买卖不破租赁和抵押之间包括吗

[律师回复] 1、破产财产包括已经抵押的财产，但是抵押权人对抵押财产有优先受偿权，法律规定破产财产在优先清偿了共益债务与破产费用之后再根据法律规定的顺序清偿其他普通债权。
2、法律依据：《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条
破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押人破产债权人会议的职权有哪些 债权人会议的职权 (1 )审查有关债权的证明材料，确认债权有无财产担保及其数额； (2 )讨论通过和解协议草案； (3)讨论通过破产财产的处理和分配方案。 除此之外，债权人会议还有听取债务人企业整顿情况的报告的权利，监督破产清算组活动的权利，申请终结整顿的权利等。可见我国立法在债权人会议的决议权方面规定得较为充分，但在具体参与权的行使以及对程序进行的制约和监督方面稍显薄弱。比如，破产管理人的选任及是否设置常设的破产监查人方面，还有对营业的是否继续和破产财产管理的指示方面，立法并未给予债权人会议表示其意志的机会。 什么是债权人会议 债权人会议是全体债权人参加破产程序进行权利自治的临时机构。其权利范围和行债权人会议使方式均由法律直接规定，主要是决议职能和监督职能。债权人会议是人民法院审理企业破产案件中一个重要的环节。是“实现债权人破产程序参与权的机构”。债权人会议的制度构建和运作方式以及债权人会议的职权设定等均应围绕此一定性展开。为便于充分实现债权人的破产程序参与权，应当承认和强化债权人会议的听取报告权、选任常设的监督机构权、决定营业的继续和停止、指示破产财产的管理方法等职权。 债权人会议的意义 1、有利于中立公正的定位，是形式与实质相统一的需要 在目前债权人会议召开不规范，债权人会议功能未得到真正发挥的现实情况下，真正对清算组实施监督的主体是人民。此外，对清算组还有指导作用。在债权人会议被忽视的前提下，与清算小组的行为、职责、利益极易混淆，现实中清算组的很多行为是指导或认可的结果，再由来监督，那么这种监督如何保持理性？且事实上，作为破产清算程序虽然具有不同于一般诉讼程序的特殊性，但人民的性质决定了其在该程序中仍应是处于中立裁判者的地位，而清算组作为破产财产的管理人，从一定意义上讲说，它是继受了破产企业的权利义务，具有一方当事人的象征，在另一方当事人缺失或虚位状态下，往往导致的越位或债权人利益的受损。 2、有利于保护债权人利益，增强清算组责任，是完善破产监督机制的需要 基于债权人会议各成员在对外关系上具有利益一致性，企业宣告破产后，其破产财产用途实际已固定为向债权人偿债。清算组接管破产企业后，即应清理破产企业财产，编制财产明细表和资产负债表，编制债权债务账册，管理、处分破产财产，对外清收债权，决定是否履行合同和在清算范围内进行经营活动，确认别除权、抵消权、取回权，组织破产财产的评估、拍卖、变现等一系列工作。清算组作为破产财产的管理人，其一系列行为的最终结果还是归于债权人承受的。破产财产的多少、破产企业权利的处分、变现价位的高低，直接影响到以后对各债权人的分配清偿率，因而归根究底，这一系列清算工作的主体为清算组，但其结果与债权人利益休戚相关，故而其对清算组的监督才是有能动性的有效监督。 3、有利于促进破产程序有序化，取得社会效果与法律效果的统一 破产还债是丧失存在意义的亏损企业退出市场主体的合法途径，理性看待，具有积极意义。但是对于具体债权人来说，其债务人的破产宣告即意味着债权的部分甚至全部落空，直接导致其资产的减少，故其往往对破产程序存在抵触对立情绪。实践中这种抵触情绪外化为对破产企业主管部门、对清算组、甚至对受案的猜疑、指责、不满。而通过债权人会议，可以案说法，增强沟通，引导债权人以理性的眼光看待债务人破产还债，在理性状态下展开破产还债程序。另外，因为债权人除了作为对破产企业拥有债权的整体共同利益外，因破产财产的有限性与固定性，导致各债权人内部之间的利益还存在差异与对抗的性质，在受偿结果上甲债权人针对乙债权人具反比关系。故对个体债权的存在与否、金额多寡、属何性质(涉及有无优先受偿权问题)的认定、财产变现的方式上，债权人内部还存在利益冲突。清算组应通过债权人会议征询并听取债权人多数意见，将其处于散沙无序状态的利益冲突变为具有内部制约机制的民主集中表决，往往能将债权人会议各成员之间的冲突解决在内部，有异议的，还可申请复议、裁决，这样有利于提高效率，同时也因为体现了对债权人处分权的尊重，有利于取得债权人的理解与信赖，使债权人之间的差异性在内部消化掉，减少对清算组、发泄不满情绪的外化表现，使破产工作有序展开。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 根据抵押制度的要求，作为抵押物的财产必须是能够转让的财产，只有这样才能实现担保的目的。如果所抵押的财产是法律规定不能转让的，即使设定抵押权的其他条件已经具备，这种抵押也是无效的民事行为，没有法律的拘束力。由此可知，可以抵押的财产必须具备以下几个条件： (一)抵押人对抵押物必须有处分权。 (二)抵押物必须是法律允许转让的。 (三)抵押物价值应与所担保的债权金额一致。 (四)用作抵押物的财产原则上应便于管理和实施，原则上应是不动产，也包括生产设备、日用生活品、交通运输工具等一切有价值的动产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押人破产债权人会议的职权有哪些 债权人会议的职权 (1 )审查有关债权的证明材料，确认债权有无财产担保及其数额； (2 )讨论通过和解协议草案； (3)讨论通过破产财产的处理和分配方案。 除此之外，债权人会议还有听取债务人企业整顿情况的报告的权利，监督破产清算组活动的权利，申请终结整顿的权利等。可见我国立法在债权人会议的决议权方面规定得较为充分，但在具体参与权的行使以及对程序进行的制约和监督方面稍显薄弱。比如，破产管理人的选任及是否设置常设的破产监查人方面，还有对营业的是否继续和破产财产管理的指示方面，立法并未给予债权人会议表示其意志的机会。 什么是债权人会议 债权人会议是全体债权人参加破产程序进行权利自治的临时机构。其权利范围和行债权人会议使方式均由法律直接规定，主要是决议职能和监督职能。债权人会议是人民法院审理企业破产案件中一个重要的环节。是“实现债权人破产程序参与权的机构”。债权人会议的制度构建和运作方式以及债权人会议的职权设定等均应围绕此一定性展开。为便于充分实现债权人的破产程序参与权，应当承认和强化债权人会议的听取报告权、选任常设的监督机构权、决定营业的继续和停止、指示破产财产的管理方法等职权。 债权人会议的意义 1、有利于中立公正的定位，是形式与实质相统一的需要 在目前债权人会议召开不规范，债权人会议功能未得到真正发挥的现实情况下，真正对清算组实施监督的主体是人民。此外，对清算组还有指导作用。在债权人会议被忽视的前提下，与清算小组的行为、职责、利益极易混淆，现实中清算组的很多行为是指导或认可的结果，再由来监督，那么这种监督如何保持理性？且事实上，作为破产清算程序虽然具有不同于一般诉讼程序的特殊性，但人民的性质决定了其在该程序中仍应是处于中立裁判者的地位，而清算组作为破产财产的管理人，从一定意义上讲说，它是继受了破产企业的权利义务，具有一方当事人的象征，在另一方当事人缺失或虚位状态下，往往导致的越位或债权人利益的受损。 2、有利于保护债权人利益，增强清算组责任，是完善破产监督机制的需要 基于债权人会议各成员在对外关系上具有利益一致性，企业宣告破产后，其破产财产用途实际已固定为向债权人偿债。清算组接管破产企业后，即应清理破产企业财产，编制财产明细表和资产负债表，编制债权债务账册，管理、处分破产财产，对外清收债权，决定是否履行合同和在清算范围内进行经营活动，确认别除权、抵消权、取回权，组织破产财产的评估、拍卖、变现等一系列工作。清算组作为破产财产的管理人，其一系列行为的最终结果还是归于债权人承受的。破产财产的多少、破产企业权利的处分、变现价位的高低，直接影响到以后对各债权人的分配清偿率，因而归根究底，这一系列清算工作的主体为清算组，但其结果与债权人利益休戚相关，故而其对清算组的监督才是有能动性的有效监督。 3、有利于促进破产程序有序化，取得社会效果与法律效果的统一 破产还债是丧失存在意义的亏损企业退出市场主体的合法途径，理性看待，具有积极意义。但是对于具体债权人来说，其债务人的破产宣告即意味着债权的部分甚至全部落空，直接导致其资产的减少，故其往往对破产程序存在抵触对立情绪。实践中这种抵触情绪外化为对破产企业主管部门、对清算组、甚至对受案的猜疑、指责、不满。而通过债权人会议，可以案说法，增强沟通，引导债权人以理性的眼光看待债务人破产还债，在理性状态下展开破产还债程序。另外，因为债权人除了作为对破产企业拥有债权的整体共同利益外，因破产财产的有限性与固定性，导致各债权人内部之间的利益还存在差异与对抗的性质，在受偿结果上甲债权人针对乙债权人具反比关系。故对个体债权的存在与否、金额多寡、属何性质(涉及有无优先受偿权问题)的认定、财产变现的方式上，债权人内部还存在利益冲突。清算组应通过债权人会议征询并听取债权人多数意见，将其处于散沙无序状态的利益冲突变为具有内部制约机制的民主集中表决，往往能将债权人会议各成员之间的冲突解决在内部，有异议的，还可申请复议、裁决，这样有利于提高效率，同时也因为体现了对债权人处分权的尊重，有利于取得债权人的理解与信赖，使债权人之间的差异性在内部消化掉，减少对清算组、发泄不满情绪的外化表现，使破产工作有序展开。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押人破产债权人会议的职权有哪些
债权人会议的职权
(1 )审查有关债权的证明材料，确认债权有无财产担保及其数额；
(2 )讨论通过和解协议草案；
(3)讨论通过破产财产的处理和分配方案。
除此之外，债权人会议还有听取债务人企业整顿情况的报告的权利，监督破产清算组活动的权利，申请终结整顿的权利等。可见我国立法在债权人会议的决议权方面规定得较为充分，但在具体参与权的行使以及对程序进行的制约和监督方面稍显薄弱。比如，破产管理人的选任及是否设置常设的破产监查人方面，还有对营业的是否继续和破产财产管理的指示方面，立法并未给予债权人会议表示其意志的机会。
什么是债权人会议
