取得土地使用权的确认为无形资产吗？

[律师回复] 你好，企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应当按照《企业会计准则第4号-固定资产》规定，确认为固定资产原价。企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面价值转为投资性房地产。

[律师回复] 按照《企业会计准则第5号-无形资产》的有关规定：企土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍应作为无形资产核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。下列情况除外:
(1)企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地和建筑物价值，应当对所支付的价款按照合理的方法在地上建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。
(2)房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

[律师回复]
1.初始计量
按照《企业会计准则第5号-无形资产》的有关规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。因此，以支付出让金方式取得的土地使用权，应当以支付的土地出让金、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出，作为土地使用权的成本。
2.后续计量
以支付出让金方式取得的土地使用权，通常应取得土地使用权证，并按土地使用权证标明的使用年限进行合理摊销。

[律师回复]
1，土地使用权是使用权，不是所有权，所以不能作为固定资产。
2，一般说来，所有权是无期限的，约定期限是无意义的。当然固定资产的使用寿命是有期限的。这里是说如果资产的所有权是永远的，而土地使用权是有期限的，住宅70年，工业50年，商业40年。
所以土地使用权不能做为固定资产，只能用“无形资产---土地使用权”科目处理相关账务。

[律师回复] 基本可以确定。办理土地招标拍卖挂牌出让程序
一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和中华人民共和国国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、法规，进行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权。
二、适用范围商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
三、投标申请人、竞买申请人应提交的资料
1、投标、竞买申请书；
2、营业执照副本（复印件）。；
3、法定代表人证明书；
4、法定代表人身份证复印件（竞买人为个人的只须提供身份证复印件）；
5、履约保证金。
四、招标拍卖挂牌公告应包括的内容
1、出让人的名称和地址；
2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；
3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
6、确定中标人、竞得人的标准和方法；
7、投标、竞买保证金；
8、其他需要公告的事项。
五、投标、开标的程序
1、投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
2、出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照规定重新招标。
3、评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
4、招标人根据评标结果，确定中标人。
六、拍卖会的程序
1、主持人点算竞买人；
2、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；
3、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
4、主持人报出起叫价；
5、竞买人举牌应价或者报价；
6、主持人确定该应价后继续竞价；
7、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；
8、主持人宣布最高应价者为竞得人。
七、挂牌出让土地的程序
1、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
2、符合条件的竞买人填写报价单报价；
3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
4、出让人继续接受新的报价；
5、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
八、投标竞买成功后应办理的手续
1、以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。
2、中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
3、受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《企业会计准则第6号-无形资产》第十二条规定：无形资产应当按照成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条规定：无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。因此，取得土地使用权而支付的土地占用补偿、青苗补偿、重新测绘费用等，应当资本化，计入“无形资产”科目；租入土地而支付的费用，应当分期摊销。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

[律师回复] 城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。

[律师回复] 你好，司法实践中划拨所取得的土地是不用签合同的，只需要提供《划拨土地协议书》就可以。区、县房屋土地管理局核发《城镇建设用地批准书》后15日内，报送市房屋土地管理局备案。

[律师回复] 根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》、《新郑市人民政府关于规范土地市场秩序的通告》的精神，新郑市地产交易中心受土地使用权人 的委托，于 年 月 日至 年 月 日将 地块在地产交易中心挂牌转让，经过公开竞价，确认 为竞得人。
　　标的位置：
　　用地面积：
　　国有土地使用证号：
　　成交价款：人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟
佰 拾 元整（小写 元）。
请竞得人在规定时间内办结以下手续：
一、 凭本确认书及转让合同办理相关税费缴纳手续。
二、 凭本确认书三十日内到新郑市国土资源局办理国有土地使用权转让及变更登记手续；
　 买受人：
　 　（盖章）
　　法定代表人（签字）：
　　委托代理人（签字）：
　　电话：
　　地址：
　　邮政编码：
　 　（盖章）
　　法定代表人（签字）：
　　委托代理人（签字）：
　　电话：
　　地址：
　　邮政编码
年 月 日
这是对土地使用权成交确认书的回答。

[律师回复] 受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

[律师回复] 土地使用权属于投资性房产。
一、什么是无形资产
无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。会计上通常将无形资产作狭义的理解，即将专利权、商标权等称为无形资产
二、什么是投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：
(1)已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
(3)已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
三、准则规定下列各项不属于投资性房地产的有：
(1)投资性房地产中的出租是指已经出租，而不是计划用于出租，并且出租专指经营租赁方式。“持有并准备增值后转让的土地使用权”仅指的是土地使用权，不包括地上的建筑物。
(2)某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产不能够单独计量和的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
(3)按照国家规定认定的闲置土地使用权，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能属于投资性房地产。
(4)对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
(5)已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的而不是通过承租方式获得再出租。
(6)拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产是否拥有产权是判断是否属于投资性房地产的重要标志。通过承租方式获得再出租不属于投资性房地产。
(7)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产，如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产，相当于以提供的服务赚钱。
四、无形资产的特点
(1)无形资产不具有实物形态
无形资产通常表现为某种权力、技术或获取超额利润的综合能力。比如：土地使用权、大旱专利技术、商誉等。它没有实物形态，却能够为企业带来经济利益，或使企业获取超额收益。看不见、摸不着，不具有实物形态，是无形资产区别于其他资产的特征之一。
需要指出的是，某些无形资产的存在有赖于实物载体。比如：计算机软件需要存储在磁盘中。但这并没有改变无形资产本身不具有实物形态的特征。
(2)无形资产属于非货币性长期资产
属于非货币性资产，而且不是流动资产，是无形资产的又一特征。无形资产没有实物形态，货币性资产也没有实物形态，比如应收款项、银行存款等也没有实物形态。因此，仅仅以有无实物形态将无形资产与其他资产加以区分是不够的。无形资产属于长期资产，主要是因为其能在超过企业的一个经营周期内为企业创造经济利益。那些虽然具有无形资产的其他特性却不能在超过一个经营周期内为企业服务的资产，不能属于企业的无形资产核算。
(3)无形资产是为企业使用而非出售的资产
企业持有无形资产的目的不是为了出售而是为了生产经营，即利用无形资产来生产商品、提供劳务、出租给他人或为企业经营管理服务。比如：软件公司开发的、用于对外销售的计算机软件，对于购买方而言属于无形资产，而对于开发商而言却是存货。

