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合同中体现买卖不破租赁原则的意思
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2024-08-18
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王淳律师
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专家导读
合同中体现买卖不破租赁原则的情况是承租人可以主张租赁的权利，可以对抗新房东的所有权，当租赁物发生了改变的，那么在合同的有效租赁期限内，租赁关系是不会发生变化的。
一、合同中体现买卖不破租赁原则的意思
出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。
二、法条依据
相关司法解释规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
综上所述，对于合同中体现买卖不破租赁的原则情况是承租人的租赁权利并不受到影响，而且在有效的合同期限内，租赁关系不会随着租赁物所有权的改变而发生改变，所以新房东也不能随便提高房租。
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我想问一下行政处罚折抵刑罚原则具体是什么意思？我的一个同学因为行政处罚被拘留，又被判刑了。
[律师回复] 行政处罚法第二十八条规定：“违法行为构成犯罪，人民法院判处拘役或者有期徒刑时，行政机关已经给予当事人行政拘留的，应当依法折抵相应刑期。”“违法委为构成犯罪，人民法院判处罚金时，行政机关已经给予当事人罚款的，应当依法折抵相应罚金”。
这一规定主要是针对刑罚执行问题作出的。但由于这一刑罚执行问题涉及到了与行政处罚的关系，因此行政处罚法对此作出了专门规定。
应当说多数行政违法行为在处罚问题上不存在刑期的折抵问题。行政处罚法规定的行政处罚折抵刑罚的问题是需要在一定的特定条件下才会发生的，这一特定条件是：首先，这一行政违法行为同时违反了行政法律规范和刑事法律规范，根据这两个法律规范的规定都要给以处罚；第二，行政机关不认为这一行为触犯了刑法而认为只触犯了行政法律规范，因而对违法行为依照行政法律规范给以了行政处罚，而后又发现该行为触犯了刑法，司法机关需要给以刑事处罚；第三，行政机关对违法行为人作出了行政拘留或者罚款的行政处罚，且这一处罚决定已经开始执行。只有以上的几种情况同时具备，行政处罚与刑罚折抵的情况才会发生。
行政处罚法规定行政处罚在一定情况下可以折抵刑罚，是从保护当事人的角度出发作出的规定，同时也是为了解决行政处罚和刑罚在实施中存在的问题。实践中，由于实施行政处罚和刑罚的主体不同，因而在对一个违法行为是否构成犯罪的认定问题上，可能会有差异。例如：一违法行为，行政机关先发现，并认为该违法行为作出行政处罚决定。而司法机关了解到了有关情况，认为这一违法行为已构成犯罪，要对违法者施以刑罚，在这种情况下，行为人就可能同时受到了两个处罚。实践中，存在对违法行为先于刑事处罚而进行了行政处罚的情况较多，从保护当事人的角度出发，行政处罚法对这种处罚的执行作出了规定，即如果行政机关对一违法行为先于司法机关作出了行政拘留或者罚款处罚，司法机关在这之后又必须对同一行为处以有期徒刑、拘役或者罚金的，应当依法相折抵。即行政拘留可以折抵有期徒刑或者拘役；罚款可以折抵罚金。
还有一个问题需要指出，行政处罚法第二十二条规定：“违法行为构成犯罪的，行政机关必须将案件移送司法机关，依法追究刑事责任”，不得以行政处罚代替刑事处罚。根据这一规定，行政机关在查处违法行为时，应当认真对违法行为进行分析，力求准确判断违法行为是否构成犯罪，对于确须给以刑事处罚的，应及早移送司法机关，以尽量避免这种先适用行政处罚后又必须适用刑罚的情况发生。
这一规定主要是针对刑罚执行问题作出的。但由于这一刑罚执行问题涉及到了与行政处罚的关系，因此行政处罚法对此作出了专门规定。