债权人会议是全体债权人参加破产程序进行权利自治的临时机构。其权利范围和行债权人会议使方式均由法律直接规定，主要是决议职能和监督职能。债权人会议是人民法院审理企业破产案件中一个重要的环节。是“实现债权人破产程序参与权的机构”。债权人会议的制度构建和运作方式以及债权人会议的职权设定等均应围绕此一定性展开。为便于充分实现债权人的破产程序参与权，应当承认和强化债权人会议的听取报告权、选任常设的监督机构权、决定营业的继续和停止、指示破产财产的管理方法等职权。
债权人会议的意义
1、有利于中立公正的定位，是形式与实质相统一的需要
在目前债权人会议召开不规范，债权人会议功能未得到真正发挥的现实情况下，真正对清算组实施监督的主体是人民。此外，对清算组还有指导作用。在债权人会议被忽视的前提下，与清算小组的行为、职责、利益极易混淆，现实中清算组的很多行为是指导或认可的结果，再由来监督，那么这种监督如何保持理性？且事实上，作为破产清算程序虽然具有不同于一般诉讼程序的特殊性，但人民的性质决定了其在该程序中仍应是处于中立裁判者的地位，而清算组作为破产财产的管理人，从一定意义上讲说，它是继受了破产企业的权利义务，具有一方当事人的象征，在另一方当事人缺失或虚位状态下，往往导致的越位或债权人利益的受损。
2、有利于保护债权人利益，增强清算组责任，是完善破产监督机制的需要
基于债权人会议各成员在对外关系上具有利益一致性，企业宣告破产后，其破产财产用途实际已固定为向债权人偿债。清算组接管破产企业后，即应清理破产企业财产，编制财产明细表和资产负债表，编制债权债务账册，管理、处分破产财产，对外清收债权，决定是否履行合同和在清算范围内进行经营活动，确认别除权、抵消权、取回权，组织破产财产的评估、拍卖、变现等一系列工作。清算组作为破产财产的管理人，其一系列行为的最终结果还是归于债权人承受的。破产财产的多少、破产企业权利的处分、变现价位的高低，直接影响到以后对各债权人的分配清偿率，因而归根究底，这一系列清算工作的主体为清算组，但其结果与债权人利益休戚相关，故而其对清算组的监督才是有能动性的有效监督。
3、有利于促进破产程序有序化，取得社会效果与法律效果的统一
破产还债是丧失存在意义的亏损企业退出市场主体的合法途径，理性看待，具有积极意义。但是对于具体债权人来说，其债务人的破产宣告即意味着债权的部分甚至全部落空，直接导致其资产的减少，故其往往对破产程序存在抵触对立情绪。实践中这种抵触情绪外化为对破产企业主管部门、对清算组、甚至对受案的猜疑、指责、不满。而通过债权人会议，可以案说法，增强沟通，引导债权人以理性的眼光看待债务人破产还债，在理性状态下展开破产还债程序。另外，因为债权人除了作为对破产企业拥有债权的整体共同利益外，因破产财产的有限性与固定性，导致各债权人内部之间的利益还存在差异与对抗的性质，在受偿结果上甲债权人针对乙债权人具反比关系。故对个体债权的存在与否、金额多寡、属何性质(涉及有无优先受偿权问题)的认定、财产变现的方式上，债权人内部还存在利益冲突。清算组应通过债权人会议征询并听取债权人多数意见，将其处于散沙无序状态的利益冲突变为具有内部制约机制的民主集中表决，往往能将债权人会议各成员之间的冲突解决在内部，有异议的，还可申请复议、裁决，这样有利于提高效率，同时也因为体现了对债权人处分权的尊重，有利于取得债权人的理解与信赖，使债权人之间的差异性在内部消化掉，减少对清算组、发泄不满情绪的外化表现，使破产工作有序展开。

[律师回复] 质押合同应当包括以下内容：
被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；质物的名称、数量、质量、状况；质押担保的范围；质物移交的时间；

[律师回复] 对于抵押贷款中抵押物的范围包括哪些这个问题，解答如下, 抵押贷款中抵押物的范围有哪些
一、抵押贷款中抵押物的范围有什么
(一)下列物品可以作为个人住房贷款的抵押物：
1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
2、抵押人依法取得的土地使用权；
3、贷款银行认可的其他符合法律规定的财产。
(二)下列有价证券可作为个人住房贷款的质押物：
1、凭证式国库券
2、国家重点建筑债券
3、金融债券
4、AAA级企业债券
5、存单等有价证券
二、如何申请抵押贷款
(一)贷款人申请；
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：
①借款人的身份证、户口；
②购买住房的合同意向书或其他证明文件；
③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明；
④贷款银行要求的其他证明。
(二)贷款银行审查；
贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。
(三)借款人与售房单位签订购房合同；
借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。
(四)借款人办理抵押房屋的保险；
借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
(五)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同；