[律师回复] 在土地确权中,农村宅基地使用权主体要如何确认 宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。 对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

[律师回复] 如承租方对融资租入固定资产入账价值的确认，会计准则规定应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者以及相关的初始直接费用作为租入资产的入账价值，而税法规定以租赁协议或合同确定的价款加上运输费、途中保险费等的金额计价，对二者之间产生的暂时性差异，若确认为一项递延所得税资产，则违背了“历史成本”原则。例如，某项融资租入固定资产，按会计准则其入账价值为100万元，但按照税法规定，其计税基础为120万元，若将可抵扣暂时性差异20万元确认为一项递延所得税资产，会使该资产的入账价值减少20万元，此时既不是该资产的公允价值，也不是其最低租赁付款额的现值，不符合会计准则中对融资租入固定资产入账价值的确认标准，改变了该资产的初始计量，违背了历史成本原则。（二）按税法规定可结转以后年度的亏损，若数额较大，且缺乏证据表明企业未来期间将会有足够的应纳税所得额时，不确认递延所得税资产。可结转以后年度的亏损，税法规定可用以后年度的税前利润弥补，但弥补期限最长5年，这就产生了可抵扣暂时性差异，但是否确认为一项递延所得税资产，要视未来期间是否有足够的应税所得可用于抵销以前年度亏损。只有未来期间税前利润抵销了以前年度亏损后，未来期间的所得税费用才会减少，才会有经济利益的流入，而这正好符合资产的定义，即由过去的交易或事项产生的、企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。但若企业未来期间无利润，继续亏损，无所得税可交；或者没有足够的应纳税所得额用于抵销以前年度亏损，则不能保证这项经济利益的流入，不能确认为资产。其实，不仅是可结转以后年度亏损问题，所有的递延所得税资产确认时，都要以可抵扣暂时性差异转回期间预计将获得的应纳税所得额为限。因为只有当未来转回期间预计将获得的应纳税所得额大于待转回的可抵扣暂时性差异时，才会使未来期间的所得税费用减少，才会在未来期间产生经济利益的流入，才符合资产的确认原则。

[律师回复] 两者的用途不一样，土地承包经营权确认纠纷是用于农业生产，土地使用权的确权纠纷是企业用地或者宅基地或者其他非农用地，如果是土地权属纠纷，由国土资源局的地籍部门受理；谁主张谁举证，也就是说，谁主张土地属于谁的，谁就得拿出证据。所以，你应该收集、整理相关权属来源证据：书证、证人证言等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、国家以出资方式处置《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，在国有企业改制中，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
二、以出让或租赁方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是：国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司;国有企业在改制中组建企业集团;国有企业改组为股份合作制;国有企业采用租赁经营方式;非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的，应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的，应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
三、以保留原划拨方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：
(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外;
(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;
(3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;
(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第
(2)、
(3)、
(4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年。国有企业的改制可以使该企业有望获得重新发展的机会，国有企业改制后的土地权属可以通过出让、租赁和国家出资等方式进行处置。如果原土地是划拨性质的，还可以保留划拨方式。国有企业改制的方式各不相同，因此在改制之后，土地权属如何处置应根据具体情况来确定。

[律师回复] 在土地确权中,农村宅基地使用权主体要如何确认
宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。
对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

[律师回复] 那要看企业的持有目的，如果企业是“已出租的土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权”均属于投资性房地产。

[律师回复] 解答如下, 土地确权如果有纠纷的，需要先解决纠纷，在进行土地确权登记。
依照我国《土地管理法》第十六条的规定，确权的权利主体为乡级或县级以上人民政府，也就是说只有乡级或县级以上人民政府才具有确认所有权和使用权的权力。土地管理部门做为人民政府的职能部门，具体承办确权工作，对确权的意见和建议，要报同级人民政府作出决定。
土地确权的证据依据：土地详查形成的土地权属协议书、认定书、人民政府下达的土地权属争议处理决定；城镇地籍调查资料；人民政府关于建设用地的批准文件；土地出让合同；土地利用现状调查资料；人民政府颁发的房产证明；新中国成立之后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议；危改、安居计划的联建房合同和公证书；判决：使用土地的事实情况，是合法占有还是非法侵占，是善意的还是恶意的，是长期的还是暂时的等。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。