先买后租买卖不破租赁能否成立

最新修订 | 2024-09-26
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王淳律师
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专家导读 先买了商品房然后把商品房出租出去的这种行为当然是可以成立买卖不破租赁的,成立买卖不破租赁的条件是有合法有效的租赁合同,在房子出租期间把房子转让给了其他人,而且当时这套房子承租人已经住进去了,和先买后租之间没有什么必然的联系。

先买后租买卖不破租赁能否成立

一、先买后租买卖不破租赁能否成立?

可以,买卖不破租赁的条件是:

1、存在合法有效的租赁合同

要适用该制度,在所有权让与时,租赁合同应该已经成立并且生效,就是租赁关系须有效的存在,换言之,租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时,需要注意的是,根据我国物权法的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。

2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人

租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,在此情况下,则该制度也没有适用的余地。

3、租赁物已经交付于承租人

“买卖不破租赁”构成要件中的交付,除指出租人已交付租赁物外,还需承租人继续占有租赁物。主要理由是,一方面,承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益,无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面,承租人未占有不能起到公式作用,为维持交易安全,不应赋予租赁权对抗力。

4、所有权发生变动是在租赁期间内

“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生变动,导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。

二、租房合同应当明确什么内容?

1、双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

2、住房具体情况住房的具体位置。写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备,简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等。

3、住房用途。住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

4、租赁期限。由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。

5、房租及支付方式。住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。

6、住房修缮责任。出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏,承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的,承租人可与其共同出资维修,承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

7、住房状况变更。承租人应该爱护住房和各种设施,不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。

8、转租的约定。有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。

对先买后租能不能成立买卖不破租赁这个问题存在疑惑的这些人,根本就没有理解买卖不破租赁的意思。大多数人租房子都是和原产权人之间当面建立的租赁关系,那原产权人先买后租,然后再卖这也是很正常的。每一种交易行为都有相应的法律制度来约束。

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