借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。
(六)贷款银行划款；
贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款帐户。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押人破产债权人会议的职权有哪些 债权人会议的职权 (1 )审查有关债权的证明材料，确认债权有无财产担保及其数额； (2 )讨论通过和解协议草案； (3)讨论通过破产财产的处理和分配方案。 除此之外，债权人会议还有听取债务人企业整顿情况的报告的权利，监督破产清算组活动的权利，申请终结整顿的权利等。可见我国立法在债权人会议的决议权方面规定得较为充分，但在具体参与权的行使以及对程序进行的制约和监督方面稍显薄弱。比如，破产管理人的选任及是否设置常设的破产监查人方面，还有对营业的是否继续和破产财产管理的指示方面，立法并未给予债权人会议表示其意志的机会。 什么是债权人会议 债权人会议是全体债权人参加破产程序进行权利自治的临时机构。其权利范围和行债权人会议使方式均由法律直接规定，主要是决议职能和监督职能。债权人会议是人民法院审理企业破产案件中一个重要的环节。是“实现债权人破产程序参与权的机构”。债权人会议的制度构建和运作方式以及债权人会议的职权设定等均应围绕此一定性展开。为便于充分实现债权人的破产程序参与权，应当承认和强化债权人会议的听取报告权、选任常设的监督机构权、决定营业的继续和停止、指示破产财产的管理方法等职权。 债权人会议的意义 1、有利于中立公正的定位，是形式与实质相统一的需要 在目前债权人会议召开不规范，债权人会议功能未得到真正发挥的现实情况下，真正对清算组实施监督的主体是人民。此外，对清算组还有指导作用。在债权人会议被忽视的前提下，与清算小组的行为、职责、利益极易混淆，现实中清算组的很多行为是指导或认可的结果，再由来监督，那么这种监督如何保持理性？且事实上，作为破产清算程序虽然具有不同于一般诉讼程序的特殊性，但人民的性质决定了其在该程序中仍应是处于中立裁判者的地位，而清算组作为破产财产的管理人，从一定意义上讲说，它是继受了破产企业的权利义务，具有一方当事人的象征，在另一方当事人缺失或虚位状态下，往往导致的越位或债权人利益的受损。 2、有利于保护债权人利益，增强清算组责任，是完善破产监督机制的需要 基于债权人会议各成员在对外关系上具有利益一致性，企业宣告破产后，其破产财产用途实际已固定为向债权人偿债。清算组接管破产企业后，即应清理破产企业财产，编制财产明细表和资产负债表，编制债权债务账册，管理、处分破产财产，对外清收债权，决定是否履行合同和在清算范围内进行经营活动，确认别除权、抵消权、取回权，组织破产财产的评估、拍卖、变现等一系列工作。清算组作为破产财产的管理人，其一系列行为的最终结果还是归于债权人承受的。破产财产的多少、破产企业权利的处分、变现价位的高低，直接影响到以后对各债权人的分配清偿率，因而归根究底，这一系列清算工作的主体为清算组，但其结果与债权人利益休戚相关，故而其对清算组的监督才是有能动性的有效监督。 3、有利于促进破产程序有序化，取得社会效果与法律效果的统一 破产还债是丧失存在意义的亏损企业退出市场主体的合法途径，理性看待，具有积极意义。但是对于具体债权人来说，其债务人的破产宣告即意味着债权的部分甚至全部落空，直接导致其资产的减少，故其往往对破产程序存在抵触对立情绪。实践中这种抵触情绪外化为对破产企业主管部门、对清算组、甚至对受案的猜疑、指责、不满。而通过债权人会议，可以案说法，增强沟通，引导债权人以理性的眼光看待债务人破产还债，在理性状态下展开破产还债程序。另外，因为债权人除了作为对破产企业拥有债权的整体共同利益外，因破产财产的有限性与固定性，导致各债权人内部之间的利益还存在差异与对抗的性质，在受偿结果上甲债权人针对乙债权人具反比关系。故对个体债权的存在与否、金额多寡、属何性质(涉及有无优先受偿权问题)的认定、财产变现的方式上，债权人内部还存在利益冲突。清算组应通过债权人会议征询并听取债权人多数意见，将其处于散沙无序状态的利益冲突变为具有内部制约机制的民主集中表决，往往能将债权人会议各成员之间的冲突解决在内部，有异议的，还可申请复议、裁决，这样有利于提高效率，同时也因为体现了对债权人处分权的尊重，有利于取得债权人的理解与信赖，使债权人之间的差异性在内部消化掉，减少对清算组、发泄不满情绪的外化表现，使破产工作有序展开。

[律师回复] 您好，关于抵押权包括什么类型这个问题，我的解答如下, 抵押权的种类，根据不同的标准可以进行不同的划分，根据我国《担保法》的相关规定，抵押权主要有以下几种：
1、不动产抵押
不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。
2、动产抵押
动产抵押，是指以动产为抵押标的物而设立的抵押。动产抵押并不意味着所有的动产都可以称为抵押的标的物，有一些动产是不适合成为抵押标的物的。动产抵押的特征仍是抵押人不转移对财产的占有，否则将与质押无异。
3、权利抵押