应当说多数行政违法行为在处罚问题上不存在刑期的折抵问题。行政处罚法规定的行政处罚折抵刑罚的问题是需要在一定的特定条件下才会发生的，这一特定条件是：首先，这一行政违法行为同时违反了行政法律规范和刑事法律规范，根据这两个法律规范的规定都要给以处罚；第二，行政机关不认为这一行为触犯了刑法而认为只触犯了行政法律规范，因而对违法行为依照行政法律规范给以了行政处罚，而后又发现该行为触犯了刑法，司法机关需要给以刑事处罚；第三，行政机关对违法行为人作出了行政拘留或者罚款的行政处罚，且这一处罚决定已经开始执行。只有以上的几种情况同时具备，行政处罚与刑罚折抵的情况才会发生。
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我们公司因为经营不善，被法院宣布破产了，现在清算组已经入驻，我想问一下破产清算的财务处理原则有哪些呢？
[律师回复] 你好，目前在破产企业清算的过程中，处理财物的一般原则是最大程度的变现，以此来尽量的偿还企业的债务。
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原则上执行是什么意思？
[律师回复] 解答如下, 自愿原则是中国民法的基本原则之一，它是指公民、法人等任何民事主体在市场交易和民事活动中都必须遵守自愿协商的原则，都有权按照自己的真实意愿自主地选择、决定交易对象和交易条件，建立和变更民事法律关系，并同时尊重对方的意愿和社会公共利益，不能将自己的意志强加给对方或任何第三方。只要进行交易或其他民事活动双方的交易等行为不违反法律规定，其他任何机关、团体、个人等第三方都不能干涉。以欺诈、强迫、威胁等违背交易主体意志的不正当竞争行为，都为法律所禁止。
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买卖不破租赁是原则么？
买卖不破租赁并不是原则，而是民法之中既定的司法规定，任何人在签署租赁合同之后，若是发生了租房纠纷，此时承租人的权益，会受到买卖不破租赁关系的保护。也即在租赁合同签署后的既定时间范围内，即使房屋的所有权变更，也不会影响到承租人的权益。
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资本三原则是什么意思
[律师回复] 解答如下, 资本三原则是股份有限公司资本的立法原则的简称，是指资本确定原则、资本维持原则和资本不变原则。
1、资本确定原则，是指在公司设立时，公司资本总额应记载于公司章程，同时被认足或者募足，否则公司就不能成立的立法要求
2、资本维持原则，又称资本充实原则，是指在公司存续过程中，应经常保持与公司资本额相当的财产。
3、资本不变原则，是指公司资本总额非依法定程序变更公司章程则不得改变的立法要求。
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我朋友准备去注册一个商标，但是不知道商标有什么原则，商标注册在先原则与使用在先原则是什么意思
[律师回复] 在我国商标法有规定，商标以注册在先为原则而不是使用在先为原则。通俗的讲可以说商标谁先注册了就是谁的。也就是说，你用某个词语作为商标已经经营运用了一段时间，但是你没有注册商标，隔壁老张注册了，那这个商标就是隔壁老张的了。如果老张要求你停止使用这个商标那你就得停止使用。因为《商标法》规定这种情况应该停止侵权和负相应的法律责任。但凡事也有例外。这条规定也不是绝对的，以是复制模仿驰名商标的再就是这个商标尽管别人没有注册，但是影响力非常广。社会上一提起某个商标就会让人民想到这个是某某家的商品。这种抢注是无效的。属于恶意抢注，经商标局核实后会注销你的商标的。
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租赁合同签订的基本原则
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订合同应该遵循：
【平等原则】合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
