逾期交房能不能解除购房合同

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、逾期交房能否解除购房合同
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
二、如何确定逾期交房违约金
开发商延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。这里应分两种情况：一是合同未约定延期交房违约责任的;二是合同约定延期交房违约责任的。
对于
第一种情况，根据上述最高院解释第17条三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民要求其赔偿损失。
对于
第二种情况，一手房在签定购房合同时，一些品牌开发商在延期交房违约金上，按照购房款每日万分之三至五计算，比银行存款利息高一些，这样约定的违约金达到一定数额，才能对违约者真正起到约束作用，法律上也是有效的，但实际情况经常是，合同约定的违约金过低已有蔓延趋势，并引发越来越多的诉讼。延期交房违约金赔偿额如果继续由开发商“一锤定音”，难保不会出现延期交房后，每天赔偿购房者几元钱的奇闻。如果合同约定的违约金明显过低，不足以弥补实际损失的，经与开发商协商不成，可对簿公堂，按实际损失进行赔偿。包括要求开发商按银行贷款利息支付违约金;或按当时同地段同类房屋租金标准的金额，赔偿租房费用等实际损失。

[律师回复] 您好，关于购房逾期未交付怎么办这个问题，我的解答如下, 有相关法律规定，如果开发商延期交房，购房者想解除购房合同前必须先催告，在催告过后接下来3个月，开发商仍然不交房的，购房者可以退房。
所以说，一旦遇到延迟交房的情况时，购房者应当及时书面催告开发商交付房子。如果开发商在收到催告交房通知函后3个月仍然不能按时交房的，购房者可以要求退房，并可要求退还购房款，同时追究开发商的违约责任。有些开发商会在办理交房手续的过程中，要求购房者签署一份房屋交接单。购房者需要注意的是，在签署这类文件时，务必看清楚房屋交接单上的各项内容。如果购房者只是为了拿到钥匙进行入室验房，这就并不代表自己接受房屋，同意交房。而这些需要在房屋交接单上标注清楚，以免不必要的麻烦。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 您好，针对您的解除购房合同要哪些条件问题解答如下, 解除购房合同需要什么条件
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条　具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据合同法的规定，买方完全可以因为卖方的违约而解除合同，拒收货物。
1、在出卖人逾期且未交付标的物的情况下，买受人可以要求出卖人继续履行交付标的物的义务。
2、在出卖人无法继续履行或者符合法律规定的其他条件下，可以不再适用继续履行，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担不能交付标的物的违约责任。
3、出卖人迟延交付的，由此而增加的履行费用，由出卖人承担。
4、标的物的市场价格在签订合同后有较大变化的，如果因出卖人逾期交货，则有可能给买受人造成价格方面的损失，因此，结合以往的审判实践，对出卖人逾期交货时，标的物的市场价格比约定的交付期的市场价格降低的，应当按照实际交付标的物时的市场价格计算价款如果市场价格较约定交货期时的约定价格上升的，则仍应当按照原合同约定的价格计算价款。作此处理，目的是为了对出卖人的违约行为予以惩罚，而对买受人的损失予以补偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据合同法的规定，买方完全可以因为卖方的违约而解除合同，拒收货物。
1、在出卖人逾期且未交付标的物的情况下，买受人可以要求出卖人继续履行交付标的物的义务。
2、在出卖人无法继续履行或者符合法律规定的其他条件下，可以不再适用继续履行，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担不能交付标的物的违约责任。
3、出卖人迟延交付的，由此而增加的履行费用，由出卖人承担。
4、标的物的市场价格在签订合同后有较大变化的，如果因出卖人逾期交货，则有可能给买受人造成价格方面的损失，因此，结合以往的审判实践，对出卖人逾期交货时，标的物的市场价格比约定的交付期的市场价格降低的，应当按照实际交付标的物时的市场价格计算价款如果市场价格较约定交货期时的约定价格上升的，则仍应当按照原合同约定的价格计算价款。作此处理，目的是为了对出卖人的违约行为予以惩罚，而对买受人的损失予以补偿。