权利抵押，是指以特定的财产权利作为抵押标的物的抵押。对于何种权利可以成为抵押的标的物，一般法律都会做出明确的规定，我国可供抵押的权利一般是指土地使用权。
4、最高额抵押
最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定时间内连续发生的债权作担保的抵押形式。最高额抵押具有下列特征：
(1)抵押担保的是将来的债权，现在尚未发生;
(2)抵押担保的债权额不确定，但设有最高额限制，最高额限制并非债权的实际最高额;
(3)实际发生的债权是连续的、不确定的，即债权人不规定对方实际发生债权的次数和数额;
(4)债权人只可以对抵押财产行使最高限额内的优先受偿权;
(5)最高额抵押只需一次登记即可设置。
我国最高额抵押的适用范围，仅适用于借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
5、财团抵押
财团抵押，又被称为企业抵押，是指抵押人以其全部的财产，包括动产、不动产和权利为一体共同作为标的物来进行抵押的行为。采用此种抵押方式的抵押人一般是企业，可以是企业的担保能力集中。《担保法》第34条规定，抵押人可将其合法财产一并抵押。
6、共同抵押
共同抵押，又成为总括抵押，是指为了同一债权的担保，在数个不同的财产上设置的抵押。共同抵押的突出特点是在数个抵押物上设定数个抵押权，共同担保同一债权。其中一个抵押权实现，其他财产上的所有抵押权均消灭。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 抵押和质押的区别有哪些：质押和抵押的根本区别在于是否转移担保财产的占有。抵押不转移对抵押物的占管形态，仍由抵押人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质权人负责对质押物进行保管。一般来说，抵押物毁损或价值减少，由抵押人承担责任，质押物毁损或价值减少由质押权人承担责任。债权人对抵押物不具有直接处置权，需要与抵押人协商或通过由判决后完成抵押物的处置；对质押物的处置不需要经过协商或判决，超过合同规定的时间质权人就可以处置。质押贷款与抵押贷款，道理是一样的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 抵押和质押的区别有哪些：质押和抵押的根本区别在于是否转移担保财产的占有。抵押不转移对抵押物的占管形态，仍由抵押人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质权人负责对质押物进行保管。一般来说，抵押物毁损或价值减少，由抵押人承担责任，质押物毁损或价值减少由质押权人承担责任。债权人对抵押物不具有直接处置权，需要与抵押人协商或通过由判决后完成抵押物的处置；对质押物的处置不需要经过协商或判决，超过合同规定的时间质权人就可以处置。质押贷款与抵押贷款，道理是一样的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 抵押和质押的区别有哪些：质押和抵押的根本区别在于是否转移担保财产的占有。抵押不转移对抵押物的占管形态，仍由抵押人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质权人负责对质押物进行保管。一般来说，抵押物毁损或价值减少，由抵押人承担责任，质押物毁损或价值减少由质押权人承担责任。债权人对抵押物不具有直接处置权，需要与抵押人协商或通过由判决后完成抵押物的处置；对质押物的处置不需要经过协商或判决，超过合同规定的时间质权人就可以处置。质押贷款与抵押贷款，道理是一样的。

[律师回复] 对于房产二次抵押的抵押权包括哪些规定这个问题，解答如下, 房产二次抵押的抵押权有哪些规定
《物权法》第95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《物权法》第196条：依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。
《物权法》第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
相关知识：房产抵押的范围
1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。
2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下：
(1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押;
(2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权;
(3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。
3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。
4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房产二次抵押的抵押权有哪些规定