【合同自由原则】当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
【遵纪守法原则】当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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签订租赁合同的基本原则
[律师回复] 一、签订租赁合同的基本原则
1、当事人地位平等原则。
2、当事人的民事权利能力一律平等。
3、当事人参与租赁业务时，适用同一法律，具有平等的地位。
4、当事人在产生，变更和消灭具体的租赁法律关系时必须平等协商。
5、等价有偿原则等价交换，实现各自经济利益。
6、双方互为给付，互有补偿。
7、取得利益与履行义务，价值上大致相等。
8、一方不得无偿占有，剥夺和侵犯他方利益。
9、按损益相当原则，使受害人受偿。
10、自愿和公平原则。
（
1）自愿原则：
首先，租赁当事人签合同时能够表达自己的真实意志。
其次，当事人签订合同时有一定意志自由。
（
2）公平原则：公平原则要求当事人在签订租赁合同时要以公平、正义观念指导自己的行为。1
1、诚实信用原则：当事人在签订租赁合同时，应讲诚实，守信用，以善意的方式履行其义务，不得规避法律和合同。1
2、合法原则：合同当事人必须严格遵守国家的法律和政策。
二、租赁合同成立的有效要件1、租赁合同成立的实质要件（
1）租赁当事人具有相应的民事行为能力；（
2）租赁当事人的意思表示真实；
（
3）内容不违背法律和社会公共利益。2、租赁合同成立的形式要件签订租赁合同时，必须采用书面形式，不得采用口头形式。
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买卖不破租赁的原则有哪些
买卖不破租赁的原则主要就是公平、自愿，诚实守信，另外就是不能损害社会公共利益等，所谓自愿，就是说买家也能接受不动产的租赁状态，对不动产的交易行为完全是双方当事人自愿的，而且，在此之前房东也给了承租人公平的竞争机会。
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我们小区里面的住户准备和物业签订一份集体合同，涉及到所有人的利益，集体合同订立的原则是什么
[律师回复] 进行集体协商，签订集体合同或专项集体合同，应当遵循下列原则：
1、遵守法律、法规、规章及国家有关规定；
2、集体合同订立的原则相互尊重，平等协商；
3、诚实守信，公平合作；
4、兼顾双方合法权益；
5、不得采取过激行为。
1、遵守法律、法规、规章及国家有关规定；
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“公开审判原则”是什么意思？
[律师回复] 您好，针对您的“公开审判原则”是什么意思？问题解答如下, 刑事诉讼法第11条规定，人民审判案件，除法律另有规定的以外，一律公开进行。公开审判，指审理案件和宣告判决，除了法庭评议以外，一律公开进行。它是刑事审判的一项基本原则。公开审判，应当做到：
（
1）开庭3日以前先期公布案由、被告人姓名、开庭时间和地点；
（
2）允许公民到场旁听；
（
3）允许记者采访和报道。特别关注：
1.审判公开的例外：（
1）涉及国家秘密；（
2）涉及个人隐私；（
3）未成年人犯罪，其中14周岁以上不满16周岁未成年人犯罪的案件，一律不公开审理，16周岁以上不满18周岁未成年人犯罪的案件，一般不公开审理（司法解释规定是指开庭时的年龄）；
（
4）涉及商业秘密。（司法解释规定必须由当事人提出申请。）
2.在公开审理案件时，对于公诉人、诉讼参与人提出涉及国家秘密或者个人隐私的证据时，审判长应当制止。如确与本案有关的，应当决定案件转为不公开审理。
3.依法不公开审理的案件，任何公民包括与审理该案无关的工作人员和被告人的近亲属都不得旁听。审理未成年被告人的案件，适用相关规定。
4.依法不公开审理的案件，宣告判决也必须公开。
（
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支持起诉原则是什么意思?