[律师回复] 对于信用卡逾期了能办理分期购这个问题，解答如下, 在还清的情况下是可以办信用卡的。具体还得看逾期的时间。有以下几个建议：
1.手机分期申请容时容差还款。容时还款指的是持卡人在最迟还款日后三天之内的还款，都可以算作按时还款，个人征信记录中不会记录逾期。
2、若本人在容时宽限的时间之后还款，应立即上交一份“非恶意逾期证明”，申请撤销逾期记录，之后就不会影响办理用卡。还可以咨询一下银行，根据具体的信用记录而定，建议及时还款，保持良好的个人信用记录。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 有违约条款按条款走，没有协商或者可要求实际损失赔偿。
依据合同法的规定，合同的一方出现违约的，违约方要依据合同的约定进行赔偿，如果没有违约赔偿数额的，按造成的实际损失进行赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房者与银行之间的借贷关系是于房屋买卖关系之外的，解除并不意味着按揭贷款合同效力终止。度
虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的关系。按揭贷款合同中贷款人问贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，买房人订立按揭贷款合同的答目的已经落空。鉴于此，《最高人民商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担专保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，购房者在与开发商解除商品房买卖合同后，可以向贷款银行提出解除按属揭贷款合同的请求。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 卖方延期交房可以解除合同吗
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
以上法律规定的含义有三点：
(一)购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
(二)经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是
第一开发商延迟交房;
第二经过催告;
第三催告后满三个月仍未交房。
(三)购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。
怎么解除房屋买卖合同
(一)房屋买卖合同解除权的行使
根据《合同法》
第九十六条的规定，当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。
可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。通知已经送达，对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，会如何裁判?作为，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，一般会依照法律规定所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。
(二)房屋买卖合同解除权的期限
根据《合同法》第九十五条的规定，当事人应当在法律规定或者当事人约定解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行，另一方当事人才享有合同解除权。而且，当事人享有解除权后在一定期限内不行使，则会丧失解除合同的权利;如果法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
因此，对于商品房买卖合同的当事人来说，要保留好催告对方的通知手续，在三个月内对方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同时违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权，享有解除权的一方收到催告后应尽早通知是否解除合同，否则超过规定期限就会丧失解除权。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 乙方为个人：合同期满，乙方要求续聘；此协议签订三年前有一份最早的申购方案，之后再就是购房协议，购房协议较简单，最重要的就是这几句话，但甲方提出不续聘终止合同；服务未满5年时，甲方是否有权催促退房或者收回房屋按原价加利息就可以吗补充：1说明、上述是购房协议中的原文，可以取得房屋的长期使用权。如乙方在甲方连续服务的期限内辞职。并按约定交纳牧业管理费等；3、被解聘或乙方违反法律法规及单位规章制度被开除，甲方有权单方可解除本协议、单位正式交房钥匙，入住时间已经一年多了，暂无产权证。购房协议部分内容：乙方认购甲方单位住宅集资房，性质属于职工集资福利分房一类:甲方为单位、付款方式，并且单位做了担保给乙方向银行一手住房贷款、单价、购房总价。问。乙方应在甲单位连续工作5年，购房款在签订协议后全部付清。申购方案可否有法律效力2、协议中的标题“引进人才一期安居工程房屋认购协议书”，内容中按照之前的申购方案之规定，详细介绍了房屋地址、面积

[律师回复] 您好，关于商品房订购合同修改后能解除吗这个问题，我的解答如下, 开发商作为出卖人，在买受人就合同条款提出异议的情况下，其可在其利益角度下审视买受人提出的意见能否保障其经营利益，选择是否变更修改合同。结合双方签订的订购协议书内容可见，当事人协商的主合同条款并未在定购协议中进行详细约定。所以当双方协商不成，不能认为是任何一方当事人违反定购协议的约定而拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚款则。现双方均表示不在订立《商品买卖合同》，双方之间的定购协议书已无法履行，合同应当解除，被告收取原告购房定金应予返还。
《中华人民共和国合同法》
九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于房地产开发商是否应当按照宣传的承诺承担合同责任问题，首先应分析约定责任与法定责任。开发商承担约定责任，前提是合同对于宣传中的承诺有约定但当合同对于宣传中的许多承诺没有约定时，开发商所做的宣传是否是合同条款或组成部分则很关键。按照合同法原理，如果是要约，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力如果是要约邀请，则广告宣传内容不具有相当于合同上的约束力，购房者只能寻求其他救济途径。
一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金购房有损失，应当赔偿损失如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
《合同法》第五十四条可撤销合同
下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。

[律师回复]
一、什么情况可以解除房屋买卖合同商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：
1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；
2、房屋质量问题严重影响正常居住使用；
3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比，绝对植超过3%的；
4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的食油导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的够房款本金及其利息或定金返还买受人。
二、购房合同解除按揭房咋退买房与银行之间的借贷关系是于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，消费者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。首先，由于购房合同被解除，发展商应当将所有购房款项返还消费者。然后，消费者应依据《贷款通则》第32条第5款借款提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。由于消费者所购房屋已经向银行抵押，如果消费者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖相关房屋。但此时房屋已不归消费者所有，处置该房屋就损害了发展商的利益。所以，只能由发展商将应退购房款中属于消费者首付款的部分直接退还给消费者。属于消费者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为消费者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。另外，退房者也别忘了终止房屋保险合同。