《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《物权法》第196条：依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。
《物权法》第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
相关知识：房产抵押的范围
1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。
2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下：
(1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押;
(2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权;
(3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。
3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。
4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。

[律师回复] 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具法律法规未禁止抵押的其他财

[律师回复] 您好，针对您的抵押权的种类包括什么问题解答如下, 抵押权的种类，根据不同的标准可以进行不同的划分，根据我国《担保法》的相关规定，抵押权主要有以下几种：
1、不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。
2、动产抵押，是指以动产为抵押标的物而设立的抵押。动产抵押并不意味着所有的动产都可以称为抵押的标的物，有一些动产是不适合成为抵押标的物的。动产抵押的特征仍是抵押人不转移对财产的占有，否则将与质押无异。
3、权利抵押，是指以特定的财产权利作为抵押标的物的抵押。对于何种权利可以成为抵押的标的物，一般法律都会做出明确的规定，我国可供抵押的权利一般是指土地使用权。
4、最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定时间内连续发生的债权作担保的抵押形式。最高额抵押具有下列特征：
(1)抵押担保的是将来的债权，现在尚未发生;
(2)抵押担保的债权额不确定，但设有最高额限制，最高额限制并非债权的实际最高额;
(3)实际发生的债权是连续的、不确定的，即债权人不规定对方实际发生债权的次数和数额;
(4)债权人只可以对抵押财产行使最高限额内的优先受偿权;
(5)最高额抵押只需一次登记即可设置。我国最高额抵押的适用范围，仅适用于借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
5、财团抵押财团抵押，又被称为企业抵押，是指抵押人以其全部的财产，包括动产、不动产和权利为一体共同作为标的物来进行抵押的行为。采用此种抵押方式的抵押人一般是企业，可以是企业的担保能力集中。《担保法》第34条规定，抵押人可将其合法财产一并抵押。
6、共同抵押共同抵押，又成称为总括抵押，是指为了同一债权的担保，在数个不同的财产上设置的抵押。共同抵押的突出特点是在数个抵押物上设定数个抵押权，共同担保同一债权。其中一个抵押权实现，其他财产上的所有抵押权均消灭。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押手续包括什么问题解答如下,
1、首先确认房屋未办理过抵押登记
2、提交银行所需资料
(1)借款人身份证，户口薄
(2)借款人婚姻状况证明：未婚需出具未婚证，离婚需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未婚)，已婚需出具配偶身份证，户口薄
(3)借款人单位出具半年内收入证明或当地纳税证，房屋产权证
3、银行审查资料，合格后指派评估公司对房屋进行评估
4、身份证、户口本、结婚证银行需要核对原件，留复印件(身份证3份,其他1份)，单身证明(未婚或离婚)需要留原件，房证、土地证有的留原件有的不留，并准备复印件1份，工资证明留原件。
5、银行放款到借款人指定的银行帐户
6、银行审批通过后需要到房管局办理抵押登记(期房需要办理预抵押)，银行领到他项权利证书后放款给借款人，核对原件留复印件1份。
另外提醒同借款人一样，未婚证应叫“单身证明”在户籍所在地的民政局办理，办理顺利需要1个星期，还有期限不同利率不同，房产评估价格一般高于市场价值。

[律师回复] 对于抵押合同包括什么内容这个问题，解答如下,
1、什么是抵押合同
抵押合同是抵押权人(通常是债权人)与抵押人(既可以是债务人，也可以是第三人)签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物(既可以是不动产，也可以是动产)向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。
