房屋买卖合同夫妻共同财产有效吗？

[律师回复] 您好，关于夫妻共有房屋一方出卖有法律效应吗这个问题，我的解答如下, 《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第11条直接规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。
《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《婚姻法》第十七条
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条

[律师回复] 共同共有是指两个以上的所有人，对共同财产享有平等的所有权。现实生活中的共同共有主要发生在以家庭关系为依托的财产所有权，主要包括夫妻共有财产、家庭共有财产和共同继承财产。共同共有的特征之一就是财产共同关系随着共有人的共同关系的存在而产生，并随着共同共有关系的解除而消灭。也就是说只要共同共有人之间的共同关系没有解除，共有人一方就不能独自享有所有权，即任何一方不得擅自处分共有财产。那么如果一方出卖共同共有房屋会产生什么结果，其他共有人该如何应对呢本文将从这两个方面一一介绍。
一、一方出卖共同共有房屋的效力在我国，房产证是最有效的认定房屋所有权的凭证，房产证上登记的名字就是房屋所有人，任何人看到房产证时都会想当然的认为该登记名字就是产权人名字。因此对于共同共有房屋，产权证上名字不同时一方出卖共同共有房屋产生的效果也不同：
1、产权登记在该出卖人一方名下的共同共有房屋只登记在一方名下时，在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人，这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的，双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易，买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋，只能向出卖人要求赔偿，但由于产权证上确实只有一方名字，因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。
2、产权登记在共同共有人名下的共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，因此产权登记在共同共有人名下时，出卖人显然没有处分权，按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权，且已经支付合理对价并办理产权变更登记的，买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权，此时其他所有人无权要求返还房产，只能要求出卖人进行赔偿，包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。
二、一方出卖共同共有房屋的应对
1、产权登记前一方出卖共同共有的房屋，在产权登记之前无论其是否签订了房屋买卖合同，房屋产权并没有转移，此时其他共有人在知道情况后可以向申请财产保全。申请财产保全时，申请人可以在向前或者在对案件进行审理中申请。关于房产纠纷的受理是房产所在地的基层。需要注意以下事项：
（
1）采取诉前财产保全后，申请人应当在15日内采取诉前财产保全的或者其他有管辖权的提起民事诉讼，如果没有，会解除财产保全措施。
（
2）申请人在申请财产保全时需要提供担保，如果不提供担保，人民将会驳回财产保全申请。一般来说。需要提供担保的数额应相当于请求保全的财产价值。
2、产权登记后产权登记之后，原则上是已经发生产权的转移，但是根据买受人的主观态度会有不同情形。（
1）买受人是善意的即有理由相信其有处分权，且已经支付合理对价并办理产权变更登记的，买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权，此时其他所有人无权要求返还房产，只能要求出卖人进行赔偿，包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。（
2）买受人是恶意的，此时需要其他共有人对买受人恶意付举证责任，如果确属恶意，则可以对产权登记进行异议登记。所谓异议登记，就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。登记机构予以异议登记后，起到一个该物权在争议阶段的警示的作用，如果买卖双方继续交易该房屋，买受人会承担潜在风险，一旦异议成立，买受人不再受善意取得制度的保护，其信赖利益不再受到保护。这样的话可以保证买受人在15日内不能通过产权登记取得产权。但是申请人在异议登记之日起十五日内不的，异议登记就会失效。

[律师回复] 【法律意见】
夫妻共同财产属双方共同所有，因此处分必须双方共同签字。
一切以房本为标准，如房本是两人姓名签定买卖合同时必须夫妻双方到场签不可代签与委托。
【法律依据】
《婚姻法》第十七条 【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

[律师回复]
1、夫妻一方卖房签订的合同，是完全有效的。因为夫妻双方对共有财产，有平等的处置权。
2、《婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（三）》第十一护激篙刻蕻灸戈熏恭抹条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

[律师回复]
1、夫妻一方卖房签订的合同，是完全有效的。因为夫妻双方对共有财产，有平等的处置权。
2、《婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（三）》第十一护激篙刻蕻灸戈熏恭抹条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