[律师回复] 您好，关于购房合同解除后贷款合同该如何处理这个问题，我的解答如下, 一些消费者在通过按揭贷款购买商品房之后，有时会产生如此困惑：按揭贷款购房是否可以退房回答是：按揭贷款所购房屋是可以退的，也就是按揭贷款的购房合同是可以解除的。《合同法》第94条规定：有下列情况之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;
(五)法律规定的其他情形。可以看出，只要开发商出现了上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，购房者就可以依法解除购房合同。购房合同解除后贷款合同怎么办需要提醒大家的是，买房与银行之间的借贷关系是于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房的合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买家虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。因此，购房合同解除以后，贷款合同并不因此解除，购房者还是必须要履行按揭贷款合同的。也就是说，购房者还要必须向银行还贷款。

[律师回复] 您好，针对您的房屋按揭办不下来，能否解除购房合同问题解答如下, 银行原因贷款没办下来可解除商品房买卖合同
不少购房者都会以银行按揭的形式贷款买房，在缴纳完首付后，通常应在6个月内办理完银行按揭贷款手续并支付购房款余额，但如果在6个月后，由于银行政策的原因，而非购房者的原因导致贷款无法发放
　　根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　如果由于银行单方面的政策原因而导致购房者的贷款没有办法如期发放，使购房合同不能继续履行，这种情况下是不可归责于购房者或开发商的，购房者可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者，购房者享有法定解除权，是完全可以按照上述规定要求开发商退还首付款及利息的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 购房者无法获得房贷能否解除合同
购房者未能获得银行贷款时能否解除合同，须区分情况来看。
(一)如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的，例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准，买房人可以解除合同;
(二)如因买房人的原因，例如买房人没有积极办理贷款，或者没有向银行提供相应的资信证明等情况，买房人则不能要求解除合同，同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任;
(三)如果是因银行政策变化，例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款，而当买房人按此要求申请贷款后，银行将首付款标准提高为购房总价的30%，致使买房人未能获得银行贷款的，则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方，买房人有权解除合同，并且无需承担违约责任
不能贷款能退房吗
是否能退房，需要看是什么原因造成的不能贷款。
(一)如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以退房而不用承担任何责任，甚至还可以要求开发商承担责任。
(二)如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求退房，退还首付款。
(三)如果是因为购房者自己的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则一般不予支持。如果产生这样的情况，购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，收取购房者的违约责任。

[律师回复] 可以协商要回。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。
第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是，
第一，拍卖方式具有较强的公示性。
第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。
第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。
第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。
第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复] 您好，针对您的能否在合同中排除承租人的优先购买权？问题解答如下, 　　不能在合同中排除承租人的优先购买权，优先购买权是法律直接规定的，不需要在合同中约定的。优先购买权只能由承租人主动放弃，当然在一定的期限内，承租人不实施此权力则被视为自动放弃。　　优先购买权是一种法定权利，由法律直接规定。这意味着当事人不需要在合同中对此进行约定，也说明该权利不能被当事人的约定排除；同时它也是专属于承租人的，不能通过继承或者转让转移至他人，具有人身依附性；同时它还是一种附条件的形成权，不因对方反对而排除行使，也不需要对方配合即可实现权利。　　《合同法》第二百三十条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，承租人行使优先购买权，须具备三个条件：一是租赁合同需在履行期内；二是需在同等条件下；三是承租人需在合理期限内主张。　　最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效。

[律师回复] 您好，针对您的能否在合同中排除承租人的优先购买权？问题解答如下, 　　不能在合同中排除承租人的优先购买权，优先购买权是法律直接规定的，不需要在合同中约定的。优先购买权只能由承租人主动放弃，当然在一定的期限内，承租人不实施此权力则被视为自动放弃。　　优先购买权是一种法定权利，由法律直接规定。这意味着当事人不需要在合同中对此进行约定，也说明该权利不能被当事人的约定排除；同时它也是专属于承租人的，不能通过继承或者转让转移至他人，具有人身依附性；同时它还是一种附条件的形成权，不因对方反对而排除行使，也不需要对方配合即可实现权利。　　《合同法》第二百三十条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，承租人行使优先购买权，须具备三个条件：一是租赁合同需在履行期内；二是需在同等条件下；三是承租人需在合理期限内主张。　　最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效。