房屋租赁合同不到期出租人强行解除合同怎么办

最新修订 | 2024-08-07
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王淳律师
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专家导读 房屋租赁合同不到期出租人强行解除合同承租人可以直接到有管辖范围的人民法院进行起诉处理。一定要拿着双方签订的租赁合同,因为合同是一种证据,这种有充分证据的起诉案件可以不用找律师,因为找律师也要钱,自己完全可以辩解。

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一、房屋租赁合同不到期出租人强行解除合同怎么办

到人民法院进行起诉。 房屋租赁合同中是有违约条款的,主张终止不到期房屋租赁合同的系违约方,要依据房屋租赁合同中违约条款的规定承担违约责任

二、强制解除合同的赔偿损失

1、合同解除与赔偿损失的关系。我国《民法典》规定,合同解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。我国《民法典》规定,……当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。由此可见,我国法律承认赔偿损失可以作为合同解除所产生的法律责任。

2、合同解除后赔偿损失的依据和范围。我国《民法典》第五百六十七条规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。那么,合同解除后,非违约方是否有权依据原合同中的违约金条款,向违约方主张违约责任呢?在此认为,合同解除后,非违约方不能再依据合同中的违约金条款,向违约方追究违约责任。

合同解除后赔偿损失的范围,除了应当包括不履行合同义务所致的损害外,还应当包括为了签订合同所产生的费用,恢复原状或返还原物产生的费用,以及非违约方当事人的其他信赖利益损失。关于合同解除后,非违约方可否就可得利益主张赔偿,理论界仍有不同的声音。可得利益的产生应当基于当事人对合同的实际履行,而合同解除产生双方权利义务关系恢复到合同履行前状态的效果,因此可得利益不应属于合同解除后赔偿损失的范围。商业运营受市场影响极大,合同的履行未必会给当事人带来缔约时预想的盈利效果,如果非违约方未履行合同却通过对方赔偿而达到自己的合同目的,则明显有违市场经济规律。另外,因不履行合同非违约方可获得其他缔约及履约机会,并可能盈利,此时如果再得到原合同的可得利益,便会一举而双得,违背民法的等价有偿原则。

随着大家法律知识的普遍提高,遇到事情再也不会用武力解决了。强行解除合同也是可以的,只要把违约金和赔偿款准备好就可以。如果想找律师的也可以,反正律师费用,最后也是由败方承担的,所以为了保险起见,找个资深的律师也是有必要的。

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《合同法》第八条规定提前终止或者提前解除租房合同的条件,具体包括以下情况:
1、当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
2、不管当事人有没有约定合同解除的条件,只要有下列情形之一的,就可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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二、合同解除哪些条款有效合同终止,合同条款也相应的失去其效力。但是如果该合同尚未结算清理完毕,合同中约定的结算清理条款仍然有效。结算是经济活动中的货币给付行为,结算的方式主要有:
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租赁不合法的房屋,租赁合同有效吗
1、未经合法批准建造的房屋,该房屋具有违法性,所以租赁合同是无效的。2、宽限期:租赁合同涉及的房屋虽然没有“建设工程规划许可证”或者“未按照建设工程规划许可证的规定建设”,但在法院的一审开庭终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,法院仍然会认定合同有效。
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1、当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。
2、合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。
3 要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
房屋租赁协议的解除方式有三种:
1、如果当事人协商一致解除租赁合同的,那么自达成共识时起,房屋租赁合同解除;
2、如果房屋租赁合同中约定了解除合同的条件的,那么自条件发生时,合同自动解除。但是在这种情况下,如果当事人对合同是否解除发生争议的,应当由定夺;
3、如果出现了法律规定的解除情形,那么合同自一方的解除通知到达另一方时解除。但通常当事人会对合同解除与否发生争议,最终也只能向由定夺。
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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 怎么解除房屋租赁合同
根据我国相关法律的规定,行使房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式:
(一)房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。对此,我国《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”
(二)房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时,当事人一方依法行使解除权解除合同,终止合同的权利义务。
根据我国《合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
因此如果房屋租赁合同签订后想解除合同,就要在“房屋租赁合同”中事先约定解除的条件。
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在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《合同法》的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:
1.承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”《合同法》第二百三十三条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”
《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我们认为,对于租赁房屋的瑕疵,不论是物的瑕疵还是权利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四条第
(四)项规定,承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的,应满足以下要件:
(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的,则该障碍即使未达到严重程度,也应允许承租人解除合同。
(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的,则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是,其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下,即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵,也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同,其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释,就是,如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。
2.出租人的解除权。包括:
(1)承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
(2)承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”
(3)承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
3.双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
实践中,因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时,应注意:
1.当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。
2.合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《合同法》第九十六条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为本身可以视为一种通知。
3.要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
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