[律师回复] 《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”《婚姻法解释三》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，如果第三人是善意购买，并支付合理对价，而另一方主张追回房屋，主张买卖合同因没有征求其意见而无效的，人民法院一般不予支持。

[律师回复] 那么哪些材料可以证明这是夫妻共同出资购买的呢? 随着房价的飙升，夫妻离婚房产如何分割成为双方争议的焦点。不管是夫妻共同出资买房还是父母资助买房，在离婚房产分割时，总会产生矛盾与争议，纠纷不断。在共同出资买房，对方又不承认的情况下，买房出资证明成为分割房产的有力证据。 根据购房条件的要求，购房可以用现金、支票或银行转账等付款方式，因此，在收集买房出资证明时，需要按照出资方式进行收集。如，采用现金的发票、收款收据;采用支票的付款的收收据;采用银行转账的账单等等。具体的买房出资证明有：付款发票、收款收据、录音录像、证人证言、银行取款(转账)证明等。 一方或双方出资买房的，产权最好是登记在两个人名下，如果只是登记在一人名下，双方最好签订协议，约定各自的出资金额或双方对此房屋所占的份额。如果没有登记又无约定的，需要根据实际的出资情况收集上面所列的证明材料。如，汇款证明、银行转账(取款)证明等等。

[律师回复] 案例
一：李××与A是夫妻，婚后购买了一处房产并登记为李××的名字。后来，李××和王××签订房屋买卖合同，出售该房产，房价上涨后李××就对王××说：出售房产并未征得A的同意，所以买卖合同是无效的。分析：《物权法》规定了不动产经登记生效，不动产的公示具有公信力，虽然房屋是李××和A的夫妻共同财产，但由于只登记在李××的名下，所以王××有理由相信只有李××是产权人，买卖合同应当有效。当然，如果李××想和A离婚，为了转移财产与王××串通签订虚假的买卖合同，那买卖合同就是无效的。案例
二：张×华与李××结婚后买了一套房产，两个人都登记为产权人，后来，张×华背着李××和张×刚签订了房地产买卖合同要卖这套房子，李××得知后到要求确认买卖合同无效。分析：登记为夫妻二人的房产，如果购买人只与其中一人签订房地产买卖合同，则合同的效力视以下情况而定：
1、如另一产权人追认或有证据表明其有出售的意思表示，则合同有效；
2、如另一产权人不追认也没有证据表明其有出售的意思表示，则合同无效。所以，张×刚要有一定的证据说明李××同意出售，否则合同就是无效的。房产在家庭财产中占有重要地位，购买或出售房产不属于日常家事的范畴，所以张×华不能因为和李××是夫妻关系就可以代表李××出售房产。因此，登记为夫妻二人名下的房产，只有在双方都有共同出售的意愿时，买卖合同才有效。案例
三：黄力宏和李美英签了一份房地产买卖合同，约定黄力宏购买李美英和李美英的丈夫林志名下的一套房产，可房价涨得很快，李美英突然提出要提价，否则就不卖了，黄力宏不肯加钱。不料没多久黄力宏和李美英都被林志告上，林志在诉状里说李美英背着他把二人共享产权的房产给卖了，要求确认买卖合同无效。分析：按照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为归夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。如前所述，如果没有证据能够证明林志同意出售，那么买卖合同就是无效的。但是，合同无效并不表示没有法律责任。根据《合同法》的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，黄力宏可以要求李美英赔偿他的损失包括房价上涨后的差价。案例
四：孙法和田明、孙磊夫妇签订了一份居间协议，约定孙法购买田明、孙磊名下的房产，签正式买卖合同时，孙磊没到场签字，合同上就只有田明的签名，孙磊的名字是田明代签的。谁知房价上涨了，田明后悔房子卖便宜了，就说正式合同上没有孙磊的签名，所以合同是无效的。分析：虽然孙磊没有在买卖合同上签字，但因为孙磊在居间协议上已签过名，表明她同意出售房产，构成《合同法》上的表见代理，如购买方确有理由相信署名人有另一方的代理权，则应认定合同有效，否则应认定合同无效。比如有证据能够证明另一方一同委托中介挂牌、一同协商谈判、签署过居间协议、收取过定金或房款等，均可表示另一方同意出售，因而可以认定合同有效。