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 民事诉讼法第15条规定：“机关、社会团体、企业事业单位对损害国家、集体或者个人民事权益的行为，可以支持受损害的单位或者个人向人民。”这一规定体现的就是我国民事诉讼中的支持原则。所谓支持原则，是指机关、社会团体、企业事业单位对于损害国家、集体或者个人民事权益的行为，可以支持受损害的单位或者个人向人民。按照我国民事审判实践经验，支持一般应当具备以下条件：
（
1）支持的方式，只能是派人帮助受损害的单位或者个人，或者派代表出席法庭审理，而不能是支持者以自己的名义提讼。
（
2）支持者必须是机关、社会团体或者企业事业单位，而不能是公民个人。
（
3）支持的前提是有损害国家、集体和个人的民事权益的行为发行。
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无过错责任原则是啥意思
[律师回复] 无过错责任原则，也叫无过失责任原则，是指没有过错造成他人损害的依法律规定应由与造成损害原因有关的人承担民事责任的确认责任的准则。
无过错责任的构成要件有：
1、损害事实的客观存在。
2、特殊侵权行为的法定性。
3、特殊侵权行为与损害事实之间存在因果关系。
4、行为人不必过错。
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破产法是否试用买卖不破租赁原则？
确定买卖不破租赁的原则适用于破产法需要确定租赁合同签订的时间，如果在签订租赁合同是在破产前则适用于该原则，如果签订租赁合同是在破产后签订的需不适用于该原则，因为承租人在签订合同前都是要提前了解到房屋的具体情形和相关证件的，所以要自行承担后果。
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破产重整的原则是什么？
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 破产重整要经过的基本程序是什么
首先是重整申请的提出。按照我国新破产法的规定，公司的债权人或者债务人可以向人民直接提出破产重整申请，而占公司出资额10%以上的出资人可以在公司被申请破产之后，裁定宣告破产之前提出重整申请。
其次是人民对申请进行审查并决定是否立案。具体分为形式审查和实质审查，实质审查时将以企业是否具备重整条件为标准。当然，这是理论上的要求，在实践中，这一标准是很难掌握的，存在较大的不确定因素，尤其是的态度非常微妙。笔者参加培训时，最高人民民二庭(破产业务庭)审判长也提到了这个问题。最高人民对于受理破产案件的指导思想是凡是符合条件的都应当尽量受理，并专门对各地进行了明确，但各地仍存在不愿受理破产案件(也包括破产重整案件)的现实情况。
立案后的重点工作是重整计划草案的拟定，这是重整能否成功的关键，由债务人或者管理人负责实施。事实上，重整计划在申请破产重整前就应当明确，尤其是重整方和重整具体措施等重要事项。
重整计划拟定后，将提交不同的表决组予以表决。各组均予以通过的，提请人民裁定批准;若部分表决组未通过重整计划，经再次表决仍未通过，在符合法定条件的情况下，可提请人民法院强制批准。
人民裁定批准重整计划后，将终止重整程序。重整计划由债务人(即破产企业)负责执行，管理人负责监督。
根据我国新破产法的规定，若重整计划不能按期提交，或者重整计划未获通过，或者未获得人民批准的，将终止重整程序，并宣告企业破产。
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我打算签订一份保险合同，我想咨询一下律师按照法律规定保险合同签订的原则具体包括哪些呢
[律师回复]
1、诚实信用原则
2、保险利益原则
3、公平互利原则
4、 协商一致原则
5、自愿订立原则
6、社会公共利益原则
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律师您好！今年因为一些问题遭受了行政处罚,行政处罚的比例原则具体包括哪些原则?谢谢解答了！
[律师回复] 行政机关拟实施行政行为,特别是实施对行政相对人权益不利的 行政行为时,只有认定该行为达到相应行政目的或目标是必须或必 要的, 才能实施。 行政机关拟实施行政行为, 必须先进行利益衡量, 只有通过利益衡量,确认实施该行为可能取得的公益大于可能损害 的私益,才能实施。
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买卖不破租赁是什么意思，买卖不破租赁的条件有哪些
[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
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约定可以破买卖不破租赁的原则吗？
约定可以打破买卖不破租赁的原则的，只要买卖合同的双方当事人是出于主观真实意愿进行约定的就可以，但是原则上是所有的不动产都应当适用买卖不破租赁的，当然，除了出于企业破产情形下的不动产、人民法院采取强制措施的不动产以及被抵押的不动产之外。
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无过错责任原则是什么意思
