买房子增值税怎么核算?

最新修订 | 2024-08-09
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王淳律师
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专家导读 个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。营改增的实施在绝大多数城市是利好消息,有助于减轻税费从而清理库存。

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一、买房增值税怎么核算?

1、房地产增值税,营改增试点全面推开,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围,执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。

2、有关营改增的实施细则并未完全落地,而且国家承诺所有税负只减不增,这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下,营改增的实施在绝大多数城市是利好消息,有助于减轻税费从而清理库存。

二、房产增值税计算公式

(一)预售款增值税核算的处理

1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定,房地产开发企业在预售阶段收到预售款后,在次月增值税申报期内申报预缴。

2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件:

(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;

(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;

(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见,房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则,房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此,预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时,填写《增值税预缴税款表》,预缴预售款的预征增值税,预征率为3%,预征的计税依据为全部价款和价外费用/(1 11%)。对于预售款的增值税核算,目前没有明确的规定,但根据科目核算的基本规则及其特点,建议按以下方法核算:

借:应交税费——应交增值税——已交税金(预售款) 0.9万元

贷:银行存款 0.9万元

这里有必要提醒一下:根据网络曝光,有个别地方受地方政府的影响,采用5%的预征率进行预征,这是严重违反税收政策规定的,纳税人有权要求更正错误。

(二)取得增值税进项税额的核算

1、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。

例2:11月15日,A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款,取得建筑方按规定开具的增值税专用发票,注明工程款10万元,税额0.3万元。则增值税进项税额核算为:

2、借:开发成本——建筑安装工程费——某项目 10万元

应交税费——应交增值税——进项税额(3%税率) 0.3万元

贷:银行存款 10.3万元

(三)正式交房销售时增值税的核算

1、根据现有规定,房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此,正式交房销售时,其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同,区别在于一般存在预收账款的结转。

例3:A房地产开发公司11月23日,向客户E(个人)正式交房,实现销售,并开具该房产的正式销售的增值税普通发票,显示销售额100万元,税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元,办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为:

2、借:银行存款 61万元

预收帐款——客户E 50万元

贷:主营业务收入(A项目) 100万元

应交税费——应交增值税——销项税额(11%税率) 11万元

(四)当期一般计税方法下应纳增值税的核算

房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是:

当期应缴增值税=正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

1、当期需要缴纳增值税的核算

例4:A房地产开发公司11月份,经计算,一般计税方法下应纳增值税税额为10万元,需要缴纳。则增值税销项税额核算为:

借:应交税费——应交增值税——转出未交增值税 10万元

贷:应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元

当实际缴纳时:

借:应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元

贷:银行存款 10万元

2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算

例5:A房地产开发公司12月份,经计算,一般计税方法下,当期已经预缴预售款增值税共计30万元,其中用于抵缴应纳增值税税额15万元,尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为:

借:应交税费——未交增值税——一般计税方法 15万元

贷:应交税费——应交增值税——转出多交增值税 15万元

三、房产增值税的影响

土地成本能否抵扣是关键。地产行业的成本主要由:

1、土地,

2、建安,

3、财务成本构成。

地方政府无法开具增值税发票,利息成本需等待金融服务业进行营改增后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣,则相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%,地产商面临税负增加的风险,且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,则将大幅降低开发商税收成本(由5.5%下降至3.78%)。

综上所述,增值税其实在税种上面有相应的改动,但实际上是不会加重购房者的负担的,而在房产交易当中的增值税计算主要是以房款来乘以0.05的税率,而且只有在个人购买的住房两年内出售的才会要求缴纳增值税,维护房地产市场的发展。