[律师回复] 案例
一：李××与A是夫妻，婚后购买了一处房产并登记为李××的名字。后来，李××和王××签订房屋买卖合同，出售该房产，房价上涨后李××就对王××说：出售房产并未征得A的同意，所以买卖合同是无效的。分析：《物权法》规定了不动产经登记生效，不动产的公示具有公信力，虽然房屋是李××和A的夫妻共同财产，但由于只登记在李××的名下，所以王××有理由相信只有李××是产权人，买卖合同应当有效。当然，如果李××想和A离婚，为了转移财产与王××串通签订虚假的买卖合同，那买卖合同就是无效的。案例
二：张×华与李××结婚后买了一套房产，两个人都登记为产权人，后来，张×华背着李××和张×刚签订了房地产买卖合同要卖这套房子，李××得知后到要求确认买卖合同无效。分析：登记为夫妻二人的房产，如果购买人只与其中一人签订房地产买卖合同，则合同的效力视以下情况而定：
1、如另一产权人追认或有证据表明其有出售的意思表示，则合同有效；
2、如另一产权人不追认也没有证据表明其有出售的意思表示，则合同无效。所以，张×刚要有一定的证据说明李××同意出售，否则合同就是无效的。房产在家庭财产中占有重要地位，购买或出售房产不属于日常家事的范畴，所以张×华不能因为和李××是夫妻关系就可以代表李××出售房产。因此，登记为夫妻二人名下的房产，只有在双方都有共同出售的意愿时，买卖合同才有效。案例
三：黄力宏和李美英签了一份房地产买卖合同，约定黄力宏购买李美英和李美英的丈夫林志名下的一套房产，可房价涨得很快，李美英突然提出要提价，否则就不卖了，黄力宏不肯加钱。不料没多久黄力宏和李美英都被林志告上，林志在诉状里说李美英背着他把二人共享产权的房产给卖了，要求确认买卖合同无效。分析：按照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为归夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。如前所述，如果没有证据能够证明林志同意出售，那么买卖合同就是无效的。但是，合同无效并不表示没有法律责任。根据《合同法》的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，黄力宏可以要求李美英赔偿他的损失包括房价上涨后的差价。案例
四：孙法和田明、孙磊夫妇签订了一份居间协议，约定孙法购买田明、孙磊名下的房产，签正式买卖合同时，孙磊没到场签字，合同上就只有田明的签名，孙磊的名字是田明代签的。谁知房价上涨了，田明后悔房子卖便宜了，就说正式合同上没有孙磊的签名，所以合同是无效的。分析：虽然孙磊没有在买卖合同上签字，但因为孙磊在居间协议上已签过名，表明她同意出售房产，构成《合同法》上的表见代理，如购买方确有理由相信署名人有另一方的代理权，则应认定合同有效，否则应认定合同无效。比如有证据能够证明另一方一同委托中介挂牌、一同协商谈判、签署过居间协议、收取过定金或房款等，均可表示另一方同意出售，因而可以认定合同有效。

[律师回复] 一般来说，房屋产权所有以登记为准。房产登记在一方名下，该方如果擅自转让...但是，如果在签订房屋买卖合同时，买方知道属于夫妻共同财产，这样签订的房屋买卖合同是无效的。以上是对夫妻共同财产 房屋出卖的相关解释，望采纳

[律师回复] 无权处分，效力待定，共有人不追认，协议无效。

[律师回复] 如果承租人在房产证上看到有其他人的名字，就表明该房屋是共有房屋，这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房，因为房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住该房屋了。
《婚姻法》第十七条 夫妻共有财产
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