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 无过错责任原则亦称客观责任原则、危险责任原则、严格责任原则。它是民法归责原则中的一个特殊原则。主要含义是指行为人造成他人损害的事实客观存在，以及行为人的活动和所管理的人或物的危险性质与所造成损害后果有因果关系，而特别加重其责任，让行为人对损害后果承担法律责任。无过错责任是随着经济的发展、科学技术的提高而提出的。
最早在《法国民法典》中首先得到反映，第二次后，随着责任保险等制度的发展，对损害赔偿由个人转向社会分担，无过错责任普遍采用，在有些领域有取代过错责任的趋势。中国民法也承认无过错责任原则，并对此作了明确规定。无过错责任可分两类，一类是指当事人对造成损害都没有过错时，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。第二类是对于产品责任，对周围环境有高度危险的作业致害责任、环境污染责任、饲养动物造成损害的责任等，致害人员无过错仍应承担民事责任。
《民通法则》第106条第3款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”
《侵权责任法》第七条规定：行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。
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我是想了解一下关于我国继承法孙子继承人顺序分配原则的相关问题，继承人顺序具体的情况是怎么样的？
[律师回复] 继承开始后，按照法律的规定，首先按照法定继承方式办理，如果被继承人留下了有效的遗嘱或者遗赠的，则首先按照按照遗嘱继承或者遗赠办理，如果被继承人与他人订立了遗赠扶养协议，则首先按照该协议办理。以上顺序为法定的继承顺序，不的更改。如果是法定继承，继承顺序如下：
第一顺序继承人：配偶、子女、父母。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对其岳父、岳母尽了主要赡养义务的也作为第一顺序继承人。
第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，有第一顺序继承人继承的，第二顺序继承人不能继承。在没有第一顺序继承人继承的情况下，第二顺序继承人继承。
子女包括、非婚生女子、养子女和有扶养关系的继子女。
父母包括生父母、养父母和有抚养关系的。
兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
二、同一顺序继承人是否均等分配
在一般情况下，同一顺序继承人继承遗产的份额是均等的。因此孙子继承人顺序分配原则也是同理的，孙子个同一顺序的其他继承人的份额是同等的。
继承人协商同意的，也可以不均等。但对于生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。而对于有扶养能力和抚养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
第一顺序继承人：配偶、子女、父母。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对其岳父、岳母尽了主要赡养义务的也作为第一顺序继承人。
第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，有第一顺序继承人继承的，第二顺序继承人不能继承。在没有第一顺序继承人继承的情况下，第二顺序继承人继承。
子女包括、非婚生女子、养子女和有扶养关系的继子女。
父母包括生父母、养父母和有抚养关系的。
兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
二、同一顺序继承人是否均等分配
在一般情况下，同一顺序继承人继承遗产的份额是均等的。因此孙子继承人顺序分配原则也是同理的，孙子个同一顺序的其他继承人的份额是同等的。
继承人协商同意的，也可以不均等。但对于生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。而对于有扶养能力和抚养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
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刑法中的并科原则是什么意思？
[律师回复] 您好，针对您的刑法中的并科原则是什么意思？问题解答如下, 并科原则，又称相加并科原则，即对数罪分别定罪量刑后，绝对相加，合并执行。并科原则是指对数罪分别宣告刑罚，然后数刑相加，合并执行。并科原则虽在理论上有其一定的道理，但实际上既过于严酷，且很难执行。特别是数罪中有宣告死刑或无期徒刑的更无法合法执行。 并科原则又被称为累加原则、相加原则、合并原则等。该原则是数罪并罚中的一个原则,要求在对某一犯罪人判处有数个刑罚时,将其数个刑罚相加，一并对该犯罪人科处。并科原则作为一个古老的数罪并罚原则,由于其闪烁着“一罪一刑”、“每罪必罚”、“数罪数罚”的正义思想,因而在当今世界范围内仍有大量的国家在刑法中采用此原则来处理数罪并罚中的有关问题，只是采用此原则的范围各有不同而已。中国《刑法》中也规定了这一原则。
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