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买住房增值税怎么算
计算如下:增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;附加税=增值税x税率。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。
35浏览 2024-09-26
未交增值税核算的内容有哪些?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 增值税审计的基本内容应包括以下几个方面: (1)纳税范围的审查。我国增值税条例的有关条款规定:在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人,均应缴纳增值税。审查时,应在充分调查企业生产经营范围的基础上,核实企业的生产经营项目是否属于增值税的纳税范围。要注意加工修理修配业务有无与一般性劳务相混淆,从而漏交增值税,销售货物有无与销售不动产相混淆而漏交增值税。 (2)计税依据的审查。计税依据的审查,就是要审查计税基础的销售额是否正确。销售额指纳税人销售货物或者提供应税劳务从购买方所收取的全部价款。审查时 首先应注意,应税收入是否及时转作销售,有无将各种价外收入不计入销售额的情况。 其次,应注意委托他人代销货物、销售代销货物、代购货物交付委托人、将自产或委托加工货物用于非应税项目、集体福利、个人消费,或分配给股东和投资者等是否计入销售,有无少计销售额的情况。再次,应注意以外汇结算销售额的,是否按外汇市场价格折合成人民币计算应纳税额,有无折算错误的情况。 (3)计征税率的审查。审查时首先应注意,使用13税率的货物是否符合增值税暂行条例的规定,有无应按17征税的货物按13征税的情况。其次,应注意出口货物的税率为零,有无非出口货物按出口货物计税的情况。再次,应注意企业兼营不同税率的货物或者应税劳务,是否分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额,以便按不同的税率计算应纳税额。如企业未分别核算销售额的,是否从高确定适用税率,有无从低确定适用税率的情况。 (4)税额计算的审查。 ①进项税额的审查。所谓进项税额是指当期购进货物或应税劳务缴纳的增值税额。对进项税额的审查应从两方面来进行:首先,应查明进项税额计算的正确性。一是核实从销售方取得的增值税专用发票所注明增值税额的正确性;二是核实从海关取得的完税凭证上所注明增值税额的正确性,并复算进口货物计税价格的组成是否符合规定;三是对购进免税农产品准予抵扣的进项税额,可按买价和百分之十的扣除率进行复算,以检验进项税额计算的正确性。其次,查明进项税额从销税额中抵扣的范围是否符合规定,审查中应注意企业购进固定资产、发生非应税劳务、购进无形资产、不动产和发生固定资产在建工程等,按规定不应计入进项税额的扣除范围之内;企业在生产经营过程中发生的自然灾害损失,因管理不善造成货物被盗窃,发生霉烂变质等损失以及其他非正常损失的,也不将其计入进项税额的扣除范围之内。审查时,应核实当期发生的购进固定资产、无形资产、不动产及在建工程项目的内容,核实非应税劳务与应税劳务的界限是否划清。可通过审查“固定资产”、“无形资产”、“在建工程”等科目的借方内容予以查明:另外,还可结合“待处理财产损溢”、“管理费用”、“营业外支出”等科目所反映的内容审查,查明企业所发生的非正常损失是否计算在进项税额中予以扣除。 ②销项税额的审查。所谓销项税额是按税率计算并向购买方收取的增值税税额。销项税额等于销售额和税率的乘积,销售额是增值税的税基,因而也是增值税审查的重点。按增值税条例规定,销售额为纳税人销售货物和应税劳务从购买方收取的全部价款和价外费用,但不包括收取的销项税额。审查销售额的重点是核实企业对销售货物和应税劳务的确认是否正确。 一是审查销售货物确认的正确性: 首先,应结合对企业主营业务收入的审查,核实企业有无少计、漏计及错计销售收入的情况。同时,还要审查销售收入确认的范围、时间及数额是否正确。 其次,应结合企业主营业务收入的审查,查明是否按规定核算并予以确认销售货物行为。此外,还应采取调查的方式,了解企业应视同销售货物处理的有关业务,有无不计、漏计及错计情况。 再次,应审查企业在销售货物时收取的价外费用是否包括在销售额中,即查明企业价外向购买方收取的手续费、补贴、奖励费、违约金、包装费、包装物租金、储备费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费,是否包括在计税销售额中。审查时,除核实计税销售额中是否包括上述价外费用外,还应通过对应收账款等项业务内容的核对,查明上述各项费用在计算增值税时是否包括在内。 二是审查应税劳务确认的正确性: 应税劳务是指对受托企业提供加工、修理修配的劳务。审查时,应首先查明应税劳务是否确实存在。可从核实加工合同、修理修配协议等有关单据入手,并通过对车间有关的业务生产记录加以查证,来确认其应税劳务的真实性。另外,可通过对“产品销售收入”科目的明细账内容进行详细审阅,并予以核实应税劳务确认的正确性。
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买卖房产土地增值税核定
10w+浏览2024-10-24
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