[律师回复] 根据我国物权法关于共有的规定，夫妻共有的房产属于共同共有，对于该房产的处分，必须经全体共有人的同意，因此，夫妻一方未经另一方同意擅自处分的行为，处于效力待定，如果你方不予认可，则自始无效。但同时，我国法律规定了善意取得制度，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，原权利人丧失所有权。构成善意取得，去满足以下条件：主体为无权处分人受让人善意（不知道对方无处分权）合理价格受让动产已经交付，不动产已经办理过户登记结合本案，如果房屋符合市场价格，不存在低价买卖的情形，并且已经过户登记，那么，受让人善意地取得该房屋的所有权，夫妻不知情的一方无权主张要回房屋，只能向另一方主张房款。以上，祝好！

[律师回复] 一般情况下房本上的那个人签字了就会有效的

[律师回复] 妻子的名字的话 没问题

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如果所购的房屋属于出卖人的夫妻共同财产，一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房，即使作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方，也应当要求提供其配偶授权卖房的委托书。
房屋买卖合同有没有效要看它是否具备生效要件，如下：
1、合同当事人必须符合主体资格。
2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。
3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
不动产物权以公示为原则，当由夫妻一方签订买卖合同时，购房者有义务审核房屋登记在哪一方名下。当登记在夫妻二人名下或者登记在非合同上签字方名下，那么购房人仅与夫妻一方签订合同，而且在没有得到夫妻另一方授权的情况下，不能轻易认定购房者为善意，因为合同法规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，该种情况下合同为效力待定合同，需要经过夫妻另一方的追认。
《中华人民共和国合同法》第五十一条
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

[律师回复] 解答如下, 一般情况下，婚后购买的房屋，属于夫妻共同财产，离婚时平均分割。
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
【1】工资、奖金；
【2】生产、经营的收益；
【3】知识产权的收益；
【4】继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；
【5】其他应当归共同所有的财产（例如：夫妻双方取得的住房补贴、住房公积金、养老保险金、破产安置费等）。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
夫妻对婚后共同所有的财产，有平等的处理权。处分共同财产时，一般需由夫妻双方平等协商，取得一致意见后再处置；因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

[律师回复] 解答如下,
1、婚姻存在期间
婚姻存在期间的夫妻单方名下房产需要过户给对方的话，需要双方带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、过户确权审批表等材料到房管部门办理，该过户属于共有财产变更，只要工本费，不需要交税；
2、夫妻离婚后房产过户
离婚后原来夫妻单方名下房产需要过户的话，需要双方带着身份证明、房权证、户口本、离婚证、离婚协议、过户确权审批表等材料到房管部门办理，该过户房产也属于共有财产变更，只要工本费，不需要交税；
只是需要提醒的是，过户的房产必须没有贷款、不在抵押状态。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 夫妻一方擅自出卖共有房产，房屋买卖合同是否真能归于无效?
第
一、产权证上只有夫或妻一方的名字，而房屋的买受人不知道该房屋系夫妻共同财产，在此情况下双方所签订的房屋买卖合同是有效的。因为根据最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。法律做此规定，是为了保护第三人在不知真实权利状况下的合理信赖，买受人和产权证上的权利登记人缔结合同，系正常的、善意的交易行为，理应受到法律保护。
而《婚姻法》中，夫妻对共有财产有平等处理权的规定，是针对夫妻双方的权利义务来说的，只在夫妻之间产生效力，不能对抗善意的第三人。
第
二、产权证上只有夫或妻一方的名字，但房屋购买人知道该房屋系夫妻共同财产。针对这种情况，法律也有相应的规定。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。可见，只要购买人有证据证明另一方同意出售房屋的，一方所签订的房屋买卖合同也是有效的。
比如，夫妻双方一同至中介挂牌卖房的事实，或夫妻双方一起洽谈合同的事实，或房价款是由未在买卖合同上签字的一方收受的事实，等等，均可以作为买受人为善意第三人的证据。
第
三、产权证上有夫妻双方的名字，但只有夫或妻一方在房屋买卖合同上签字，除非事后得到未签字一方的追认，否则房屋买卖合同不发生效力。因为在合同签订过程中，法律要求合同双方负有审慎义务。这种审慎义务为合理的、形式上的、普通公众能实现的范畴，否则，未尽审慎义务的一方承担合同无效等不利后果。

[律师回复] 《婚姻法司法解释一》第十七条： 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《婚姻法司法解释三》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。