2、抵押合同应当包括以下内容：
(1)被担保的主债权种类、数额;
(2)债务人履行债务的期限;
(3)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;
(4)抵押担保的范围;
(5)当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押权的种类，根据不同的标准可以进行不同的划分，根据我国《担保法》的相关规定，抵押权主要有以下几种：
1、不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。
2、动产抵押，是指以动产为抵押标的物而设立的抵押。动产抵押并不意味着所有的动产都可以称为抵押的标的物，有一些动产是不适合成为抵押标的物的。动产抵押的特征仍是抵押人不转移对财产的占有，否则将与质押无异。
3、权利抵押，是指以特定的财产权利作为抵押标的物的抵押。对于何种权利可以成为抵押的标的物，一般法律都会做出明确的规定，我国可供抵押的权利一般是指土地使用权。
4、最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定时间内连续发生的债权作担保的抵押形式。最高额抵押具有下列特征：
(1)抵押担保的是将来的债权，现在尚未发生;
(2)抵押担保的债权额不确定，但设有最高额限制，最高额限制并非债权的实际最高额;
(3)实际发生的债权是连续的、不确定的，即债权人不规定对方实际发生债权的次数和数额;
(4)债权人只可以对抵押财产行使最高限额内的优先受偿权;
(5)最高额抵押只需一次登记即可设置。我国最高额抵押的适用范围，仅适用于借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
5、财团抵押财团抵押，又被称为企业抵押，是指抵押人以其全部的财产，包括动产、不动产和权利为一体共同作为标的物来进行抵押的行为。采用此种抵押方式的抵押人一般是企业，可以是企业的担保能力集中。《担保法》第34条规定，抵押人可将其合法财产一并抵押。
6、共同抵押共同抵押，又成称为总括抵押，是指为了同一债权的担保，在数个不同的财产上设置的抵押。共同抵押的突出特点是在数个抵押物上设定数个抵押权，共同担保同一债权。其中一个抵押权实现，其他财产上的所有抵押权均消灭。

[律师回复] 对于土地抵押手续包括哪些这个问题，解答如下, 土地抵押手续有哪些
1 首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.
2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐
第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.
3 根据以上
第二步算出的抵押物的面积数,先在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.
4 带着
第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.
5 根据抵押测绘图到不动产评估机构进行评估,出具评估报告
6 与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的相关证件(营业执照、组织机构代码证等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会决议(或董事会决议)等资料.
7 填好最高额抵押贷款合同,按银行要求提供所需的相关资料后,等待银行进行放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。
土地抵押贷款的条件
1、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。
2、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。
3、国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
土地抵抵押贷款注意事项
1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
2.土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5.保险问题。 土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6.土地使用权抵押时，应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
1
1.处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
1
2.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。