逾期交房的开发商违约金怎么计算

最新修订 | 2024-08-01
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王淳律师
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专家导读 逾期交房的开发商应对这类住户进行1%-1‰的补偿,根据这类逾期交房的实际时间进行计算。保护我国购房者的实际权益,一旦产生这类违规案件时,应积极的对这类购房者进行补偿,开放商应积极的对这类人员进行补偿办理。
逾期交房的开发商违约金怎么计算

一、逾期交房开发商违约金怎么计算

逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定;违约金按房价款的总额计算;消费者没有损失不能成为开发商免责理由。开发商交房逾期一日应按房价款的比例作为延期交房违约金,直到卖房实际交付之日;如开发商交房超过了一定的期限,买方则有权解除房屋买卖合同,开发商退还房价款外,还要双倍返还定金,支付逾期期间的违约金,即已付房款×利率×逾期时间。

约定的逾期交房违约金都要依约支付,除非开发商存在免责事由,如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因,并及时履行了告知义务,则可以不承担逾期交房的违约责任;如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定,就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任,包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。

通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,这时则应按合同约定。法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

开发商在办理这类事件时,应按照自身与购房者签订的商品房预售合同进行办理。如当事人员得不到这类补偿时,应积极的进行诉讼办理,我国的人民法院对这类房产纠纷案件进行审理,判决这类违规违法的房屋开发商。

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开发商逾期交房违约金怎么计算
1、开发商与购房者签订的商品房买卖合同中约定了延期交付赔偿违约金的标准时,应按合同约定的标准向购房者赔偿延期交房违约金。
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开发商逾期违约金如何计算
8.8w浏览2024-07-21
开发商逾期违约金吗
若与房地产开发商之间产生涉及合同条款的争议,您可向各级建设行政主管部门进行投诉处理。对于开发商的开发资质而言,其审查和发证均由各个地区的房屋管理局负责办理;而对开发商日常运营的合法性监管则属于各大市级及县级的工商管理局职权范围;至于税收方面,不管是国税或地税都将对开发商严格执行税收监管。
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[律师回复] 对于开发商逾期交付商品房的违约金如何计算这个问题,解答如下, 违约金数额的计算<br/>关于违约金的数额,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》<br/>第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说,违约金的数额由双方当事人自行约定,在没有约定时,则适用本条之规定。<br/>但在约定了违约金数额的情况下,则需要同时考虑《解释》第十六条的规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中,常见的约定为已付房款的2-3/万,一般不会涉及增加和减少的问题。关于违约金的计算期限。<br/>分为两种情况,<br/>第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点,以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形,其一是具备交付条件的前提下,以实际交付日期为准;其二是在不具备交付条件的前提下,以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。<br/>第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点,以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。<br/>但这种情况需要具备两个前提条件,其一是该商品房已具备交付条件,其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。<br/>关于无正当理由拒绝接收房屋的法律风险一般而言,拒绝接收房屋的正当理由是商品房不符合交付条件,主要体现在两个方面,一是商品房未经过综合验收,未取得相关证明文件;二是商品房存在重大质量瑕疵,而不论该商品房是否经过综合验收和取得证明文件。《解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
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[律师回复] 逾期付款违约金根据是否有约定,分为不同的处理方式。<br/>(一)、双方对逾期付款违约金有约定:根据合同自治原则,双方当事人在合同中约定了违约金的计算方式,该约定不违反法律规定的,一般从其约定。但是若该约定过高或过低,应如何处理,也存在着不同意见。<br/>1、<br/>第一种意见认为,只有当事人提出,才能对违约金进行调整,依据是《合同法》第一百一十四条<br/>第二款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”、《合同法解释二》第二十七条:“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。”及第二十九条第一款:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”但在审判实践中,当事人的损失一般不易确定,依据该解释进行裁判也容易形成不同的标准,是否调整及如何调整存在不同处理方式。例如张某向购买李某钢材,欠李某货款50万元,假设双方约定若逾期还款则违约金的计算方式为每日按欠款总额的千分之二支付违约金,或者每日按欠款总额的千分之一或者是每日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金,那么该违约金是否过高 若张某在庭审中提出该违约金过高,要求降低,应该如何处理 就一般案件而言,逾期付款的损失主要是利息损失,有的法官主张若双方约定的违约金不超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍一般不认为是过高,不予调整,超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的,调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍,其依据是1991年7月2日最高人民审判委员会第502次会议讨论通过,最高人民以法(民)发〔1991〕21号通知于1991年8月13日下发的《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》<br/>第六条:“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。”有的法官主张逾期付款的损失仅是利息损失,应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金有的法官认为应根据《合同法解释二》第二十九条第二款:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130计算违约金有的法官主张应该依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释19998号)及其修改批复(法释200034号),以及《中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知》(1999年6月10日)第六条的规定,调整为日利率万分之二点一。<br/>2、第二种意见认为即便当事人没有提出或者缺席审理的,若当事人一方利用优势地位、格式合同,约定的违约金明显过高,也可以对违约金进行主动调整。<br/>(二)当事人对逾期付款违约金没有约定的,当事人没有主张的不予支持若当事人主张的,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。
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怎么计算开发商违约金
若交付出订金之当事人能够依照事先的约定切实履行自己的责任与义务,那么该笔购房订金将会得以全额退还或直接折算为相应的价款;反之,若收取订金之当事人未能按约履行自身的职责,导致合同无法顺利执行,则该笔订金将以两倍的金额退还给出订金的当事人。
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