屋产权所有人缴纳。
个人出租住房应缴纳以下税费：
1、房产税:以租金收入4计算缴纳；
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5、1三档税率与教育费附加率3计算缴纳。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。
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3、城市维护建设税以及教育费附加，按纳税人所在地方不同适用
7、
5、1三档税率与教育费附加率3计算缴纳。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。
《房屋租赁合同司法解释》
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房屋租赁期间电器坏了由谁负责
如租赁合同中未明确列出房屋内电器的权责划分，且租户未故意造成家电损坏，维修费用由房东承担。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，不承担损害赔偿责任。
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房产纠纷
房屋租赁税费由谁承担
[律师回复] 您好，关于房屋租赁税费由谁承担这个问题，我的解答如下, 租赁房屋的租赁税根据租赁双方约定交纳，双方没有约定的一般由房屋产权所有人缴纳。
个人出租住房应缴纳以下税费：
1、房产税:以租金收入4计算缴纳；
2、营业税：3税率的基础上减半计算缴纳；
3、城市维护建设税以及教育费附加，按纳税人所在地方不同适用
7、
5、1三档税率与教育费附加率3计算缴纳。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。
《房屋租赁合同司法解释》
个人出租住房应缴纳以下税费：
1、房产税:以租金收入4计算缴纳；
2、营业税：3税率的基础上减半计算缴纳；
3、城市维护建设税以及教育费附加，按纳税人所在地方不同适用
7、
5、1三档税率与教育费附加率3计算缴纳。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。
《房屋租赁合同司法解释》
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快速解决“土地房产”问题
房屋租赁税费由谁承担
[律师回复] 您好，关于房屋租赁税费由谁承担这个问题，我的解答如下, 租赁房屋的租赁税根据租赁双方约定交纳，双方没有约定的一般由房屋产权所有人缴纳。
个人出租住房应缴纳以下税费：
1、房产税:以租金收入4计算缴纳；
2、营业税：3税率的基础上减半计算缴纳；
3、城市维护建设税以及教育费附加，按纳税人所在地方不同适用
7、
5、1三档税率与教育费附加率3计算缴纳。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。
《房屋租赁合同司法解释》
个人出租住房应缴纳以下税费：
1、房产税:以租金收入4计算缴纳；
2、营业税：3税率的基础上减半计算缴纳；
3、城市维护建设税以及教育费附加，按纳税人所在地方不同适用
7、
5、1三档税率与教育费附加率3计算缴纳。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。
《房屋租赁合同司法解释》
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房屋租赁的税费由谁出
[律师回复] 1.房屋租赁税该由出租人交纳。房租租赁税以租金为基础，按照一定的标准组织征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税和地方教育附加。对个人出租住房不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。
2.法律依据：《中华人民共和国民法典》
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
2.法律依据：《中华人民共和国民法典》
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
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承租人破产后，所租赁物归谁所有
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 租赁物的所有权自出卖人将租赁物交付给承租人时起，归出租人所有。因为出租人虽是为承租人的需求并按照承租人的选择购买租赁物，但出租人是以自己的名义与出卖人签订买卖合同，出租人是买卖合同的买受人。在整个租赁期间，租赁物的所有权都归出租人所有，承租人对出租人依其要求购买并交付其使用的租赁物仅享有使用收益。即使在租赁期间届满后，承租人可以依其选择取得租赁物的所有权，也必须通过与出租人约定而取得，由出租人将其所有权转移给承租人。租赁物不仅是出租人所有权的客体，同时在承租人支付相当租金的情况下，租赁物在某种意义上也是出租人租金债权的法定抵押担保物，具有担保其租金实现的作用，因为出租人对租赁物的所有权，能够对抗承租人的其他债权人和财产清算人。承租人破产的，租赁物不属于破产财产，不进入破产清算程序。
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租赁期间租赁物损坏谁来负责
租赁物损坏，承租人有过错的，承担赔偿责任;没有过错的，不承担赔偿责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
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房产纠纷
租赁房屋的房屋承租费由谁出？
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 双方对扩建费用的处理有约定的从约定，没有约定的，按照下列情形分别处理：
1、办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
2、未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 相关法律可参考：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
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快速解决“土地房产”问题
租赁物租赁合同中的瑕疵应该由谁来承担？
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在一般的租赁合同中，由于租赁物的种类、规格及型号都是又出租人选择的，因此出租人应对租赁物承担瑕疵担保责任，以使租赁物处于适于使用状态。但在融资租赁合同中，通常订有对出租人“瑕疵担保免责特约”条款，即在合同中明文规定出租人对租赁物不承担瑕疵担保责任。我国《合同法》第244条明确规定了出租人的此项权利。
1、由出租人选择决定租赁物的种类、规格、型号以及出卖人的，出租人不能免责。但出租人只是向承租人介绍、推荐而由承租人自己作出选择决定的情形，不在其内。
2、承租人依赖出租人的技能而确定租赁物或出租人对租赁物的选择进行干预。如《国际融资租赁公约》第8条第1款规定，“出租人不应对承租人承担设备的任何责任，除非承租人由于依赖出租人的技能和判断以及出租人干预选择供应商或设备规格而受到损失。”我国《合同法》也作了相同的规定。
3、出租人明知租赁物有瑕疵而不告知或因重大过失而不知有瑕疵，依诚信原则不能免责。
1、由出租人选择决定租赁物的种类、规格、型号以及出卖人的，出租人不能免责。但出租人只是向承租人介绍、推荐而由承租人自己作出选择决定的情形，不在其内。
2、承租人依赖出租人的技能而确定租赁物或出租人对租赁物的选择进行干预。如《国际融资租赁公约》第8条第1款规定，“出租人不应对承租人承担设备的任何责任，除非承租人由于依赖出租人的技能和判断以及出租人干预选择供应商或设备规格而受到损失。”我国《合同法》也作了相同的规定。
3、出租人明知租赁物有瑕疵而不告知或因重大过失而不知有瑕疵，依诚信原则不能免责。
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租赁车出现交通事故谁负责？
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 根据实际情况及法律规定：因租赁、借用等情形机动车所有人与使用人不是同一人时，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由机动车使用人承担赔偿责任;机动车所有人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任。 当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。以买卖等方式转让拼装或者已达到报废标准的机动车，发生交通事故造成损害的，由转让人和受让人承担连带责任。 盗窃、抢劫或者抢夺的机动车发生交通事故造成损害的，由盗窃人、抢劫人或者抢夺人承担赔偿责任。保险公司在机动车强制保险责任限额范围内垫付抢救费用的，有权向交通事故责任人追偿。
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租赁房屋维修费由谁承担
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 由业主共同承担，如果是有维修基金就可以使用维修基金的。民事权利与义务是一致的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，全楼业主在对楼顶享有共有权利，自然也必须承担相应的义务。全楼业主对楼顶的核心义务无疑是维护。维护的内容自然包括在楼顶出现漏水情形时，共同出资恢复到能够发挥正常作用的状态，而且任何一位业主都不得以自己不需要、不使用等理由加以推托。基于全楼业主对于楼顶所享有的份额均等，所产生的维修费用一般由大家平均承担。
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