卖方单方解除房屋买卖合同涵是否有法律效力

[律师回复] 一份发给对方，自己留一份

[律师回复] 民间的交易合同只要签订的协议内容合法，一般都有法律效力。具有法律效力的合同一般要满足三个条件：
1、签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力。
2、合同内容为双方真实意图的表达。
3、不违反法律和社会公共利益。

[律师回复] 行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，应该围绕上述司法解释所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。
对于房屋买卖合同的解除情形，主要可以分为两大类，一方面是给予有关法律、法规中规定的情况，从而买卖双方解除房屋买卖合同。另一方面，那就是出现了双方约定可以解除房屋买卖合同的情形，那么在条件达成的时候，自然也就可以按照事先约定来解除买卖合同。

[律师回复] 根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 一般来说，房屋买卖协议私人买卖作为合同只要不违反国家法律的强制性规定，是有效的。但是房屋的所有权并不一定转移。只有经过房屋产权变更登记的，房屋所有权才发生转移。还有一点很重要，那就是房屋的风险转移问题。如果房屋的买受人付款后，拿到房门钥匙，但是还未办理产权变更登记的时候。形式上算是交易结束，买受人合法占有房屋，风险（如受到自然灾害房屋毁损了）也是买受人自行承担的。也就是即使说产权没有变更登记，名义上产权人是出卖人，但是房屋的风险负担是由买受人承担的。风险的转移与所有权的转移是不一样的，这个一定要注意。这个风险主要是非人为原因导致，但是如果是第三者侵权所致，那就属于侵权，这就是另外一回事了。买受人可以请求侵权人予以赔偿。还有一点需要你了解的是，私人协议属于民法，民法属于私法。关于私人协议的生效时间问题，双方签字盖章后，协议就具有了法律效力。但是房屋所有权的转移涉及的是国家公权力的干涉，只有经过变更登记所有权才发生转移。

[律师回复] 《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

[律师回复] 1、房屋买卖合同有效条件是：当事人具有书写证明能力、意思表示自愿真实；房屋买卖合同内容合法、符合法律规定的形式；房屋买卖关系的成立不得恶意串通损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。
2、法律依据：《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

[律师回复] 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。“依法成立的合同，自成立时生效。”
“民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。

[律师回复] 合同无效，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同，是不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护的合同。商品房买卖合同的无效及可撤销情形有哪些?
　　
一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。
　　处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。
　　当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。
　　处理方式：请求确认合同无效的，不予支持(约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。
　　
二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　
三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　
四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　
五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　
六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　
七、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。
　　处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
　　
八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　
九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。
　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　
十、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。
　　处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　十
一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
　　处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　十
二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。
　　处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

[律师回复] 宅地价值分离，符合社会发展的形式，让农民将其农村闲置房屋进行买卖，得以法律确认并加以规范。
法律并未限制农村房屋的流转。我国《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;农村村民出卖、出租住房的，再申请宅基地，不予批准。”由此可见，由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能，但却没有禁止农村房屋买卖的法律规定，只对农户再次取得宅基地作出了限制。因此，可以将宅基地使用权价值参照土地使用权出让和转让程序进行核定。

[律师回复] 您好，针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及
第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”，但在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是：
第
一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由，善意一方当事人的利益就无法得到保障。
第
二，不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。
第
三，不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护，在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定：“依照合同法
第四十四条
第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。
还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效，因此，未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，而不是合同生效的登记，而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记，也不是合同生效的登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时，旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房，合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。 6、价格欺诈，显失公平，合同无效。 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。 7、非法转让，合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)： 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 个人房屋买卖合同效力如何，房屋买卖合同属民事买卖合同范畴，性质是属于民事范畴的法律行为，认定效力的目的在于解决合同是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。房屋买卖合同的形式按照法律规定必须采取书面形式。法律一般不认可口头的房屋买卖协议，那么，个人签订的房屋买卖合同如何确定法律效力呢如果签订合同的买卖双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定。那合同一般就是合法、有效的，双方都应按照合同约定履行自己的权利和义务，如果一方不按照合同办理，是需要承担相应的法律责任的。

[律师回复] 有的。认购书的效力主要体现在以下三个方面：
1、鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。
2、不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
3、持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同解除撤销时效问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 属于一个合同包含两个法律关系。即买卖双方的房屋买卖法律关系，以及买卖双方与中介的居间合同关系。可以根据合同约定或法律规定确定各方的权利、义务，以及违约责任等。

[律师回复] 我国《合同法》第10条第1款规定的合同形式，主要有书面形式、口头形式与其他形式。其中，书面形式主要是《合同法》第11条规定的 “合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。口头形式之合同一般是指只以语言为意思表示而不采用文字等有形方式表示，该形式的优点在于简便易行，缺点在于不宜举证。
合同形式的欠缺并不一定代表合同不能产生相应的效力，如果有证据能证明存在口头协议，口头协议具有法律效力;但如果没有人证(两个以上无利害关系的人)和无证来证明口头协议的存在，一般情况下是很难认定有口头协议的。这是对与房屋买卖合同的其他合同有用，对于房屋买卖合同，其他法律还有其他的规定。
根据《城市房地产管理法》第40条明确规定房地产转让,应当签订书面转让合同,这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预,要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。
同时,《城市房地产转让管理规定》指出,房屋交易行为的完成,是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续,拿到过户后的房产证为依据。如果违反《管理规定》转让房地产的,转让无效。因此口头购房协议不具法律效力。

[律师回复] 我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区的司法裁判尺度。
(一)一般裁判规则
1、最高人民
《最高人民关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法
第五十二条和土地管理法
第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民
根据《北京市高级人民关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《安徽省高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第
1
3、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。
根据《广东省高级人民关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
根据《上海市高级人民民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
(二)特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区近两年的裁判案例来看，北京地区一般都以前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或前已成为城镇居民，或前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?
从北京地区的裁判案例来看，多数认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权主张农村房屋买卖合同无效。若时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数裁判认为，出卖人时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。
3、连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给
第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给
第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力?
从北京地区的裁判案例来看，多数认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。